■ 冯文东/文

　　日前，北京市一地块采用的“限地价竞房价”的出让模式引起广泛关注。

　　本次出让的地块位于门头沟区永定镇东辛秤村，土地面积约19万平方米，总建筑规模约38万平方米，其中商品住房面积约28万平方米，是近年来北京市西部地区推出的最大规模的居住用地。该地块规定房屋最高限价为每平方米13600元，竞买人按照不少于每平方米50元的竞价阶梯向下投报承诺房屋销售价格。

　　全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海在接受《中国建设报•中国住房》记者采访时表示，“限地价竞房价”的构想早在2003年8月《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中就已有端倪。

　　该通知指出“对普通商品住房建设，要调控土地供应，控制土地价格”，但是，“真正做到‘控制土地价格’的普通商品住房，在全国可谓凤毛麟角、屈指可数。”郭松海说

　　根据统计，近些年来，经济适用房、“控制土地价格”的普通商品住房年供应合计不到住房年供应总量的10%，非限价中高档住宅及别墅住宅占到90%，供应结构的错位对房价的影响颇大。这在一定程度上，说明房价上涨更多表现为一种结构性现象。

　　郭松海认为，由于对土地财政的依赖，地方政府对所谓“控制土地价格”一直采取消极态度，土地出让一直成为地方政府的重要财源。因此，通过控制土地价格，达到控制普通商品住房价格的目的难以实现。

　　去年10月，深圳便在全国首度采用“定地价竞房价”模式出让了一块安居房用地，内涵与北京的“限地价竞房价”基本相同。

　　郭松海指出，在这两年，随着宏观调控力度加大，“限地价竞房价”又再次被强调、予以实施，正可看出决策层意图将“调控进行到底”的决心。如果在房价上涨过快的大城市批量推出限价房，必然会在一定程度上抑制房价增涨。

　　业内专家认为，本次北京“限地价竞房价”的模式和价格将对整体市场价格产生巨大影响，而这一模式很可能在北京郊区大规模推广，直接影响到在售住宅项目的价格。但要持续实行“限地价竞房价”新政，还需多项配套政策。

　　“首先要建立限价房政策的地方目标责任制。”郭松海认为，政府推出限价房，要拿出一定数量的限价建设用地，这意味着政府需突破“以地生财”模式，牺牲部分土地收益，向民生用房“输血”。而减少了地方财政用于其他工程的建设，这对地方政府是个严峻考验。

　　其次是如何保证开发商的拿地热情。此番土地出让，除了能达到直接控制房价的目的，地方政府的土地收益也未受到损失。但经过计算，此番出让的地块楼面价已经超过了每平方米5800元，未来最高售价不能高于每平方米13600元，这留给房地产开发企业的空间并不大。业界担忧，项目的利润空间被锁死，将影响房企的参与热情。如果最高限价定得过低，加上其他一系列“较为苛刻”的出让条件，导致准入门槛过高，会将绝大多数房地产开发企业拒之门外。所以郭松海指出：“开发‘限地价竞房价’项目，要在信贷资金上予以保证；在土地购置、贷款发放上，要优先考虑，适度降低门槛。”

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