北京发改委新规允许农民自住房上市交易，成小产权房“破冰”信号

　　北京发改委的一份文件引发了人们对小产权法合法化的遐想。日前，北京市发改委发布了关于进一步推进本市第一道绿化隔离地区建设的意见。意见中明确提出，有条件地允许已转让的农民自住房上市交易。

　　就是因为这个条款，也让多数观点将此视为小产权房合法化的信号。然而，随后北京市发改委固定资产投资处相关负责人对外作出澄清：上市交易的农民自住房并非一般的农民宅基地上的自建房，即小产权房，“意见”里的相关规定均是针对北京“绿化隔离地区建设”而言的。

　　不过，尽管发改委进行了澄清，但在当前土地制度改革没有实质进展的当下，针对具体问题解决的“个案”，或将成为政策“破冰”的信号。

　　“小产权房牵涉到很多人的利益，因此各职能部门对此问题的态度都十分谨慎。”一位房地产业内专家对记者表示，土地制度改革的突破，是从根本上解决小产权房“合法化”的前提。

　　政策试探为小产权正名

　　据了解，北京发改委此次出台的意见前提是，处在绿化隔离区内且在旧村已完成拆迁、农民已完成安置、绿化已基本实现的情况下，如确有农民自住房剩余，经核定并明确销售利润分配方案后，方可允许已转让给开发企业的农民自住房上市交易。

　　尽管文件中没有提小产权房，但众所周知，小产权房是由村委会或乡镇政府主导开发，以“旧村改造”等名义利用存量宅基地或集体建设用地，满足当地农民的居住需求后，将其余部分进行销售。

　　有分析认为，发改委政策中“有条件地允许”之“条件”真正的核心就在于“已转让”三字，一下子就将被允许上市交易的范围缩小为当前存量的小产权房。同时，该意见中提到“利用宅基地或集体用地，满足农民居住所需后，销售剩余的农民自住房可以上市交易”。事实上，当前多数小产权房都符合这一定义。

　　而另据了解，目前北京“地下”交易的小产权房项目中，不少与“绿化隔离地区建设”有着扯不清的关系。

　　2000年北京市提出“用3-4年时间完成绿化面积60平方公里”的绿化目标。为此，北京出台了《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》，而由此带来的农民拆迁安置以及小产权房问题迟迟未能得到解决。

　　首都经贸大学房地产研究所教授张跃庆认为，发改委有关农民自住房有条件上市的规定，在一定程度上更加坚定了人们等待小产权房合法化的信念。

　　而另一方面，亚豪机构副总经理高珊指出，此次发改委的意见在执行层面上颇具难度，例如，土地性质问题如何界定。这主要包括，允许交易已转让的农民自住房土地性质的转化、土地出让金的金额界定与缴纳，以及已建成房屋的权属性质界定等问题，这在此次发改委的意见中并没有明确，因此在执行过程中尚存在着一些障碍。

　　宋庄个案率先试水

　　虽然此次发改委发布的这一意见带有一定的试探性，而且在具体执行中还面临着诸多的困难，但业界相信，这样的“个案”也是一个信号，意味着小产权房合法化即将破冰。

　　事实上，这样的“个案”也越来越多地出现。

　　日前，备受关注的宋庄宅基地房纠纷案中的两起案件在法庭的主持下和解。而与此同时，宋庄镇政府一份《宋庄镇农村宅基地流转办法指导意见》，已经下发到各村委会。

　　该指导意见规定，农民有权处置房产，无权处置宅基地，村民一旦卖掉房产，就视作放弃了宅基地的使用权。经过村民代表大会集体表决后，村委会有权收回宅基地并将使用权转给艺术家。村委会所得使用权转让收入将按地块大小平均分配给村民。

　　另外有观点认为，中国“小产权房”难题有望在成都率先解开死结。自去年被批准为全国统筹城乡综合配套改革试验区以来，成都一直在低调探索。

　　其中，早在去年12月份就已经制订的《成都市全国统筹城乡综合配套改革试验区实施总体方案(草案)》中规定,今后在成都试验区内,集体建设用地将拥有与城镇建设用地几乎等同的地位,可以进入土地有形市场公开出让,并可申请办理土地使用权登记,宅基地也可在一定条件下通过房屋联建、出租等方式流转。

　　中国房地产业协会副会长朱中一近日表示，建议在城乡统筹试点的地区，研究制定将城市建设用地增加和农村建设用地减少，特别是将城市住宅用地增加与农村宅基地减少相挂钩的政策，已有的小产权房如符合城乡规划，可补交土地出让金，入市交易。

　　国家土地副总督察甘藏春在回应“小产权房”问题时曾表示：国土资源部从1999年开始，就在全国不同地方，开展了农村集体所有建设用地使用权流转的试验试点，现在正在不断地总结经验，在适当的时机再提交国家立法机构，通过立法来解决。

　　有媒体评论员认为，小产权房问题解决的关键在于土地制度改革。而最新的消息表明，在即将付诸修改的《土地管理法》中，“最核心的改革，可能是在农村集体土地财产权上实现形式和制度上的改革”。