家住上海（楼盘）浦东新区的李先生，因为孩子明年上小学，想要再买一套学区房，现在自住的一套房子是6年前买的，银行房贷已经还清。对于新买的学区房，到银行申请贷款时是按二套房还是首套房来执行？正当李先生感到困惑的时候，利好消息传来。
“十一”长假前，央行、银监会联合发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（简称《通知》），明确表示对拥有一套住房并已结清相应贷款的家庭，再次申请贷款购房仍按首套房执行。同时，房贷新政强调，家庭首套房的最低首付比例为30%，利率下限为基准利率的0.7倍。
相比较限购放松而言，限贷的放松一直被认为是促进房地产市场回暖的有效因素。从目前来看，央行及银监会放松限贷，对扭转市场预期起到了明显的积极作用。但是从银行的角度来说，真正能够实现低利率恐怕并不容易。
利率七折难实现
10月13日，央行上海分行召集18家银行召开新政执行的通气会。上海房贷新政关于首套房的认定有附加条件，较之前市场预期更为严格：新增的一套必须是上海普通住宅（总价内环以内330万元，内外环间200万元，外环以外160万元）。各银行都倾向于执行基准利率，至多九五折，并将公布细则。
根据人民银行和银监会调整后的房贷政策，目前多家银行已经出台了具体措施，并已经按照新的房贷政策开始执行。
近日，《国际金融报》记者走访了建设银行(601939,股吧)和工商银行(601398,股吧)在上海的网点。建设银行工作人员告诉记者，他们将执行人民银行出台的《通知》，但贷款利率会根据客户资质、贷款金额等多维度考虑，并预计具体细则将于近期出台。
据悉，建设银行是五大行中首家明确新政的银行。
工商银行方面，对于贷款购买首套自住房的家庭，最低首付款比例为30%。但工作人员坦言：“贷款利率达到基准利率七折优惠的可能性并不大。”
在杭州（楼盘），《国际金融报》记者调查发现，部分银行房贷具体细则已经出台。其中，农业银行(601288,股吧)和工商银行的相关规定都包括：名下二套或以上住宅、无贷，现可认定为首套，首付只需三成，执行基准利率。
在浙江湖州（楼盘）工商银行某网点，记者询问该通知执行情况时，信贷部负责人告诉记者，他们并未接到上级实施细则的通知。
随后，记者从浙商银行了解到，该行已经公布最新个人住房贷款信贷政策。对于已结清购房贷款，再次申请贷款购买普通商品住房的家庭，执行首套房贷款政策；名下房贷余额为零的家庭申请贷款购买别墅、排屋等也可享受首套房政策，首付比例不低于50%。
虽然在对首套房贷认定标准上有所“松绑”已成事实，但银行是否会进一步下调贷款利率是市场关心的重点。
实际上，基准利率七折优惠并非新提法，多年前商业银行在执行首套房贷时，就会给予符合一定条件的客户基准利率七折的优惠。
按《通知》规定，如果明确商业性个人住房贷款的利率下限是贷款基准利率的0.7倍，即打七折，按目前贷款基准利率6.55%计算，七折利率即为4.585%。
杭州农业银行某支行信贷经理告诉记者，鉴于现在商业银行存贷比考核尚未放松、资金成本仍处于高位，同时市场对房地产行业预期下行加剧，出于盈利考虑，即使有所谓的“七折利率优惠”，银行在实施过程中也很有可能会附加诸多苛刻的限制条件，以至于能符合要求者寥寥无几。
上海财经大学国际金融系主任奚君羊在接受《国际金融报》记者采访时表示，“近几年房地产市场调控从紧，加上利率市场化使商业银行资金成本上升，银行出于成本收益考虑，落实新政中所提到的七折利率优惠不太可能。”
“现在银行利率水平已经处在低位，银行利差小，如果执行七折优惠，意味着银行将面临"入不敷出"的亏损境地。”他进一步指出，“此次央行政策更偏向于指导性意见，释放宽松信号以提高市场预期。”
除了收益率低，投入时间长也是银行不再青睐住房贷款的主要原因之一。
奚君羊对记者说，“房地产的贷款周期比较长，一般为10到30年。并且，个人住房商业贷款基准利率（5年以上）是6.55%，公积金贷款利率（5年以上）是4.5%，如果房贷再打折的话，对比现在的信托或者其他金融理财产品，银行的收益会减少更多。”
复旦大学经济学院副院长孙立坚也提出，大部分首套房贷客户获得的贷款价格更可能为基准利率。虽然当前地产融资政策放松有助于改善房地产企业业绩不佳的窘境，但在之前1.1倍基准利率水平下，银行发放房贷的意愿都不强，政策放松后房贷利率能降低到多少，以及银行放贷意愿能否出现明显上升还难以确定。
他认为，此次重提“利率七折优惠”并不是强制要求的文件，而可视为是从房贷政策放松以促进楼市稳定的导向性信号，以求实现房地产“软着陆”。
“未来房贷利率有优惠空间，但不会太大。”交通银行(601328,股吧)首席经济学家连平进一步分析，“应该期待这个利率会在现在的水平上有所下降，但九折到九五折这个区间可能性比较大一些。”
