“京十五条”重点细则解读

　　一、多角度确保保障房（含公租房）和中低价位房屋供给增加

　　1、土地层面

　　（1）优先保障性住房建设用地，占全市住房供地的50%以上。

　　（2）各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%。

　　（3）商品住房用地计划供应量不低于前2年年均实际供应量。

　　2、房屋数量层面

　　（1）筹集保障性住房20万套以上，发放租赁补贴2万户，竣工保障性住房10万套。

　　（2）实现配租入住1万户以上。

　　二、抑制投资需求从交易税费、购房、贷款成本、限制购买资格全方位共同作用

　　1、严格执行国八条关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策

　　（1）国八条营业税内容：

　　个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　与国八条出台前的政策差异： 政策对5年内全部住房将按全额征收营业税，以前5年内的普通住宅可以按照差额征收营业税，即5年内普通住宅受到政策影响，营业税的征收额度明显增大。

　　5年内二手房税费原购价100万，再交易200万首套100平米

　　税种 调控前税率 税额 调控后税率 税额

　　营业税 差额5.5% 5.5万 全额5.5% 11万

　　（2）现有个人所得税征收办法：

　　个人所得税：交易价格的1%（五年以上唯一生活用房出售，免征）

　　对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税；

　　对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税

　　2、严格执行国八条关于贷款首付和利率的政策，并为提高本市第二套住房贷款首付和利率留有余地。

　　各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，要切实执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”，在国家统一信贷政策基础上，研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率。

　　3、购买资格限制比以往更严，非本市户籍家庭需提供5年以上纳税或社保证明，但同时考虑了本市居民的改善性需求。

　　国八条政策执行之前，对业主已有存量房不做限制，现在划分了无房、1套和2套以上的限制规定，从而在购房资格上限制更加严格，同时北京对非本市户籍家庭要求提供5年以上连续纳税或社保证明

　　这一政策将使得外地户籍购房者至少需要到27岁以后（22-23岁毕业），而如果是硕士等学历，很可能需要至少30岁以后。（北京市政协进行的“人口与资源环境协调发展”专题调研发现，2009年底，北京市实际常住人口已达1972万人，其中户籍人口为1246万人，居住半年以上的流动人口达726万人。）而在5年以内的比例估算超过15%。

　　这一抑制政策将明显抑制市场上15%以上的外地年轻人需求。这一政策将明显的影响刚需的组成。缓解市场上的需求压力。

　　因北京市去年5月后限购一套住房的政策在本市户籍家庭方面有了一定松动，这主要是考虑到本市户籍人口的改善型需求，即去年5月至北京15条出台已经买了一套的京籍家庭，现在仍可以新购一套住房。

　　三、最低计税价格将有调整，阴阳合同的操作空间将缩小

　　财政部门会同税务、住房城乡建设等部门根据市场情况及时动态调整存量房交易最低计税价格，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。

　　业内人士指出这对行业规范操作是个利好，同时也增加了购房成本，因北京近几年房价上涨较快，且这一计税价格4年多没有调整，因此导致了最低计税价格明显低于市场成交价格的情况，北京中原研究部总结了27个热点成交区域后发现，区域的现实成交价格平均为计税价格的4倍。从而使得购房人群的购买行为更趋于理性，因此现在最重要的问题就是何时出台最新的计税价格以及价格和实际市场价的差距有多大。

　　四、通过土地增值税和行政申报的方式控制新房价格

　　房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率。

　　同时总结本市“限房价、竞地价”的经验，并在中低价位普通商品住房用地供应中全面施行。

　　业内人士预计新房价格和增长情况将被有效控制。从而在与二手房的相互影响过程中对二手房价也产生一定的控制作用。

　　“京十五条”对楼市影响

　　一、预计2011年楼市成交量：商品房、二手房成交量可能下调5成

　　1、2010年住宅类土地大部分将在2011年上市，82块总供应建筑面积为14509761平米，除去其中必要的配套等面积，大约能够提供住宅10万套左右。因为偏郊区化及限购的影响，预计2011年商品房成交量可能在8万套左右。

　　2、二手房预计在2011年受到限购的影响，3成左右购房者不再符合购房条件，预计成交量在10万套左右。

　　从中长期影响来看：在第三轮调控的作用下：北京房价将再次停涨，部分郊区房价将立刻下调，购房者出现明显的观望，市场很可能出现比2010年4月以后更萧条的现象。但是因为目前货币供应量依然比较高，另外保障房及商品房的供应效果只能在下半年才能明显出现，所以实际对价格的抑制作用依然需要看政策的持续力度。但是市场下降趋势已经明显。

　　二、供应少，城区价格稳，郊区可能大跌

　　虽然调控政策力度空前，特别是限购等措施将严格落实。一旦政策落地后，北京将执行当地户籍最多只能有2套房，外地户籍最多只能有1套房的现象，但商品房因为最近的市场透支。以及10年来的土地供应远郊区化，导致5环内供应锐减。

　　城八区的2010年土地供应建面仅有2821753平米，占土地市场总供应建筑面积14509761平米的19.4%，城区已经成为绝对的供小于求。而部分郊区县很可能因为本来市场需求就是受到影响的刚需及投资，市场很可能出现明显的价格下调。

　　三、外地人士购房将一步到位，购买二、三居室（80平米-150平米）占比增加

　　由于目前政策要求，对持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)，外地人士在京购房将会一步到位，直接购房二、三居室能满足生活住宅需求的面积较大的住宅，而不是先购买个一居室过渡再购买改善型的大面积住宅。

　　其次，投资性需求将会明显的减少。

　　“新政带来的看空情绪可能会引发部分违约交易的现象。”在2010年4月后出现了明显的违约潮，虽然目前市场认为房价不会下调太多。但是部分政策可能使得购房者难以再购房导致一些违约存在。另外还有可能因为第二套房产首付增加等导致小部分商品房期房需要增加首付的违约等现象。

　　四、违约交易可能上涨

　　对于高端住宅市场而言，“新国八条”的影响力相对较小。国八条最直接的作用是：买得起的不让买，而刚需也依然买不起。

　　这可能导致高端市场维持比较稳定的交易。高端市场的贷款依赖性非常弱，这导致了受到金融调控的影响小，而限购政策，对于北京这样的大都市来说，高端购买力不缺，难以影响市场。

　　五、高端住宅市场相对稳定

　　连续三轮调控影响下，虽然政策公信力受到部分购房者怀疑，但是前两轮调控的确已经抑制了价格过快上涨，在这一基础上再次出台的第三轮调控可以说力度更大，而目前的高房价、低信贷杠杆，使得部分购房者也无力置业，只能期待政策见效。

　　除了一些本就不急于买房或卖房的客户将可能选择观望外，个别正在积极洽谈交易的房主和买主在“新国八条”的影响下也暂时观望。

　　六、观望情绪蔓延

　　2010年来，租赁出现了明显的价格上涨，而在第三轮调控后，最明显抑制的是外地购房者必须超过5年才能够购房，这将使得租赁市场的需求明显增加。

　　但是因为市场交易的冷淡，部分二手房市场的房源可能进入租赁市场，所以预计2011年的租赁市场将出现明显的成交量大涨，价格基本平稳的现象。

　　七、租赁市场可能明显升温，成交价格平稳

　　八、商业地产升温

　　在第二轮调控后，北京商业单元总成交同比2009年同期上涨了5.2%，而住宅则明显下调了28.6%。

　　地产开发分为三个阶段：初段是住宅开发，第二个阶段是商业开发，第三个阶段是地产服务业。显然，目前中国地产业已进入第二阶段。住宅开发暴利正在逐渐过去。

　　目前，商业地产价格相对低估，北京的商业地产价格在2009年来的资产暴涨潮中受到的影响比较小，在朝阳门等二环内热点区域的部分写字楼的价格仅相当于通州的住宅价格，使得商业地产价格基本没有泡沫，成为了最近部分投资者的首选。

　　（以上数据表格及相关内容由中原地产提供）

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