同策咨询日前一份报告显示，全国顶级豪宅(单套总价超过5000万)市场容量在2010年至2014年表现平稳，年均去化128套，2015年仅上半年就猛增至230套，相当于2014年全年的1.6倍。

    “我卡里有四个亿，去刷吧。”一位企业主对他的置业顾问说。

    “2000万全款直接付，我只需要市区最核心地段的大公寓。”一个80后神秘买家低调地在上海完成了这笔交易。

    这是近期北京、上海豪宅客群里的两个例子。这些诉求各异的富豪面目模糊，却真实地存在于这些财富聚集的城市。在上海，一套总价8380万元的巨鹿路老洋房成交，高达26.76万元/平方米的单价更是让人唏嘘不已。

    同策咨询日前一份报告显示，全国顶级豪宅(单套总价超过5000万)市场容量在2010年至2014年表现平稳，年均去化128套，2015年仅上半年就猛增至230套，相当于2014年全年的1.6倍。

    《第一财经日报》记者多方采访获悉，随着资源不断聚集，仅九个城市能够拥有顶级豪宅，而这些城市还在不断聚集来自中国乃至全球的的豪宅买家。

    财富聚集效应

    在中国，顶级豪宅仅分布于九个城市：北京、上海、广州、深圳、厦门、杭州、南京、海口、三亚。

    海口、三亚拥有非常优质的旅游资源，度假型高端别墅吸引了来自国内各地的豪宅买家，而杭州、南京、厦门一直是传统的财富聚集城市。而这些城市的财富聚集给这些城市房地产市场带来了巨大的活力。

    同策咨询数据显示，2010年至2015年上半年全国顶级豪宅共计成交871套，分城市看，北京达372套，上海成交334套，成交总量占全国80%。被仲量联行定义为“超一线”城市的北京、上海正在不断聚集中国的富豪。

    值得一提的是，到了2015年上半年，北京、上海合计成交数量占比扩大至84%，聚集效应还在不断提高。

    同策咨询研究部分析师许之静指出，北京、上海顶级豪宅集中度较高，这不仅有宏观经济、财富水平推动的长期因素影响，还有2015年股市利好，京沪两地股民获利居前的短期因素所致。

    胡润研究院数据显示，2014年北京和上海两地的超高净值人群(个人总资产超过5亿元人民币的人群)数量分别达2854人和2307人，分别占全国的16.8%和13.6%。

    许之静观察发现，2015年股市的波动也带来大批量资金投入到豪宅市场，2015年前四个月，上海、北京股民人均炒股获利15.64万元和8.02万元，居全国前两位。而这个数据只是人均值，对于那些金字塔顶端的客户而言，他们的一次出手可能获得的回报可能就是一个天价。

    一位来自福建的豪宅买家赵勇(化名)告诉记者，上海是金融中心，考虑到未来子女需要有更好的资源和发展，全家势必迁移上海，而购置豪宅就成为了考虑的条件。

    卖家惜售

    由于沿海经济领先城市经济增长，快速驱动收入增长，“富豪”人群不断增加，资产配置需求强劲，因此沿海地区的城市富豪也需要在自己的家乡进行资产配置。

    许之静指出，人均GDP超过1万美元标志着城市的发展进入“发达”阶段。上述城市除三亚和海口两个沿海旅游城市外，含一线城市在内的其他7个城市的人均GDP均已达此标准。

    在上海，截至2015年6月底，上海顶级豪宅存量376套，按照2010年至2015年均60套的去化速度计算，上海顶级豪宅存销比为6.27年。但由于低容积率土地的不可获批，以及中心区域土地的日益稀缺，顶级豪宅已经成为稀缺品，而这就加剧了这些豪宅的增值价值。

    上海龙湖地产内部知情人士告诉《第一财经日报》记者，金字塔顶端的买家通常对资源有一定的占有欲望，景观设计、绿荫跑道、视野开阔都是买家考虑的点，而这些条件的核心就是不可复制。

    正是由于这样的不可以复制，北京泰禾中国院子曾出现过买家开价数亿但是卖家拒绝销售的情况，对于这些豪宅卖家而言已然有点“恃宠而骄”。

    “很多顶级豪宅在开始建造之前就已经有了潜在买家，这些豪宅完全是圈层营销，很多时候卖不卖、怎么卖都是看老板和客户的关系。”一位从事豪宅营销的开发商告诉记者。

    2015年下半年，上海豪宅还将面临“贴身肉搏”。瑞安翠湖天地、华侨城苏河湾、九龙仓滨江18号等豪宅也将入市，豪宅市场是否继续火爆，这个还需要市场来检验。

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