央行、财政部10月22日终于开始放松购房贷款限制,并减免相关税收,开发商和购房者都表示欢迎,但银行对房地产信贷的态度,还显得颇为微妙。
一家国有大型银行房产信贷部的人士向《投资者报》记者证实,最近该行内部“对房地产贷款如何走讨论比较多”。
10月17日的国务院常务会议提出“降低房地产交易税费、支持居民购房”,此举被当成要救市的信号传播。当晚,在中央电视台《直击华尔街风暴》系列访谈节目中,经济学家、央行货币政策委员会委员樊纲表示,提振房地产行业,现在的房地产金融政策需要进行某种调整。他主张,“调整要在需求方调,在购房者那一方,在按揭等方面”。
话音未落,央行刺激房地产的金融政策调整随之出台。10月22日,央行决定自2008年10月27日起,将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付款比例调整为20%。同日,财政部也宣布,从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。
中央各职能部门对落实国务院常务会议精神非常迅速。但也应看到,房地产金融政策的松动,并不表示银行房地产贷款将全面放开。松动仅仅局限在刺激购买这一方,开发贷款短期内仍将受到严控。
10月20日,银监会曾召开专题会议贯彻落实国务院常务会议精神,对房地产金融的提法是,“要研究采取审慎监管措施,促进房地产市场健康发展”。业内人士分析,这实际表明银监会对开发贷款短期内不会放松的政策态度。
降低首付开发商称好
政府房地产救市的暖风吹来,最高兴的莫过于房地产商了。银行紧缩信贷特别是房地产信贷,已经让他们的资金链紧绷,现在期待银行“开闸”的心情可想而知。
国美第一城总经理陈云峰告诉《投资者报》记者,房地产的融资渠道非常单调,绝大多数就是靠银行贷款,现在说救市,房地产金融至少应该在住房按揭上有所放开,降低利息、减少对购房者按揭的制约等等。“虽然按揭贷款不是给开发商的,但实际上开发商也会受益。”他说。
陈云峰认为,房地产业发展现在最大的问题就是资金瓶颈,“房地产业大发展了,实际上房价反倒会降下来”。
目前,内需是拯救中国经济的关键出路,而内需如何提振,的确是政府面临的一道难题。现在看来,房地产市场的重新提振被官方认为是挽救内需的重要药方。
在国务院常务会议定调“支持居民购房”之前,其实地方政府已经在采取针对房地产的救市行动,主要包括减免购房的相关税费、为购房者提供财政补贴、延长还款期限、调高公积金贷款上限、购买商品房可办理户口等。
松动房贷银行谨慎前行
从根本上来讲,地方政府补贴政策不能起到根本性改变。樊纲就认为,提振房地产更需要金融政策上的调整。但银行方面对此的反应,显然还是继续慎贷。
上述国有大型银行房产信贷部人士告诉《投资者报》记者,内部对房贷较为一致的观点是“不能全面放开、只能逐步适应政策”,原因主要是基于风险上的考虑。
他认为,目前经济正处于下行周期,现在如果银行把房贷放开,两三年后出现大量坏账的可能性相当大,“银行都不是以前的国有银行了,头脑发热的事情再也不能干”。他说,银监会的“审慎”,其实就是从严的意思。
中央政府提振房地产的倾向很明显,但要银行体系参与进来“救市”则未必。经济学家、中国发展研究基金会副秘书长汤敏10月21日在接受《投资者报》记者采访时表示,美国金融危机爆发,现在全世界的国家都在给银行注资,此刻中国怎么会让银行冒这种险呢?
中国社科院金融所金融市场研究室主任曹红辉也认为,银行以全面松动信贷的方式参与房地产救市不可取。他说,银行应该保持严格的贷款标准,避免房市风险集聚在银行体系。
银行方面对房地产行业缩贷铁了心,监管层似乎也无意用行政方式去“督导”银行放贷。在10月20日银监会贯彻落实国务院常务会议精神的专题会议上,对“三农”信贷、灾后重建金融支持、小企业融资问题,都有详尽的筹划部署,但对房地产金融,则以“研究采取审慎监管措施,促进房地产市场健康发展”一句话带过。
审慎之下逐步放松
不过审慎监管并不是一成不变。接近银监部门的一位业内人士称,今后的政策调控会越来越灵活,央行扩大个人按揭贷款利率下限、降低首付就是针对当前经济形势的一种灵活调整。她认为,现在的中国经济是东部、中部、西部三极,中、西部将会是中国经济发展的未来着力点,包括房地产金融在内的金融政策,“在局部地区发生变化是很有可能的”。
现在金融政策在房地产救市的大行动中,主要还是在刺激需求、提高居民购买力上进行调整,短期内难以对开发贷款有大的政策松动。
据业内人士透露,去年9.27房贷新政出台的背景,就是中央高层领导发话“一定要把房价降下来”,他认为,现在房地产行业进行调整,决策层的本意是在调整市场,决不是要把房价调上去。
从银监会主席刘明康前不久在天津的达沃斯论坛上“坚持审慎监管”的讲话中,其实可以看出,监管层对中国银行(601988,股吧)业的要求是把“风险防范”摆在第一位的。因此,政府救市房地产,作为金融政策的配套扶持,目前的房地产金融政策只能是审慎之下的逐步放开。