11月17日,房地产的西南重镇重庆宣布,将上调土地增值税核定征收率。房地产企业转让商品房取得的收入,普通住房土地增值税核定征收率为5%,其他开发品核定征收率为6%。
这是9月29日国务院最新房地产调控政策出台以来,继上海、广州、北京之后第4个大幅上调土地增值税的重点城市。有所不同的是,在这4个城市中,重庆、广州是今年的第二次上调,且重庆上调幅度远超广州。
土地增值税的税基是纳税人销售新建房屋和二手房的土地增值收益总额。此税实行四级累进税率。即增值额未超过扣除项目金额50％的部分,税率为30％;超过部分最高税率可达60％。
该项房地产税种的威力不容小觑。据普华永道(香港)有限公司资深审计师李玉兰估算,目前内地大型房地产公司的毛利润一般在30％~40％。按照30％的税率征收土地增值税,无论是征收比例还是绝对税额,都将显著拉低房地产企业利润,“对广州房地产公司的净利润影响达10%~20％”。
进一步,“如果严格征收,开发商税收占款、计提拨备都将大幅增加,保守估计这一综合税负相当于销售收入的5％~8%,房企资金运作空间将会立时收窄。”
“但土地增值税的调控效果究竟会怎样？我们很疑惑。”刚刚从广州转战重庆的房地产开发商巨源实业董事长杨旺,11月18日接受本报记者采访时一声叹息。
预征启动参差不齐
1993年底,国家颁布《土地增值税暂行条例》以来,征收不力一直影响其效用发挥。2002年房地产市场价格全面上涨后,国家多次出台严格查收文件,并一度在2006年末颁布“187号文”,在2007年形成一场清查土地增值税的全国性风暴。但同样因征收不力,其影响时有时无。这其中的重要原因包括,“土地增值税几乎相当于向开发商再征收一次所得税,这一税种一直遭到很多开发商的抵制。”李玉兰说。
紧缩政策当前,征收不力似乎不应再成为什么借口。但从重庆新政之前的实践来看,征税的启动环节就是一个参差不齐的纷乱局面。
今年5月,国家税务总局先后两次就加强土地增值税征管下发通知,强调要全面推进土地增值税清算,明确“除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%。”
重庆当时即对此税做出第一次调整:满足国税总局最低要求。“5月两道命令没有什么实质效果,开发商会想,即使真的征收,税负也会被大幅上涨的房价利润消减掉。”杨旺说,深圳8月5日拿出了自己的上调命令,也是满足国税总局最低要求,其时点和力度当时一度被业界认为“莫名其妙”。
9月29日,史上最严厉调控措施出台,“住房交易环节税收”要求,“定价明显超过周边房价的楼盘,进行土地增值税清算和稽查。”这项措施的第一个实施者是上海市。其10月7日即表示,“重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查。”
“这个政策又是一个笑柄。”国家税务总局税收科学研究所一位不愿具名的研究员说,上海提出住房开发项目销售均价高于项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格的1倍及以上的,才提高预征率。“这相当于没提高。”
在税务专家看来,最不具操作性的征税就是按销售价格征收。9月15日,内蒙古自治区决定对区内房地产开发企业按商品房销售价格确定预征率。其中,销售价格达8000元/平方米以上的,被要求预征的土地增值税比率高达6%。“销售环节的统计问题最多,如何启动征收啊？”李玉兰说。
清算陷入猫鼠游戏
按现行法规,土地增值税的征收方式包括预征和清算两个步骤,即在项目全部竣工前,根据预售收入先征收少部分增值税,待项目竣工后再对全部税额清算。今年上半年,全国土地增值税实现收入629.7亿元,同比增长97.4%,几近翻倍。国税总局方面总结认为,5月以来的全面清算是三大原因之一。
但同期房价却走出一波上涨高潮,房地产投资日益活跃,本欲打压高房价的土地增值税工具为何没有显著效果？“那是因为真正进行清算的案例太少了。”杨旺从家具行业转战房地产,“本想规规矩矩做生意、认认真真纳税”,但土地增值税环节的集体式避税,让他无所适从。
避税的主要方式之一是捂盘。“很多楼盘卖到最后,开发商都会留一套不卖,留一套房子他就保留着项目公司,然后跟政府说,我的地产公司还在,房子没卖完,不到清算环节。”杨旺说,这样的拖延战术,和开发商的房价上涨预期“合谋”,捂盘就成了优选项。
李玉兰还介绍说,大型房地产公司目前已是滚动式开发,要清算单一项目非常麻烦,其间就出现了诸多避税空间。比如,房地产开发公司利用与集团内建筑公司关联交易,将利润转移到建筑公司,降低项目公司利润,从而减少应付的土地增值税。
这对于执行清算任务的税务部门显然是个烫手山芋。深圳市福田区地税局一位工作人员告诉记者:“查收土地增值税的部门,要弄清楚开发商的全部成本和费用非常困难,更别说还附加了关联交易的查缴。”因此,没有多少人愿意去碰该税的清算。
最近,又曝出北京地税部门正在对重点高房价楼盘进行土地增值税预缴和清算的辅导,将根据售价的高低圈定重点清算对象。对此,上述国税总局税收科学研究所研究员认为,“受影响的将主要是豪宅项目,普通住宅项目的土地增值税规制仍然缺位。”
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