35公里是河北燕郊到北京天安门的直线距离，这个离北京市中心最近、河北省第四个国家级高新区，近期因河北省委书记赵克志讲话而备受关注。

　　在2016年河北省两会上，赵克志明确指出，廊坊地区要做北京的卫星城和生态城，"不能搞住在河北、上班在北京的睡城。"

　　区域经济研究专家、河北省社科院原副院长杨连云认为，赵克志讲话背景是燕郊已成睡城的事实。"北京市曾向廊坊市提出北三县以发展高新技术产业为主，但是当时地方政府目光短浅，认为卖高价地收入高，开发了大量商用居住土地。"

　　得益于北京高房价下人口外溢，廊坊三河、大厂、香河北三县地区及固安、永清、涿州等河北县市房地产受到市场热捧。在北京与河北的交界线外侧，一个个新区、新城不断崛起。产业规划不合理和发展滞后，使得这些原本定位为卫星城的区域沦为"睡星城"。华庭·时光里动态

　　经历三轮定位摇摆的百世金谷国际产业基地，正是观照京津冀产业布局之困的缩影。更严峻的现实是，作为燕郊高新区曾经的八大产城项目之一，百世金谷是5年来真正落地的那一个。

　　随着房地产盛宴逐渐谢幕，河北正试图自我纠错，否则，即便开通地铁线路，也只是徒增一种拥挤的城际通勤方式而已。

　　一个园区 三易定位

　　2010年11月，继石家庄、保定和唐山之后，廊坊市燕郊成为河北省第四个国家级高新区。经历了长时间荒凉之后的燕郊开始一路高歌猛进。

　　以园林绿化起家的燕郊本地人张永铁带着梦想正式踏入产业地产。2008年金融危机过后，中央提出振兴十大产业，其中就包括物流，张永铁和同事们认为物流和高新技术产业前景广大。

　　当时，张永铁旗下的百世金谷公司计划联合一家航空公司在距离首都机场18公里外的燕郊，依托首都机场的近距离优势，建立起一个以空港物流和国际贸易为主的综合园区。项目总占地面积2390亩，计划投资46亿元。

　　作为燕郊首个物流园区，燕郊国际空港物流园区曾备受各界关注。然而，理想美好，现实残酷。由于北京顺义地区最后主导了首都机场空港物流主要业务，想要分食这一蛋糕并不容易，再加上京冀两地长久以来产业隔阂和航空公司终止合作等原因，国际空港物流梦想搁置。

　　失去了合作伙伴，单凭百世金谷的资金实力显然无法承受项目庞大投资。2010年，园区一期项目建成，但与国际空港物流园区相去甚远。即便降低身段，百世金谷依然面临着招商困难等一系列问题。现实面前，百世金谷开始思变。万科香水君澜点评

　　2011年，二期百世金谷国际产业基地园区项目正式启动。张永铁的同事、盈时集团副董事长刘文军介绍，最初百世金谷国际产业基地计划招商一些国际和国内知名企业入驻，但是实操中发现，大企业尤其是世界500强入驻可能性几乎为零，"大企业自身实力强，容易以我为主形成产业园区。

　　碰壁之后，刘文军等人悟出了产业园区定位"宜低不宜高"，"做成厂房，卖不出去可以改成办公楼，也可以改成创意园区，但如果全部做成写字楼，你只能死撑下去了。"最终百世金谷定位于服务中小型科技企业。

　　从国际空港物流到服务中小企业，刘文军承认最初的想法有些简单了，"当时决定做空港物流、做高新技术产业考虑三点，首先距离机场近，第二距离中关村(8.17, 0.40, 5.15%)近，第三燕郊有8所高校。后来发现，产业具有极强的聚集性和协同性，那些所谓优势很难变现。"

　　百世金谷二期园区占地386亩，由50多栋综合办公厂房组成，每栋楼有两层半的主楼和三层附楼组成，其中主楼适合做生产车间和仓储物流，附楼适合办公和创意产业。据百世金谷一位招商经理介绍，目前入住企业多数来自北京，其中70%来自中关村中小企业。

　　百世金谷项目包括一期物流园区、二期产业基地和住宅项目金谷美丽城，产业用地和住宅用地比例大约为二比一，二期目前16套厂房未售出，整体企业入驻率大约在70%左右。入驻企业中，69%为科技产品制造企业，27%左右为现代服务业，包括创意产业。

　　对于部分项目空置的原因，上述招商经理透露，北京一家公司已经在百世金谷购置了办公场地，但是因为部分员工不愿到燕郊上班，而无法搬迁，"还有一家企业，买了以后搬过来一段时间，后来也是因为相同的原因搬回北京了。"大東海·半山壹號动态

　　在刘文军看来，"如果一家企业的核心员工反对，肯定没法搬迁，长期来看，随着燕郊地区逐步成熟，从北京到燕郊上班会逐步增多。"

　　作为产业地产开发商，与华夏幸福(22.540, 0.83, 3.82%)等年销售数百亿的同行相比，刘文军承认百世金谷资金链并不轻松，不过，随着入驻企业不断成长、壮大，也为其产业培育和园区进一步扩张提供了基础。

　　八大项目 一个落地

　　尽管在过去五年中数易定位，百世金谷已算是燕郊地区园区中少数落地顺利的产业园区。

　　2011年3月，燕郊国家级高新区正式揭牌仪式上，八大重点项目一并奠基，百世金谷国际高新产业基地即其中之一。

　　是时，燕郊八大项目涵盖航天航空、现代物流、现代服务等新兴行业，风光无二。在当地政府的语境中，它们将撑起这个新成立的国家级高新区，从传统工业向高新技术和现代服务业的转型。在这之前，无论是本地龙头企业福成和汇福，还是神威药业、世源汽车等都代表传统工业。

　　其中，首尔园由本地企业燕达实业集团与韩国政府联合共同打造，占地1862亩，计划总投资200亿元，主要建设高新技术产业研发、高端制造、商业、酒店、办公、金融、教育、物流、会展、服务外包盒总部基地及配套特色生活区，按照官方口径，项目建成后预计年收入200亿元，每年能够为燕郊贡献税收37亿。

　　航天现代服务业发展区项目占地3000亩，计划总投资76亿元，由天洋控股投资建设，计划建成航天科技(52.88, 0.00, 0.00%)会展中心、太空体验基地、中国航天科技北方中心、航天员疗养中心、创意产业基地、航天国际交流中心、航天博览园、航天后勤服务基地8个子项目。

　　港中旅温泉度假项目占地2000亩，计划总投资50亿元，建设内容包括温泉度假、国际会议、星级酒店、精品演绎、运动康体中心、休闲风情商业街和高尚住宅。按照规划，项目建成能够带动3000人就业，年销售额达10亿元。三亚椰岛阳光花园动态

　　如今，这三个项目皆变身住宅：首尔园成为首尔甜城，航天现代服务业发展区变成天洋城四代，港中旅温泉度假区成为港中旅海泉湾，可销售的住宅和商业项目成为主体，原规划中的产业难觅踪影。

　　总投资30亿元、占地600亩的安邦保险后援服务中心项目多年进展缓慢，作为安邦保险旗下后台数据处理服务中心，从2012年至今，该项目第一组团和第二组团两次开工后停工，近期中建八局已经进驻第三组团用地，酝酿再次动工。

　　与安邦项目一波三折相比，河北建投集团现代服务产业基地项目戏剧性更浓：这个占地3823亩、计划总投资117亿元的项目，主要建设软件研发企业中心、动漫产业中心、文化创意产业中心、信息服务中心、企业研发中心、科研成果转化实验中心、企业区域总部中心等11个子项目。

　　2013年前后，该项目规划进行首次变更，由现代服务产业基地变身旅游城，建设内容主要为住宅、酒店、商业等项目。开工不到一月项目管理方和建筑施工方悉数撤走。直到2015年5月份，项目规划恢复到原来内容，并于8月份重新动工。

　　此外，燕郊科学城(8.16, 0.45, 5.84%)内多个数字图书项目或建成后搁置、建设中烂尾，或一直未动工，物美现代农业科技物流园区项目至今未有实质性动作。从2011年至今，当初支撑燕郊国家级高新区的八大产业项目，百世金谷是唯一一个与产业相关的建成项目。

　　据燕郊一位企业人士透露，八大项目出现问题，一方面与大经济环境有关，"从2007年之后，中国经济实际增幅其实逐年下降的，尤其是4万亿投资以后，资金流向资本市场和房地产，实体企业大量倒闭，招商肯定困难，不仅仅是燕郊，全国都这样。"融科·蓝立方动态

　　另一个主要影响是房地产对实体经济生存空间挤压，产业园区项目投入大、资金回报周期长，而且还要应对各种风险，"房地产今年投资，明年就能见效益，一个是肯定能赚钱的，一个是存在很多不确定因素的，如果是你，你会选择做哪个？"

　　从2011年至今，燕郊房价从6000元上涨至14000元，大量工业用地和综合产业用地变身商品住宅。一位接近三河市政府相关人士曾透露，"我的印象中，2008年以后，燕郊就没有落地过一个真正像样的项目。"

　　三河市官方公布数据显示，2014年全年房地产投资197.5亿元，同比增120%，全年商品房销售额326亿元，同比增44.7%；同期，全市199家规模以上工业实现增加值183.7亿元，利税和利润同比分别下降了6%和14.1%，年末亏损企业达26家，总亏损额由上一年4.4亿元扩大至14.5亿元。

　　睡星城？ 卫星城？

　　官方数据显示，目前燕郊常住人口为60万，其中有30万人口常年因工作往返于北京与燕郊之间。而民间普遍认为，目前燕郊常住人口已经突破80万，半数工作在北京。

　　在近年北京房价高涨、人口外溢的大潮中，燕郊并非唯一的睡城。大厂潮白河工业区、固安高新区、香河、廊坊等地也面临着不同程度的类似状况，在杨连云看来，主要是这些县市距离北京近，房价又大大低于北京。

　　其实，在赵克志提出"廊坊不做睡城"之前，燕郊睡城问题已经引起河北省高层的关注，据上述接近三河市政府人士透露，从2013年省政府就开始着手整顿廊坊北三县地区混乱的土地问题，"2014年以后，土地变性就比较困难了。"南山六和悦城动态

　　据其介绍，在这之前，燕郊地区原本规划中大量工业用地和综合用地变成住宅和商住项目，"虽然过程复杂，但巨大利益使得这种操作普遍存在，开发商到规划部门变更用地规划，然后就可以到国土部门变更用地性质，。"

　　这一改变从2013年底启动，廊坊市北三县统筹发展办公室正式成立，级别为正处级，三河、大厂和香河三地发展规划、土地利用和产业规划等事宜由原先的各自为政到统一规划，并逐步与北京市政府相关规划相呼应。

　　同时，《北三县统筹发展规划（2013—2030）》相关编制工作也启动，并于2014年完成规划，据上述接近政府人士透露，该规划将在年内正式发布，北三县未来将逐步打破行政壁垒，形成统一协调发展，第一要务是承担首都功能疏解。

　　在这前后，廊坊市地区官场经历一轮激烈震荡，包括原廊坊市长王爱民、原三河市委书记李刚、原燕郊住建局局长郭光东在内大批官员落马。据上述接近官方人士透露，2015年一年时间，整个廊坊市累计查办近300名官员。

　　最近两年里，三河市和燕郊高新区共有大约200多位官员和公务员受到不同程度处分。官场地震过后，燕郊原本混乱的土地和房地产市场局面开始转变。再加上受京津冀协同发展政策影响，燕郊地区商品住宅用地供应大幅减少。

　　三河市土地出让信息显示，2013年12月，全市共出让了18幅商品住宅用地，总出让面积达1305.5亩，而土地政策收紧之后，2014年1月1日至2016年1月20日，两年多时间仅出让6幅商品住宅用地，总出让面积只有367亩，两年供应量不及之前单月三分之一。

　　刘文军也透露，燕郊地区从2014年开始收紧土地供应量，目前已经停止新增住宅用地审批，未来稀缺的土地资源，将用来重点发展高新技术产业和现代服务业。"其实已经实行很久了，只不过效果现在才开始显现。"山林君悦点评

　　不仅仅是燕郊地区，同属北三县的大厂和香河也面临着同样的管制，把更多的土地留给产业，房地产不再唱主角。在北京相关产业向外转移的过程中，整个河北地区也开始谋划如何以更好的姿态来承接产业。

　　突破产城困局

　　在刘文军看来，理想产城一体格局是以产带人，以人兴城。但多数地方本末倒置，荒废了产业，火了房地产。

　　作为京津冀地区核心城市，北京在产业发展上一直具备较强的聚集效应，市内汇集了大量世界500强企业，拥有发达的金融、科技制造、互联网、通信、汽车等新兴行业。按照产业聚集辐射效应，河北周边县市应该因此而受益。

　　燕郊亦是受益者之一。2003年之前的燕郊只是三河市下属一个不足5万人口小镇，国民生产总值一直没有突破10亿元，财政收入也没有突破亿元。与华北地区其他乡镇没有任何差别。

　　此后，随着国土资源部、民政部和中核等中央部委、央企下属单位搬迁至此，先后有8所高等院校在落地，燕郊开始逐步突原有破乡镇格局，朝城市化方向迈进。

　　2005年以后，随着中兴、汉王、神威药业、韩国世源汽车等一些企业入驻，对房地产需求开始显现，本土福成、汇福等企业开始开发地产项目，燕郊开始逐步崛起，当时燕郊房价也不过刚刚突破3000元大关。锦轩江南动态

　　到2012年，入驻燕郊的规模企业已经超过百家，常住人口达到30万。如果没有后来的房地产火爆，燕郊这一产业和人口配置比例无疑是一个理想的产城一体化样本。

　　一切在2008年金融危机后戛然而止，在4万亿投资刺激下，北京房价突破万元大关，之后一路高歌猛进，部分北京工作的人开始到燕郊置业，燕郊房价进入万元时代。

　　分析人士认为，燕郊八大项目没落一方面由于房地产的挤压，另一方面由于缺乏因地制宜科学合理的产业规划布局，在工业和科技企业还未完全成熟的前提下，这些项目过高的定位与实际形成产业断裂层，最终导致多数变身地产项目。

　　以航天现代服务业发展区项目为例，虽然北京拥有大量航天产业，但这些产业均为较为封闭的央企和军工企业，不会把服务基地落户燕郊，无法形成聚集。

　　首尔园项目计划与韩国八家企业合作建设综合商业和商务园区，其中商业面积超过60万平方米，当时燕郊只有30万人口，显然无法消化如此庞大的商业项目。

　　燕郊本地一位开发企业负责人反思，两个项目失败与定位和市场空间有关。

　　刘文军也认为做好产业园区必须具备三个主要条件，第一，产业功能，包括土地、政策和本地区资源优势(1602.483, 51.40, 3.31%)；第二，产业技术和技术人才；第三是产业发展基础，包括商业环境、生产资料配合等。鑫苑·崖州湾壹号动态

　　航天现代服务业发展区和首尔园两个项目仅仅具备廉价的土地和政府相关优惠政策，缺乏相应的产业和人才支持，也缺乏上下游产业的支撑，"你做汽车产业，起码得有各种配件生产企业，还得有汽车技术和人才，否则肯定做不成，做了活不下去。"

　　目前河北试图借助京津冀协同发展机遇扭转这一局面，河北永清县与北京亦庄经济技术开发区合作建立永清产业基地；京东方、航天集团等央企也有相关项目落地固安县。廊坊的大数据服务中心和张家口云计算中心等项目也开始落地。

　　上述接近三河市政府人士透露，目前燕郊已经开始解决历史遗留问题，"也就是严格按照总体规划来做，产业用地只能用来做产业，变更已经不可能了，还有些企业圈地后一直不动工的，如果还不动工，将会被收回。"

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