第一只民间资本保障房建设投资基金即将诞生。“目前方案已报至全国工商联,取得支持后拟向国家相关部委申报。”11月19日,该基金筹备领导小组组长、全国工商联房地产商会会长聂梅生告诉记者。

　　据介绍,该基金名为“建银精瑞公共租赁住房建设投资基金”。今年7月由全国工商联房地产商会牵头筹备,现已初步设立方案,已完成政策、财务、模式上的初步论证。基金以股份公司的形式组建,拟在未来3年内在全国各地下设有限责任制项目公司,投资建设约1000万平方米的公租房。

　　在该基金讨论过程中,相关部委相继出台的政策,在一定程度上解决了这只基金在拿地、税收优惠以及政府补贴等方面的困难。“在我们讨论的过程中,并不知道会有这些支持政策出来。”聂梅生笑言,“许多设想成为了现实。看似凑巧,却证明了政府支持市场力量参与的决心。”

　　协同时机来临

　　聂梅生告诉记者,是全国工商联主席黄孟复的倡议让房地产商会对公租房基金一事大增信心。

　　“7月,黄主席就向商会提出,为什么不引导民营资本投向保障房建设？”聂梅生回忆道。而在黄倡导的背后恰恰是公租房基金成立的两大动力:一是今年5月国务院出台的《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》(即“新36条”)专门强调鼓励支持民间资本投资建设保障性住房;二是今年6月住房和城乡建设部等七部门联合对外发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》。

　　上述政策出台后,除了基金形式之外,债券、REITs(房地产投资信托基金)等模式都曾被业内讨论。

　　在该基金筹备工作组组长、上海建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东看来,事情要比他们预想的还要顺利。

　　“政府补贴、用地以及税收等问题基本上都得到了国家的支持。”李晓东表示,“如果政策落实,基金年收益回报为5%～12%,市场与政府力量协同合作的时机已到。”

　　据李晓东介绍,基金筹建以来,已引起众多开发商及相关机构的积极响应,目前经商会遴选且确认的发起人包括以下8家:建银精瑞、华远地产(600743,股吧)、路劲地产、复地集团、华润置地、富通地产、京都地产、精瑞不动产、精瑞绿碳。

　　“这些发起的公司具有多重身份,除了作为基础投资人以外——合计将认购基金总份额的10%～20%,还有可能是未来公租房基金有限公司下属公租房项目的合作方、承建方,也可以作为公租房资产的管理运营者。”李晓东介绍说。

　　金融支持是突破口

　　虽然该设计方案基本成型并已上报全国工商联,但与一些小规模的基金相比,该基金的一些设定数据幅度往往偏大。除了上述的回报率之外,基金规模高达100亿～300亿元的募集额度也稍显特殊。

　　对此,李晓东指出,募集的具体额度则与公司拟投项目的规模以及这一模式的复制程度有关,至于具体回报水平的变动则很大程度上取决于基金的退出方式。

　　“由于我们的组织结构都是按照项目公司来做的,我们就可以比较稳妥地衔接REITs来退出;或者与政府合作,采取BOT等回购方式;或者日后政策有变,我们还可以市场价卖给机构持有。”

　　李晓东指出,“我们希望能够先期与住房供求矛盾突出的一线城市合作,然后再推向二三线城市复制,这需要一定的周期。”

　　随着资金规模的扩大以及项目增多,该基金还需要来自金融领域的更大支持。比如说,“投资方面在银行贷款方面就需要有一些支持,也希望社保基金以及保险资金能够参与投资。目前来看,金融政策的支持是最为关键的突破口。”

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