继北京、上海之后,广州市政府上周五通过备受关注的“新国八条”细则,将港人置业门槛再次提升,无论是购买住宅或写字楼、商铺,都受到严格限制。

　　记者了解到,去年年底,港府增加额外印花税调控楼市,“变相”锁定投资物业期限,曾令部分港人转往深圳、广州置业。如今港人在广州购楼成交量跌入冰点,而放盘数量明显增加,一些人士的北上置业养老计划更因此受阻。

　　港人放盘 多于买楼

　　限购约束港人买楼

　　据了解,广州即将实施的本地化“新国八条”细则明确:在一定时期内,广州两市十区全部纳入限购范围,已拥有1套住房的非户籍家庭,将不能再另外购买,除非卖掉1套再买1套。而在广州没有房产的非户籍家庭可以购买1套住房,但须提供2年内在当地缴纳1年以上的纳税证明或社保证明。

　　业内人士表示,以上政策出台,料港人在穗置业将会再次大幅减少,甚至跌入冰点。

　　“如果你是香港人,那么很抱歉,现在的政策暂时无法购买。”这是记者近日走访番禺多家房产中介时,听到最多的一句话。

　　番禺是港人居住最为集中的地区,类似祈福新村、广州碧桂园、星河湾等超大型社区楼盘,此前均以适宜香港居住为主打,平日港人二手楼买卖相当活跃。临近祈福新村的钟福地产一条街,短短200米集中了近20家房产中介,记者近日一间一间走访了解到,以前港客如流的盛况不复存在,尤其是近几个月来,虽然香港看楼客仍然有,但符合购买资格的客人极少,成功购买的更是凤毛麟角,反而来中介挂牌卖楼的港人则有明显增长。

　　港人北上买楼大减

　　隆庭置业物业顾问黄石广称,近几个月港人睇楼不多,买楼客中,港人最多,约占1%,但每日来放盘的港客就明显增多,有时最多一日有近20个港人来放盘。

　　中祈地产高级物业顾问邱秀珍告诉记者,现在来咨询的港客大部分都是附近社区有亲戚或朋友关系介绍来睇楼,且均以自住为主。虽然按照政策,港人夫妻家庭只要在广州无任何房产,即可以购买一套单位,但很多符合资格的港人都因为目前政策调控趋紧而选择观望,有些就因为需要提供证明等手续过于繁琐而干脆放弃。另外一些不符合购买资格的港客,通常都会兴致而来,失望而归。

　　商业地产收紧投资

　　港府去年底推出新措施,增加额外印花税,“变相”锁定投资物业期限至少两年,在新措施下,已令部分投资者转移目标,投向商铺市场,再加上人民币持续升值之下,港人北上投资商业地产曾掀起一波热潮。置业国际主席蔡涯棉在上个月曾在香港表示,进入亚运后商业腾飞期的广州商业地产,亦将令香港炒家们趋之若鹜。

　　商业投资同样限购

　　虽然广州最新房地产调控细则仅是针对住宅市场,但记者在广州珠江新城各大中介门市采访了解到,原来的广州政策中,已经明令禁止香港人购买商铺及写字楼。中原地产物产部总经理潘婉霞在接受记者采访时表示,自去年年底开始,广州就已经开始对港籍居民停止出售商铺,以公司名义可以购买一套写字楼,但必须出示多种文件证明公司确实在广州有业务开展,且所购买的写字楼必须自用为目的。

　　潘婉霞称:“近期想买商铺的香港人非常多,基本上都想作为投资用途,年前这项政策还有松动的迹象,但现在政策已经明朗化,就完全没可能了。”

　　中原地产项目部总经理王韬亦表示,为防止更多热钱进入房地产行业,不单止广州,整个珠三角都会陆续出台政策全面限制外资进入,其中当然就包括香港投资者。

　　造假骗购不可取

　　据了解,无论是买住宅楼或是买写字楼,就算符合购买资格的买家,亦需要办理多种繁琐的手续,置业门槛大大提高,例如必须提供1年以上在穗的社保和纳税证明等,令许多原本只想购房养老或者自住作为度假用途的买家止步门外。

　　但据了解,该政策一落地,诸多规避政策的招数已应运而生,许多地产中介均可代办出1年税单或社保和工作证明。物业顾问黄石广告诉记者,代办1年税单需要2800元人民币,15日内领取。如果想要加快,则需要在2800元的基础上再加500元,隔日即可领取。

　　世华地产市场研究部总监肖小平则反映,更有些客人为投资商业物业,临时注册一家公司,再挂名号。可谓“上有政策,下有对策”。

　　记者发现,虽然台面上的政策明令限制,但如果真想入市的港客还是有方法可循,只是需要绕多一些弯路,例如还可以借本地亲戚或朋友之名进行购买。即便如此,中原地产项目部总经理黄滔表示,大部分香港投资者都会宁愿放弃而不愿意做假,这是港人自身的素质教养决定的。也有港客会选择用内地亲戚的名义进行购买,但会遗留一些法律纠纷的后遗症,因此选择这种方式的港人也不会很多。

　　此外,以公司名义购房(含住宅、商铺、写字楼等),贷款算对公业务。某股份制银行相关负责人表示,按照规定中小企业贷款只能用于公司经营,用于买房则属挪用,一旦查出来将要按照利率上浮幅度的两倍一次还款。

　　祈福集团直属的祈福中介经理凌育银指出,现在很多来看楼的港人,均持观望态度,而新政刚刚出台,很多细则没有得到详尽解读,究竟未来怎样规定,还需要一段政策的消化期。所以并不会主动建议投资者剑走偏锋的做法。

　　王韬也表示,政策的目的在于调控市场,因此会根据市场变化而进行松紧调整,有时候这种短期调整不会进行大肆宣扬,只是通过房管部门内部掌控。因此有意的投资者可以密切关注。

　　扎堆买楼此景不再

　　据了解,从1990年开始,广州楼价开始高速上涨。首先是环市东淘金路一带的商品房,如淘金花园、华侨乐园、淘金大厦等,每平方米已达6000元至8000元;天河北部分楼盘达到1万元,这对于当时广州市民收入来说,是不可思议的。

　　然而港人普遍看好广州楼市的投资价格,大量资金进入,令1993年前后楼价到顶峰。于是众多楼盘开始主打港客,如原东山区淘金坑的华侨乐园、淘金花园、世贸花园,荔湾区的越富广场、世纪广场、东峻荔景苑,越秀区的嘉和苑,以及天河北路的侨怡苑、朝晖苑、怡苑、嘉怡苑等楼盘。上世纪90年代番禺地产崛起的时候,祈福新邨就锁定港人这个特定群体,定位成香港人回乡度假的地方,并开通往来广州香港的专线巴士方便港人,接下来广州碧桂园、华南碧桂园、星河湾等大型楼盘都将港人作为重要客户,并有专车接送港人。

　　记者在祈福车站偶遇正在等待直通大巴返港的张伯。他告诉记者,十几年前买房是作养老之用,生活很习惯,而且往返香港都很方便。张伯说,在这里养老的港人很多,很多人买房用来度假或投资,祈福新邨10年前没有如今的规模,当年住的几乎都是香港人,现在就多了很多本地的年轻人和外国人。

　　他表示,相比以前港人扎堆前来买楼的现象,现在已很少见了。

　　优质商铺仍有限 港人投资待机会

　　43岁的朱先生是做餐饮的生意人,在广州和香港均有经营店。他在接受记者采访时说,“我是祈福新邨最早的一批香港业主之一,因为经常往来香港广州两地,总不能经常住酒店,于是干脆买下一套单位。现在广深港高铁开通后40分钟就可以到香港,很方便,本想过来祈福水城再买一套,平时度假也不错,没想到新政策出台,这个愿望就落空了。”

　　祈福中介物业经理凌育银称,在1997年以前,祈福新邨的售楼部就设在香港,因此之前祈福新邨70％的单位卖给港人。据祈福新邨物业管理公司负责人称,这里有近千户港人购买物业,每天开往港澳的车辆达200班次,平均每隔15分钟就有一班,在香港城区各主要区域都设有站点。1997年之后,祈福开始重视内地居民的住房需求,后期开发均以广州商业精英或新生代白领为销售对象,因此就算政策限制港人购买,也并不会对其销售造成太大影响。

　　合富辉煌首席市场研究分析师黎文江表示,目前广州供需关系紧张,限购政策出台后,只是会短暂萎缩成交量,但事实上市场仍旧处供不应求的状况。因此,即使限制港人买楼,也不会对广州的房产市场造成负面影响。内地居民的购买力及消费力完全足够消化。就像类似九珑湖、颐和高尔夫庄园等超高端豪宅区,也不惧缺乏购买力。

　　在商业地产方面,中原地产物产部总经理潘婉霞也认为,广州目前的优质商铺有限,港人入市等于是抢了本地人的机会,限制港人,能满足更多本地居民的投资需求。

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