胡景晖：二手房营业税新政作用或南辕北辙

　　中央经济工作会议之后，国务院出台了首个针对房地产行业的政策调整：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。业界对此解读不一：有人认为此举将抬升二手房价，有人认为难抑房价，有人认为这是中央调整房地产市场的系列举措的开端。为此，三亚房网网地产中心特别邀请经济学家、开发商、二手房中介机构、银行代表等业内专家共同研讨，旨在解读中央最新的房地产政策，也将对2010年的房地产市场进行展望。以下为我爱我家房地产经纪有限公司副总裁胡景晖先生的部分精彩观点：

　　胡景晖：政策的初衷是好的，目的在于抑制投机性和投资性购房控制房价，但是恰恰我们担心政策实施以后的结果会走向愿望的反面，而且已经被印证过的。

　　目前北京二手房交易我们统计来看，两年到五年内的房产交易占整个交易的40%以上。我们的市场份额和品种不太一样，其他公司可能会高一些，我估计会影响到目前45%的市场交易，目前一半的交易会从不交税变成交税，影响面很大。

　　第二，目前恢复的营业税5.5%是所有房地产交易环节中最高的一项，其他的都是千分之五，0.5%和1%的，我看电视昨天采访老百姓，现在两百万的房子在明年1月1日以后要多交11万的税，很多人一年也挣不到这么多钱。这影响力度很大。当然还不是最坏的结果，其他的政策延续了。

　　我们理解政策的初衷，但我们担心有可能会出现一个反方向的作用。首先是目前二手房市场是卖方市场，供不应求。在9.27新政之前三年宏观调控的结果来看，征收营业税的结果就两个，一个是卖方惜售，由出售转为出租，等待年限满了以后再出售，这样导致市面上可供交易的房源进一步减少。第二部分是转嫁。政府想让卖房掏，但是基本上转嫁给了购房者。这个板子打在了大部分以自住为需求的购房人身上。今年我们看数据，二手房市场的纯投资客在15%以内，当然改善性需求中有一部分是混合性的。买房既是为了改善，又是为了抵御通胀和有保值增值的目的，单纯以炒房获利的交易不到15%，所以我们担心根据2005-2007年的情况来看，营业税是2005年开征再，恰恰2005和2006年两年是房价上涨最快的时候，恰恰证明交易环节调整税收是控制不了房价的。房价什么时候是掉头向下的？是2008年金融海啸，我们并没有因为在交易环节增加税收抑制住房价，这次我认为也控制不了房价，我们可以看半年，以往历史的结果或者是惜售，或者是转嫁。结果是，购房人成本加大，交易量下滑，可供交易的房子减少。