中原地产首席分析师张大伟表示，房企2016年的压力依然非常大，其中三四线库存积压、销售困难。而一二线地王频繁出现，导致利润率持续下调。随着房地产利润率降低到个位数，房企转型、分化的速度将加速。

    上市房地产企业近半数亏损

    截止2月15日，沪深两市共计88家上市房企公布了2015年年报业绩预告，其中有18家房企业绩预增，10家略增，12家扭亏;14家预减，21家略减，25家亏损(22家首次亏损)。由此看出，近三成房企预告亏损，五成以上房企净利下滑。虽然上述88家房企尚不能代表A股140多家房企的整体表现，但仍可看出行业整体利润率下行现象仍在持续，甚至有加剧现象。

    房企利润率下滑并非去年才出现。来自研究机构的统计，从2010年起，A股上市房企净利润率以每年1个百分点左右的速度下滑，预计2015年行业毛利率将低于30%，平均净利润率可能踩到“10%红线”，这意味着房地产行业甚至连中利行业都算不上了。三亚飘窗户型

    房地产企业告别暴利，与此对应的是国内楼市格局分化，二三线城市库存严峻。事实上，房企净利润下降或者亏损基本都与行业库存难以消化有关，毛利率减少，销售不力导致项目存货增加，进一步侵蚀净利润额度。比如，截止目前在房企中预亏额度最高的中华企业，预计亏损24亿元至25亿元，而上年同期亏损额还不到5亿元。

    中华企业公告显示，2015年以来，公司全面梳理项目状况，以加速存货去化，加快资金回笼为全年工作重点，紧抓市场有利时机，全力促进销售资金回笼，2015年资金回笼预计85亿元，同比增长22%。但是，公司布局的二、三线城市房地产市场持续低迷，加上部分项目产品的市场契合度不理想，项目销售面临相当大的压力，采取了调整销售价格等措施，导致发生计提减值准备，增加业绩亏损预测数额。

    还有净利润变动幅度最大的房企嘉凯城，其预告净利润变动幅度为-6138.19%。嘉凯城表示，公司房地产项目销售规模大幅下降，一线城市交付项目数量下降更为突出，毛利空间缩减显著。中信泰富神州半岛动态

    值得注意的是，从目前公布2015年年度业绩预告的上市房企来看，中小房企占比较多。

   “中小房企出现净利润的下降，甚至亏损，在最近两年的市场环境下是可以预期的。”亚豪机构市场总监郭毅认为，中小型房企大多被挤压到了三四线城市，就算有了政策的刺激拉动，这些区域仍受困于高库存及需求量的限制，成交仍处于低迷的现状，单纯依靠降价并不能解决去化压力和资金回笼的问题。

    房贷新政能否拯救中小房企?

    由于土地成本较高，不少中小房企难以进入一线城市和二线核心城市拿地开发，多在三四线城市和部分二线城市布局。而目前三四线城市形势严峻的楼市库存能否成功缓解，直接关系到中小房企的生存和发展。

    国家近期频繁出台政策纾解库存难题。2月2日，央行发布房贷新政，规定不限购城市首套首付比例最低下调至20%，二套首付比例下调至30%;2月6日，国务院发布推进新型城镇化建设的若干意见，提出详细措施，尤其是重点提出宽松户籍政策(如鼓励放宽落户条件;除超大城市和特大城市外，其他城市不得采取要求购买房屋、投资纳税、积分制等方式设置落户限制等具体措施)。三亚湾红树林度假世界图库

    这些楼市新政的出台，无异是给大多数中小房企注射了一针兴奋剂。在楼市房贷政策出台的第二日(2月3日)，A股房地产板块表现也较为抢眼，领涨各行业板块。

    对于新政，首创证券宏观策略分析师王剑辉认为，预计区域中心城市以及具备良好发展潜力的二三线城市库存将得到有效改善，三四线城市仍需一系列配套政策提供支持，总体市场有望在传统成交淡季维持高位水平。

    一贯唱多房价的华远地产前任董事长任志强却认为当前房地产库存情况比2008年还要严重，当前最大的问题在于，有相当一部分库存是无法消化的。“以全国房地产一年近13亿平方米的销售面积来看，接近7亿平方米的库存并不算多。但问题在于，这其中有大量库存属于很难消化的部分。换句话说，只能炸掉，不会因为任何政策而消化掉。”保亭庄园丽都动态

    随着行业利润率不断降低，加上高库存压力，使得中小型房企和原来主营业务不是房地产的企业都在逐渐退出房地产市场。例如，2015年8月，浙江广厦发布公告称，长期来看，随着竞争的加剧，未来房地产行业集中度将进一步提升，中小型房企生存压力加剧。因此，从盈利能力和未来发展角度考虑，广厦做出决定，在三年内逐步退出房地产行业，进入有发展潜力和增长空间的新领域，实施产业转型。类似的房企还有苏宁环球，也在进行去地产化转型，该公司已有3年时间没再拿新地块，并在大文体、大健康、大金融等方向积极布局。

    中原地产首席分析师张大伟对金融界网站表示，房企2016年的压力依然非常大，其中三四线库存积压、销售困难。而一二线地王频繁出现，导致利润率持续下调。随着房地产利润率降低到个位数，房企转型、分化的速度将加速。在中小房企退出、被并购的同时，包括万科、恒大等龙头房企的规模将进一步扩大。三亚椰岛阳光花园动态

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