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选择海外房地产市场不同的投资途径、投资标的，未来面临的收益风险预期也是截然不同的。捡白菜的机会是鲜有的，特别是市场中大家都盯着的猎物
近期，安邦保险洽谈收购伦敦的地标建筑Heron Tower（苍鹭大厦），是伦敦已建成的第三高楼。收购标的的性质，与之前安邦从黑石手上收购华尔道夫酒店如出一辙，都是当地最知名的成熟地标建筑。一个小插曲是，此次收购Heron Tower的消息据报道正是在那栋著名的华尔道夫酒店里发布的。此次收购可以被视为安邦在整个英国和欧洲的重要落子，在安邦之前，平安保险、人寿保险等都已经在伦敦完成了收购；安邦有些姗姗来迟但手笔一如既往。中国另一家著名的投资集团海航投资最近也购入了伦敦金丝雀码头的路透社大楼（30 South Colonnade），因该大楼是目前路透社总部所在地而得名。
海外房地产，尤其是核心物业是近两年中国金融机构向外扩张的重点关注对象。根据高纬环球的统计，2015年前5个月中国投资收购的境外地产总额已经达到94亿美元，同比大涨超90%。而根据另一权威机构世邦魏理仕（CBRE）的报道，上半年中国在美国的地产投资达到36.76亿美元，是去年同期的1.5倍。2015年的上半年，如果大家记性不差的话，那是A股近7年来最火的半年，即使在这样的情况下，“土豪”们出海的脚步仍在加快，事后看来，不得不叹服这股趋势的力量。
对于国内的金融或者地产机构来说，海外地产收购或开发都没有天然优势；但另一方面，全球资产配置的重要性不言而喻，很多先知先觉的机构从四五年前起就开始逐步试水。当年张欣、潘石屹夫妇收购美国纽约GM大厦时候，不少人都觉得中国土豪买贵了，但现在回望，已经成了打折价。站在2015年的今天看，国内金融市场降息降准后固定收益预期下行的确立、股票市场的大幅波动、人民币汇率弹性的上升，境外投资将逐渐从“尝试性”选项成为“必选”。而地产投资可以说是各类投资中相对透明、又可以承载较大体量的合适种类。
当然我们也要清晰地认识到，选择海外房地产市场不同的投资途径、投资标的，未来面临的收益风险预期也是截然不同的。捡白菜的机会是鲜有的，特别是市场中大家都盯着的猎物。安邦、海航的收购对价都没有公布，根据业内消息安邦收购的Heron Tower洽谈价钱高于7.5亿英镑，如果达成将成为伦敦地产市场有史以来最大额交易，业内预计该收购每年租金回报比或不高于3.5%。
全球一线城市的核心物业租金稳定，长期持有可以达到保值增值的效果。次贷危机后，各国央行印钞的脚步都停不下来，整个全球经济也染上了QE依赖症，不知何时才能戒除，所以像Heron Tower这样的地标建筑身价长期已经水涨船高，而且会涨得更高。但如果投资目标收益设定在12% 以上，就会涉及到物业的开发，改造升级环节，投资一些机会型、增值型的基金投资更为合适。
诺亚财富作为国内财富管理行业的领军者，两年前就为国内投资人打开了投资海外房地产的渠道。诺亚香港公司与全球知名开发商、同时也是地产基金管理人的铁狮门牵手，为国内的投资人打通私募股权基金投资海外地产的大门。2015年公司更进一步，建立了第一只海外地产旗舰母基金。该基金投资团队通过广泛的接触与深入的尽职调查，近百只私募股权地产基金中筛选出一个全球化的、以中高收益为目标的基金组合。组合中既有全球首屈一指的大牌管理人，又有市场中独具慧眼的后起“小清新”们。基金通过地域、业态、期限等多方面的结合形成组合。通过地产母基金的方式，投资人享受到的分散性是高于预期的，这在地产投资领域尤其明显。地产母基金目前规模在5０００万美元左右，通过投资基金，投资人实际投资的项目（包括单个物业、物业组合或物业资产包）已经超过60个，投资国家地区超过15个，如果计算物业数量的话楼宇超过500幢。足够的分散性给了投资人很大的下行风险保障，不会因为某一个地区的经济下滑，一栋物业重大租客流失，或者一两个物业开发销售不达预期而承担很高的风险。
而以大拆小更给予了母基金腾挪向上的空间，敢于去做一些较高风险的投资，而不是单纯地持有一个物业、运营租赁，每月收取固定的租金收益。这个理念与在国内做投资是一致的：如果只能投一个品种，一把押大小，那很多投资人可能在国内都只有默默地选择银行理财产品；但如果可以分散投资，那基金、信托很多品种都可以配置，预期收益也能得到相应提高。
