激活农民“沉睡的资本”

　　“我们农民自家的房子真的也能和城里人一样办房产证，到银行办抵押贷款吗？”温州乐清市大荆镇小横浦村海瓜子养殖户陈昌宏开始怎么也不信自己家不值钱的农村房能“变现”。

　　陈昌宏的“无知”是可以理解的，因为“这个事情实际上是我们冒着风险在做”，温州乐清农村合作银行总经理李永涵如是说。

　　全新的思路从金融领域破题。资金是农民发展生产的命脉。目前小额农贷等传统融资方式已难以满足农民的需求。当前我国融资的主要方式是财产抵押贷款，这对广大农民来说却很不现实。

　　农民家中能拿得出去的财产主要是农家房。房子不是空中楼阁，它盖在土地上，房子不值钱，土地值钱。国家法律表述的农村宅基地，实际就是人们习惯理解意义上的农民房。

　　据温州市法院农村宅基地课题组提供的调查报告称，近年来，渴望获得生产发展资金的广大农民不得不“饮鸩止渴”，私下卖房，或抵押农家房以获取借款资金，这已成为各地农村一大普遍现象。由于它得不到法律的保护，随着农村地价步步攀升，导致利益摧毁信用，一些人卖了房、收了钱，若干年后地价升了又不认账，结果引发无穷官司。

　　但是，《土地法》规定，农村宅基地属“农民集体所有”，其法律意义是农民只有使用权而无处置权。《担保法》也规定，农村宅基地不可作为抵押物。新实施的《物权法》首次对宅基地这一“用益物权”作了保护性的规定，但在能否允许农民处置的核心、敏感的问题上回避不谈。

　　在这种法律的背景下，长期以来我国农村宅基地或农民房成为“沉睡的资本”。广大农民因无其他值钱的财产可作抵押担保，以致求贷无门。

　　在这种情况下，乐清市(县级)农村合作银行在人民银行温州市支行的支持下，为支持农民发展生产，逼出“以农(房)支农”的金融支农新举措。从2003年起，他们从实际出发，解放思想，大胆尝试农民房抵押贷款，以激活农民“沉睡的资本”。

　　该市参照城市房产允许抵押贷款的办法变通处理，银行认可农房房产证+房屋宅基地使用权证书作抵押物。两证齐全就给予办贷，贷款额度是房屋市场评估价60%至80%的资金。

　　法规政策成了绕不过去的石头

　　实行“农房抵押贷款”必然遇到贷款风险、农房拍卖、变更“农民集体所有”宅基地使用权等敏感问题。法规政策成了绕不过去的石头。

　　为了解决房产拍卖后的“执行难”和土地使用权的“变更难”，2007年4月1日，温州市法院和国土部门从实际出发，联合发出《协助人民法院办理集体土地使用权变更登记暂行规定》。该文规定：抵押的“农民房”经法院作为被执行物处置(拍卖)后，可直接办理农民集体土地使用权的变更登记。

　　这就从“终端”上解决了“农房抵押贷款”的法律障碍，使之头尾打通，在实际上认可了“农房抵押贷款”。不过，该文也有一个限制：土地使用权的受让人必须是当地县域范围内的农民。

　　有了这个地方主管部门变通性的“红头”政策，难以开展的农民房抵押贷款终于在温州“破冰”。温州乐清农村合作银行由此大胆、积极地办理集体土地农民自建房的抵押贷款业务，使原来“不值钱”的农民房有了市场价值，使“死房”起死回生变现为资金，让其回流到农民手中。这一突破，透出农村生产力新一轮大解放的曙光。