随着最后期限的到来,国务院常务会议调控房地产市场的五条措施开始在全国范围内落地。从大部分城市概述性的调控内容来看,均回避了20%的个人所得税如何征收,首套房贷比例、二套房贷利率如何调整等关键性问题。

　　各地“掐点”出台

　　南京（楼盘）版“国五条”全文仅154个字

　　按照国务院规定,各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)一季度都要公布调控细则和价格调控目标。在广东25日率先公布细则,但由于无具体的实质性条款,被戏称为又粗又“细”。随后,北京（楼盘）、上海（楼盘）、重庆（楼盘）等城市都按时发布了楼市调控地方版细则,将从限购、限贷、税收和住房信息联网等方面全面升级调控。

　　3月31日,是地方政府出台“国五条”执行细则的最后期限,武汉（楼盘）市房管局在其网站上公布2013年度新建商品住房价格控制目标为:同比增幅低于人均可支配收入实际增幅。与武汉一样,南京版“国五条”也在同一天晚间迟迟出炉,全文仅154个字,被网友笑称为“一条微博”。同样,成都、西安（楼盘）等城市的调控细则也如出一辙,发布时间及行文上都高度一致。

　　据统计,截至1日零时,已有北京、上海、重庆等近20个城市公布了“国五条”落实细则,其中北京和上海相对最严。

　　北京规定单身人士禁买二套房,进一步提高二套房贷首付比例,上海要求强化二套房的贷款资格审查。厦门（楼盘）、大连（楼盘）等许多城市并没有出台执行细则,只公布了房价控制目标;深圳（楼盘）等城市将房价控制目标定为不超过本市人均可支配收入实际增幅。

　　为确保房价稳定,不少城市也都在细则中提出,要求继续落实限购等已有的调控政策,抑制投机投资性购房。但截至4月1日,在国务院所要求的30多个城市中,仍有十几个城市未按期公布今年房价控制目标。

　　对此,暨南大学管理学院教授胡刚认为,相比中央的调控决心,地方政府的观望、攀比情绪在楼市调控上显现无遗,而且,各地政府表现出来的调控决心也有差异。例如,北京明确提出控制房价目标是“稳中有降”,而有的地方出台的“细则”只有一句话。“中央和地方在调控上仍需加强步调一致。”

　　“细则”形态各异

　　多为“温柔落地” 表述颇为含糊

　　在不少业内人士看来,最近出台的地方调控细则多为“温柔落地”,一些城市在税收、限购扩容等敏感问题上表述颇为含糊,备受关注的20%个人所得税如何征收、二套房首付和贷款利率等问题在武汉、深圳等大部分城市的细则中均未提及,如此“一句话的调控”让不少翘首以待的购房者大呼失望。

　　上海版细则设定的房价控制目标为:按照保持房价基本稳定的要求,切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。业内人士指出,上海这个表述有打“擦边球”的嫌疑,同样是要求“稳定”,北京并无其他指标作为参考,而上海所参考的居民人均可支配收入增长等目标一般会超过10%,这就为房价上涨预留了空间。

　　中原地产市场研究部总监张大伟表示,对比以往,今年各地的房价控制目标,有两处新变化:一是在房价指标中,剔除了保障房,指向更为明确;二是在居民收入增幅中,扣除了物价上涨因素,调控目标更高。北京从七个方面提出了十九条具体政策措施。其中最引人关注的就是房价控制目标新建商品住房价格与2012年相比保持稳定,进一步降低自住型、改善型住房价格,逐步将其纳入限价房序列管理。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,北京规定的“稳定”,严格意义上指不涨价,不过微涨也可接受。2011年北京提出房价“稳中有降”,当时所指的普通房是包括保障房的,而这次不包括保障房的所有新建商品住宅,所以实现的难度也大于前一次。

　　关键是执行细节

　　仍需要更多可操作性强细节

　　伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖分析,随着地方细则“靴子落地”,市场如期遇冷。预计今后一段时间,新房销售火爆场面将难以持续,二手房交易量会明显下滑。

　　4月1日,记者走访广州（楼盘）数家中介,工作人员告诉记者,虽然目前国家的调控政策已经落地,但由于20%的个人所得税如何操作尚未有明确细则,因此还是处在观望阶段。“而且按照惯例,出台了政策,无论是买家还是业主基本都会观望一段看看,估计最近一段时间成交会比较低迷。”

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为,购房者会对各地实施细则和楼市走势进行观望,楼市成交环比之前几个月的高成交将有所下降,价格走势则会以稳为主。

　　在大部分业内人士看来,随着政策的逐渐展开,市场将进入一个相对稳定的阶段。不过,如果期待调控真正起到平抑价格、稳定市场的作用,在目前出台的各项“细则”之外,仍需要更多可操作性强的细节作为补充。

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