在取消二手房营业税优惠政策仅仅5天后,楼市的另一只“靴子”终于落下。
国务院昨日召开常务会议,研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施。会议要求,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。
在房地产信贷政策方面,会议提出要加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险。
这是中央政府年内首度对国内房价走势作正面表态。
楼市调控组合拳
在9日的国务院常务会议上,中央政府决定不再延长去年年底出台的二手房营业税减免优惠政策,这虽在预期之中,但也被认为是对投机性购房行为的打压。
不过,在业界看来,在当前楼市卖方市场的格局下,营业税的交易成本会转嫁到买方身上,房价依然上涨不止。
而昨日的国务院常务会议开始决定对楼市调控打出组合拳。会议决定,按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则,继续综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控。
2007年9月,为稳定住房价格,央行和银监会曾联合出台二套房贷款政策,抑制投机性购房,并延续至2008年全年。去年的国办131号文件曾指出,对其他贷款购买第二套及以上住房的,贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。但在实际执行过程中,因风险可以“合理”确定,各大银行的二套房贷政策一度出现了松动。
市场分析认为,此次国务院常务会议提出要切实防范各类住房按揭贷款风险,可能导致二套房贷真正在执行层面得以收紧。
除前述差别化信贷政策外,国务院要求增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应,提高土地供应和使用效率。
不过,CBN此前也独家报道,今年国内前三季度中低价位、中小套型普通商品房用地供应同比大幅减少45%,这将给国务院的政策执行增加难度。
租售比远超警戒线
当前楼市中政策的因素不可忽视。从去年的低迷到今天的过度繁荣,一系列优惠政策帮助楼市实现了绝地反弹。
北京天则经济研究所理事长张曙光日前在一个论坛上表示,为了保增长,去年各个地方和中央出台了一系列对于房地产的支持政策,包括税收优惠政策、贷款优惠政策,甚至各种各样的补贴办法。国内房地产业在去年没有调整到位的情况下能够很快反弹,政策的支持起到了重要作用。
张曙光认为,房地产业由于没有调整到位而快速反弹,加上今年各地“地王”频现,房地产业已经出现了泡沫,整个房地产业的风险在上升。
近期,相关研究机构也多次发布了国内楼市存在价格虚高和投机的报告,预警楼市的风险。
民生银行(600016,股吧)近期发布的《中国地产金融蓝皮书》显示,抽查的多个城市多个项目租售比都低于1:300,这些项目的投资回报率明显偏低。《蓝皮书》认为,当一个城市房价迅速上升而房屋租赁市场价格没有明显增长时,表明该地区的房产市场存在着价格虚高或投机行为。
房产租售比是单套月租和总价的比值,一般而言,国际标准的房产租售比为1:100～1:200,被称为国际租售比警戒线。
而美联物业北京研究部最新调查显示:11月北京的楼市租售比再创纪录,首次突破了1:500,达到了1:546,部分区域甚至达到了1:700。而在1月租售比还是1:351,造成这一情况最主要的原因是房价暴涨。
过高房价也给普通购房者带来了极大的负担。美联物业全国研究中心的统计显示,北京11月份二手住宅家庭负担比为68.85%,即对于年收入9.3万元的北京普通家庭而言,购买一套均价在20685元/平方米的60平方米二手住宅,今年11月的抵押贷款月还款额占家庭月收入的68.85%。
