中国房地产研究会副会长 胡志刚/文

　　　新“国五条”细则的重要意义在于将楼市调控由单一的行政手段过渡到与税收、金融等经济手段相结合。地方政府落地执行时，须在征收20%个税的精准度上做文章，以更好地打击市场投机，保护合理需求。

　　新“国五条”细则出台后，多地出现集中过户、网签现象，一时间一些城市房地产交易市场门庭若市，来办手续的人都想在地方实施细则出来之前，按照旧的政策进行交易，以免上交20%的个税。

　　值得关注的是，针对房地产市场的调控政策，从这次新“国五条”实施细则开始，已经从单一的行政手段真正过渡到与税收、金融等经济手段相结合，这不仅有利于调控效果的实现，也有利于房地产市场自身的健康平稳发展。这是新“国五条”细则的最大亮点之所在，也是一个良好的开端。

　　但与此同时，美中不足的是新“国五条”细则对具体的征税范围缺乏精准度。鉴于此，我认为，新“国五条”实施细则在地方政府落地时，必须安装“瞄准器”，在精准度上做文章，以打击市场投机，保护合理需求。

　　相关经验表明，税收这一杠杆运用得好可以以“四两拨千斤”之巧力来调节市场，运用得不好反而会适得其反。任何税收政策都要选择合适的支点和砝码。支点即为征税对象、征税范围；砝码则是征税的税基、征税的税率。支点没选准，杠杆的运用难度就会加大。

　　除此之外，还有一个问题不能忽视。我国的住房问题情况较为复杂，个税征收以增值额为税基看似合理，但实际上计算的口径却很难把握。例如某人当年花9万元买的房改房按当时市场计价为70万元，如果以9万元到如今的市场价之间的差价为征税的税基，那么税负就显得过重，或将引发一些矛盾。包括上世纪90年代之前所建的房屋，当年没有市场价可参照，究竟按什么价格来计算税基，都涉及到征税的精准与否。

　　鉴于此，通过税收杠杆进行宏观调控，我认为还需要做到“疏”“堵”结合，以实现住房资源的合理配置。具体做法是在堵住住房空置、闲置与炒房这两扇“门”的同时，开启租赁市场的“大门”，培育租赁市场。把投机炒房者、一般投资者以及开发商手中的空置、闲置房源等尽可能引导到租赁市场。

　　至于投机炒房的这扇“门”，完全可以通过征收高额的住房交易所得税等系列流转税堵住，而对既不转让，又不居住的空置房、闲置房（包括开发商手上超过一定年限的库存房）则可以征收房产税，并根据空置、闲置情况的不同进行差别化征税，空置、闲置面积越大，税率越高。

　　投机、投资者以及开发商持有的空置、闲置房产唯有转向租赁市场收房租，进行长线投资才能避免高额流转税和房产税，并让他们获取长期稳定的租金收益，这样便把资源充分利用起来，对房地产业结构、产品结构能起调整作用。与此同时，这不仅有助于将房地产投资盈利模式由短线投机的方向引导到长线投资的合理方向，而且还将使产品结构由单一的“只售不租”变为“租售并举，以租为主”。如此一来，就能大大增加普通的中小户型供应，以保障基本的居住性需求，从而实现市场供需的自我平衡。

　　就实际而言，在住房资源配置不均衡的情况下，为了满足“人人有房住”的需求，通过上述方式发展租赁市场，不仅可以缓解政府建保障房的压力，而且在坚持宏观调控不动摇的同时，也为民众基本居住需求拓宽了供应渠道，可谓一举多得。

　　眼下，各地具体实施细则还未出台，接下来，要想使20%所得税政策真正接“地气”，就要根据本地的实际情况，确定真正应该予以征税的对象，打击囤房投机，保护合理性需求。这不仅仅是民众希望看到的结果，同时也是楼市调控真正应该达成的目标。扫描微信二维码、加入城市微生活，关注三亚房网微信（微信号sanyafangwang），海南三亚楼市最新动态随时奉上，免费看房、独家优惠、楼盘资讯、随时互动！

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