易小迪：这轮市场回调是质的改变 别奢望救市

　　以金融力量干预房地产 央行敲响房产救市论丧钟

　　央行银监会紧急限制楼市 救市梦破灭

　　开发商捂盘不开 豪赌政府救市

　　今年以来，国内多个城市的商品房市场出现了销售持续下降态势，楼市整体呈现低迷状态。这样的发展形势令部分城市主管部门产生楼市“硬着陆”担忧。为此，部分地方政府开始着手采取一些暖市措施。

　　第一招

　　放宽土地出让：刺激开发商拿地央行、银监会联合下发的《关于金融促进节约集约用地的通知》，规定金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴纳土地出让价款的贷款。这一条款无疑给原本低迷的土地市场再次雪上加霜。

　　而与这一背景对应的是，各地政府暗自“松绑”土地出让条件，一场土地市场的救市行动正在悄然进行中。

　　调节供应节奏

　　作为游戏规则的制定者，南京第一个摇起大旗。2008年南京先是第一季度放缓了土地推出的节奏，淡化开竣工时间，更“断粮”一个月。

　　5月4日，在南京市国土资源局发布的“第四号土地出让公告”中，仅有两幅地块挂牌。而此公告的拍卖日期是6月12日，距前一次土地拍卖整整间隔45天。

　　对此行为，尽管官方和业界说法不一，但惟一确定的是，面对如此波澜不惊的市场，此举无疑是在试探。

　　天津和武汉随即成为跟风者。武汉市土地交易中心主任余翔7月曾向媒体表示，武汉正在酝酿多种方式来应对土地拍卖寒冬，土地供应亦会面临调整。

　　虽然余翔并未具体透露调整细节，但据武汉市国土资源和房产管理局网站资料显示，武汉市土地交易中心在7月初的一次公告原计划有9宗土地参与拍卖，随后该网站上分别挂出三个补充公告，声明其中计划出让的4宗土地“因故延期，具体时间另行公告”。放缓节奏不言而喻。

　　放宽出让条件

　　南京国土资源局做出更有魄力的决策，大尺度改变并且公之于众。7月，一则南京国土资源局的工作简报挂在江苏国土资源厅网站上，建议今后控制未来单宗用地规模，降低单幅地块的出让金总额，并延长出让金额较高地块的付款期限。

　　厦门和福州也不约而同地选择对土地出让条件进行调整，以期挽救颓势的土地市场。在近几次的土地出让中，这两座城市均选择了下调规划中90平方米户型的比重，最低下调至50%。

　　而厦门政府部门更是尝试在土地出让价格方面做出让步。7月11日，厦门市国土资源与房产管理局发布预告，厦门16幅国有建设用地使用权计划公开出让。

　　本次预告规定，意向购买者可在规划涉及要求、地价支付方式等方面提出具体开发设想和要求，并可对意向地块的出让起始价提出合理化建议。

　　对于“意向地块的出让起始价提出合理化建议”，在厦门乃至全国的土地招拍挂规则中从未出现过，这也被业内人士解读为未来土地市场存在议价空间。

　　“这说明厦门市国土局也在试探市场。”厦门新景祥房地产策划代理有限公司总经理秦刚向记者表示，此前厦门土地市场流拍严重，因此国土局也不得不做出相应的应对措施，刺激开发商拿地的积极性。

　　关注一级市场

　　上海在此轮调整中略显稳重。它的方式是对现行基准地价进行重新评估，而这样一来土地价格将有更新的机会。

　　上海目前执行的基准地价是以2003年6月30日为基准日期公布执行的。而按照今年4月国土资源部发布的《关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知》，规定凡现有基准地价已3年以上未更新的或当地地价水平已发生重大变化的，必须及时更新并将结果上报。于是，此时评估也就成为了顺其自然的事情。

　　深圳无疑是最另类的。它并没有急于把地卖出去，反倒向企业回购土地。7月，深圳市土地储备中心与深业金宝源投资有限公司负责人签订了土地收购合同书，收回福田梅林片区的一处土地。而后又批复了另一家房企延后开发的申请。

　　“相比别的城市，深圳要更担心自身的土地储备。”深圳市社会科学院城市运营中心主任高海燕这样解读。深圳国土资源管理局有关人士曾表示，政府向企业收购土地，主要是深圳农村集体土地已基本征为国有，闲置土地并不多，因此回收闲置土地不如政府直接向企业收购手中的存量土地来得更有效。

　　高海燕同时认为，面对开发商失去动力的境况，适当延后开发周期也不失为一条解决途径。“政府不会产生价值导向，如果市场持续疲软，包括回购土地在内的这两方案则更显针对性。”