11月16日,财政部、国家发改委、住房和城乡建设部三部委联合出台《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》(下称《通知》),允许从土地出让净收益、公积金增值收益中计提廉租房保障资金用于公租房,并利用贷款贴息引导社会发展公租房。
《通知》明确规定,从2010年起,在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下,各地可将从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金统筹用于发展公共租赁住房。这是继今年9月末,财政部、国家税务总局出台公租房免征城镇土地使用税、印花税等多税种后,两个月内相关部委出台的又一份公租房建设资金保障政策。
伴随今年以来多轮抑制需求的楼市调控政策,各项支持公租房建设的新政也在连番推出,公租房日益成为加强保障房建设和市场供给扩容的新亮点。
新增资金渠道与廉租房共享
此前,各地公租房建设尚以政府投资为基础,只有少量项目采用地方国企投资或财政担保下的融资形式,其资金渠道一直缺乏稳定来源。在此次《通知》中,土地出让净收益10%可用于公租房建设的政策,则首次为公租房建立了一个稳定的资金来源。
不过,早在财政部2007年出台的《廉租住房保障资金管理办法》就曾规定,廉租住房保障资金的渠道来源中,同样包括了住房公积金增值收益和不低于10%的土地出让净收益。值得注意的是,本次新规增加的公租房资金来源渠道,无论是土地出让金还是公积金增值收益,都是在与廉租房建设“共享”的前提下。
曾参加住建部公积金试点保障房建设调研的复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰告诉记者,就此前相关政策法规而言,不低于10%的土地出让金和公积金增值收益已被明文要求用于廉租房建设。目前,全国在推进保障房建设中鼓励发展公租房这一品种,因此专门下发相关文件,明确了用于廉租房建设的土地出让净收益、公积金增值收益中的保障资金,同样可以用于公租房建设,增加了公租房建设的资金来源。
一位住建部相关政策研究专家则表示,目前我国有一部分城市从土地出让金和公积金增值收益中提取的廉租房保障资金规模很大,即便完成了当年的廉租房保障指标也会有补贴剩余,现在打通廉租房和公共租赁房的资金使用渠道,有利于提高一部分资金的利用效率。
保障性资金仍存落实难度
11月17日,审计署发布了19个省(直辖市)2007年至2009年政府投资保障性住房审计调查,审计结果显示,有多个城市从土地出让金中提取的廉租房保障资金未达到10%的规定。
据审计结果显示,2007年至2009年,有1.5亿元廉租房保障资金被挪用,包括北京、上海、成都在内,共有22个城市从土地出让净收益中提取廉租房保障资金的比例未达到10%的最低要求,这些城市共计少提取146.23亿元。
“在土地出让金的使用上,必须协调好地方与中央的利益和权责关系。”无论是公租房还是廉租房,保证10%土地出让金用于保障房建设的落实本身就存在难点。陈杰告诉记者,目前各地方政府虽然有大量土地出让收入,但很多地方政府会将土地出让收入用于基础建设、动拆迁成本等方面,出现土地出让低收益甚至零收入的情况。而仅凭相关部委下发的文件,很难保障这部分资金的有效落实。
此外,业内对公积金增值收益用于保障房建设也存在争议,目前公积金增值收益大多以贷款的形式用于保障房建设,放贷风险如何把控也尚存管理难题。陈杰表示,公积金每年的放贷规模会根据楼市成交量的起落而有所不同,因此结余资金及产生的增值收益也不稳定,很难形成一笔用于保障房建设的稳定资金。
贷款贴息鼓励民间资本进入
本次《通知》中利用贷款贴息引导社会发展公共租赁住房的规定也颇引人注目。
根据新规,各地可采取贴息方式支持市场主体和社会机构从商业银行融资用于发展公租房。此外,各级人民政府安排的公租房资金,包括中央补助公租房资金,均可用于公租房项目贷款贴息。
在全国工商联房地产商会会长聂梅生看来,利用贷款贴息的金融政策的引导,可以降低社会资金投资公共租赁住房的融资成本,从而调动民间资本参与公租房建设和运营的积极性。聂梅生表示,目前已有多个知名房企正在进行各类保障房建设项目,在近期一系列鼓励保障房建设的融资政策下,许多开发商也向全国工商联房地产商会表示对未来参与保障房建设的意愿。
“想从根本上增加资金来源,还是要鼓励更多的社会力量参与到公租房建设”。聂梅生表示,从建设和运营的收入上看,公租房投资期长、收益低、运营成本高,光靠政府投入很难满足社会对保障房的巨大需要量,因此解决公租房建设资金来源问题,最终还是要靠吸纳全社会更多的民间资本参与到公租房的投资建设中。
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