昨天，《不动产登记暂行条例》正式实施。目前，国外普遍实行不动产登记制度，将登记作为不动产交易的重要制度内容。这一制度在让不动产信息公开透明化的同时，还成为了征收房产税及国家反腐的“利器”之一。

　　德国

　　在以历史资料保存完整著称的德国，只要人们有兴趣，完全可以查询到一栋建筑早到20世纪初的所有历史记录。

　　严格审查购房人身份

　　德国不动产登记的做法由来已久，其法律依据可以追溯到1897年生效的《土地登记条例》、1900年生效的《民法典》以及之后陆续颁布的一系列法律。一百多年以来，德国权利登记制度作为房地产交易的法律依据一直为人们所奉行。不动产权属的变更必须登记，登记之后方才具备法律效力。

　　据介绍，德国房地产登记簿通常包含一份清单和三个分簿。有关房地产本身的情况诸如地点和面积，所有者的相关信息和房产获取方式，使用负担以及抵押权情况都有详细记载。该登记簿是记载房地产权属关系的权威文件，也是所有者财产关系的证明。房地产登记簿由德国当地法院负责管理并开放查询。

　　由于公证机关的参与，交易自身以及交易方信息的准确性都能得到保障。购房人身份信息的真实性都会得到严格审查，在德国几乎从来没有听说过在房产交易中使用虚假信息的事情。

　　德国房产登记制度在很大程度上是公开的。登记制度在一定程度上的公开与透明也极好地防止了权力寻租等问题。2008年时任下萨克森州州长的伍尔夫想购买一处房产，由于手上钱不够，于是从企业家朋友的妻子处以优惠的私人贷款利率得到了一笔50万欧元的贷款。

　　伍尔夫2010年成为德国总统，此事后来被德国媒体曝光。伍尔夫竭力否认最终却不得不承认，这也成为导致其辞职的原因之一。

　　美国

　　美国所有州和地方政府都对房产所有人征收房产税，而政府记录的房产信息是征税依据。

　　各州有规矩 便于征税

　　作为联邦制国家，美国并没有全国统一的不动产登记体系，而是各州根据自己的登记法对不动产进行登记，主要分为契约登记制度和托伦斯登记制度两种，以县、市为登记单位。不动产登记时，主要是对不动产的交易情况进行登记，通常是将所有不动产转让文件做成一份复印件，放入土地登记簿中，并建立一个公共的供人检索和调阅的索引系统。

　　对于契约登记制度的州，采取不动产登记主要起公示作用和作为地方政府征收房产税的基础，并不担保登记的产权一定成立。当事人可通过代理律师查阅登记机关的档案资料和提供法律意见、向专业的产权保险公司购买产权保险或者在产权转移契约中要求转让人提供产权保证等措施来确保不动产产权的真实性。

　　美国仅有少数州实行托伦斯登记制度。该制度并不需要对不动产转让的每一份文件进行登记，而是经实质审查后由登记机关颁发不动产所有权证书，具有公信力。

　　不动产登记一般由买方的代理律师、产权保险公司或者不动产交割代理机构代理。普通民众可以到地方政府的土地登记办公室或相关政府网站进行查询。美国所有州和地方政府都对房产所有人征收房产税，而政府记录的房产信息是征税依据。

　　地方政府设有专门的房地产评估办公室，每年对私人房产做一次评估作为当年的征税基准。房产税属于地方税，税率由州和地方议会决定。全美平均房产税税率约为1.4%，是政府稳定的税收来源。

　　新加坡

　　能够通过某一个房产查询到业主信息，而反过来如果普通民众要查询某一个人名下有多少房产则是不被允许的。

　　民众可查房产业主信息

　　新加坡的不动产登记制度采用托伦斯登记制度，这一制度随着上世纪60年代新加坡土地所有权法案的生效而逐步取代原有的土地契约制。

　　托伦斯土地登记制度是一种制度严密、权责分明的登记制度，登记具有绝对的公信力。政府通过设立土地登记机构，专门负责土地登记事宜，所登记的土地或不动产，由政府担保，保证其产权的权威与合法，而不是以双方交易或转让契约合同为保证。已登记的土地及不动产，其权利人、土地面积、地块位置、边界及其相关权益等都经过政府登记机构的审核和认定，政府保证其准确、真实。

　　虽然土地所有权法案生效较早，但新加坡也经历了较长一段地契系统与中央登记系统两套系统并存的时期，在一些比较老的社区，房屋不动产依然依赖老的地契系统。到了上世纪90年代，新加坡相关土地管理部门开始加速新老系统的转换，要求所有不动产都必须转换至中央登记制度下。经过数年整合，到本世纪初，新加坡全境不动产基本上已经统一在中央登记系统下。而随着电子科技的进步，新加坡政府也在同步推进电子政府以提高生产力，使得不动产登记系统电子化成为必然发展趋势。

　　在房产交易过程中，基本上可以做到让所有人查到某一块地契所在地块的详细信息，这套房子在建好后有多少买家转手以及目前这套不动产有没有相关贷款、按揭等信息。值得注意的是，新加坡的不动产登记制度能够通过某一个房产查询到业主信息，而反过来如果民众要查询某一个人名下有多少房产则是不被允许的，这涉及到个人隐私。

　　澳大利亚

　　将查询的信息用于非法目的，要承担法律责任，对一些特殊人物的房屋不提供查询。

　　外国购房者也将要登记

　　澳大利亚采取托伦斯登记制度，该制度源于南澳大利亚州，由托伦斯爵士在1858年创立，自19世纪60年代开始在澳大利亚推广应用。托伦斯制度采取登记生效主义，房地产权利的取得不仅取决于签订契据，而且要到政府房地产登记机构进行登记，并由政府房地产登记机构给权利人发放房地产权利证明后，权利才生效并受到法律的保护。

　　房地产登记可以由本人申请，也可以委托律师、房地产经纪人申请。申请方式主要有上门申请、邮寄申请，申请人可以直接到房地产登记办公室申请，也可以将登记所需材料邮寄给房地产登记办公室。申请人申请登记后，登记机关给权利人发放一张权利证书，证书内容一般包括：房地产的唯一代码、权利人姓名等内容。

　　房地产登记机构为社会提供非常便捷的房地产登记信息查询服务。如在新南威尔士州，只要交付查询费用后，就可以按照权利人姓名或地址查询房地产权利状况，并打印相关信息。但在申请查询的表格中提示查询人注意，如将查询的信息用于非法目的，要承担法律责任。此外，对一些特殊人物，如警察局长等人员的房屋是不提供查询的。

　　澳大利亚国库部长霍基今年2月25日表示，将向在该国购买住宅地产的外国人征收新费用，并将对外国人购买不动产的情况进行登记，违法者将被处以最高达房产价值四分之一的罚款，并可能被强制出售所持物业。 据《国际先驱导报》

　　王金辉 制图 H120扫描微信二维码、加入城市微生活，关注三亚房网微信（微信号sanyafangwang），海南三亚楼市最新动态随时奉上，免费看房、独家优惠、楼盘资讯、随时互动！

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