小张第二套房子的贷款上个星期批下来了。

　　“由于我买的房子房龄比较老，评估价比较低，首付将近5成，但工行(601398,股吧)还是给了利率七折的优惠。”他告诉中国证券报记者。帮小张贷款的房产中介告诉他，小张很幸运，因为在小张之后，二套房贷已经很难申请，利率七折的优惠更是别想了。

　　国泰君安金融业研究员伍永刚认为，最近银行对房贷优惠政策态度上的变化，只是银行在政策许可范围内根据市场需求所作的一种自主性调整，监管层尚未下发正式的文件或通知。银行房贷政策调整主要是由于今年房贷任务指标大多已提前超额完成。

　　部分银行原地观望

　　目前上海市的房贷市场上，由于各家银行早已完成了全年的贷款指标，房贷已经收紧，给中介的回佣也减少了。明年的房贷政策如何变化，例如是否仍维持利率打七折、首付最低两成的优惠，取决于货币政策宽松与否。

　　“我们现在都在等总行的指标。”某大型国有银行上海分行的信贷员说。

　　“现在大家的心态和去年这个时候完全不同。那个时候大家对下一年的房地产市场都很悲观，而现在则乐观得多。”某股份制银行信贷员说。该人士介绍，已经有几家银行不再对首套房的贷款利率打七折，而是提高到了八折以上。第二套房的首付已经提高到五成，利率提高到基准利率的1.1倍。“我们银行对二套房贷的审批更加严格，客户很难同时享受低利率、低首付这两项优惠。要是首付不足四成，利率基本上不能打七折。”上述人士说。

　　某贷款中介分析，明年银行能否维持房贷低首付、低利率的优惠政策，关键要看宽松的货币政策能否维持。“优惠政策延续至明年上半年的可能性很大。”他认为。

　　“建行的二套房贷政策肯定变了，但其他银行还没有明确。”某房产中介告诉中国证券报记者。

　　目前建行上海分行的房贷政策是，首套普通自住房贷款，客户首付在40%及以上的，房贷利率最多打七折；首付30%到40%的，房贷利率最多打七五折；首付25%到30%的，房贷利率打八折；首付20%到25%的，房贷利率最多打八五折。

　　实际上，从10月底开始，银行房贷优惠政策收紧的情况就引起了各方关注。监管层则表示，还没有向商业银行下发过有关调整首套、二套房贷利率政策的通知。

　　加强行业自律

　　上海银监局19日宣布，上海市银行同业公会正在积极就《住房按揭贷款业务自律公约》在业内征求意见，已基本形成共识，将履行相应内部程序后正式发布。该公约（草案）规定，各商业银行在办理住房按揭贷款业务过程中，不能以任何形式向房地产中介机构或其代理机构或个人支付佣金以获取业务来源。

　　公约中还明确了银行及相关从业人员有权利及义务向同业公会投诉和举报违反公约的行为。对于违反公约的会员单位，公会将给予警告、通报批评、同业谴责至取消会员资格等处分，并提请银行监管部门给予查处。

　　同时，公约中还特别提及，对于索取或收取银行及其从业人员佣金的房地产中介机构，上海同业将实行“黑名单”管理制度，银行将中止与被列入“黑名单”的房地产中介机构的业务合作。

　　据了解，行业自律公约对于在上海市场展业的同业公会会员单位具有普遍约束力。目前，沪上各主要中、外资银行均为上海市银行同业公会的会员单位。

　　“这个公约不会影响银行和中介的服务。因为中介不向银行收取回佣，但可以转向客户收取。我认为明年上海的房地产市场仍会量价齐升。”某贷款中介仍相当乐观。

　　有分析人士认为，随着优惠政策到期，明年的楼市价格将面临考验。但市场上乐观的气氛显然占上风。

　　“现在国有企业均在囤地，再加上明年上海开世博会，所以上海的房价不会跌。”某房产中介认为。

　　“从设计公司处了解到，他们现在设计稿的业务增长量仍非常大，所以房产公司后续仍有大量楼盘推出，是不会让房价跌下来的。”某投资公司负责人反映。

　　国泰君安金融业研究员伍永刚在其最新一期报告中指出，假设2010年50%的新增房贷优惠利率由七折上调至八五折，深发展、招行(600036,股吧)、浦发、兴业2010年的净息差将分别提升1.13、0.85、0.51、0.51个基点，净利润增速将分别提高1.19、0.83、0.55、0.49个百分点。