二次房改地方争相竞逐实践版。

　　2010年,江苏省淮安市预计在城区推出共有产权房2000余套。2-3年内,这一数目会增长到7000套左右,约50万平方米。

　　这个位于苏北的城市,正以“共有产权房”模式逐步代替目前普遍实施的“划拨土地的经济适用房”模式”备受关注。

　　“共有产权”概念也出现在了正在起草中的《基本住房保障法》草草案版中。其基本方法是,业主和政府共同持有住保障房产权。前者若干年后可以以初始价格收购政府手中的产权;若业主出售,则相关溢价政府也有份。

　　共有产权模式被认为有助于解决施行十余年的经济适用房制度中“产权界定困难”等诸多困境。后者所衍生出的“不当牟利”现象已经让经济适用房制度备受拷问。

　　江苏作为最早的“共有产权”试点,已经低调潜行多年。其中又以“淮安模式”脱颖而出。

　　本报记者对江苏淮安等保障房模式的实地调查发现,地方政府推动“二次房改”的尝试,随着试点体量的扩大,一系列的制度性限制亟待冲破。

　　共有产权革新:假穷人少了

　　800多套共有产权房,分布在淮安市区的几个保障房社区。

　　从2007年9月至今,这些数量有限的保障房,为了闯出改革的诸多禁地,仍以“经济适用房”名义开发,但已经对后者进行了“颠覆”。

　　这些套内面积60-70平方米房屋的主人们,与过去的经适房业主一样,只拥有“有限产权”。他们清晰的知道,自己拥有的产权比例是50%或70%。

　　这些业主的购房价格,低于相近地段商品房的5%-10%,在5年之内,他们可以以购买时的原价,回购政府掌控的产权。8年之内回购的,仅收取后三年的银行同期利息。如果仍无法偿还,则继续按廉租房居住。

　　这也是未来“退出机制”的依据。如果业主希望出置产权,整房收益中属于政府的部分,将明确由政府保障房基金接收。

　　“如果假穷人进来,最多能牟取五年的银行利息,这个利润并不足以驱动不当牟利”淮安市房管局局长邵明说。

　　最让淮安市房产管理部门引以为豪的是,在这几个小区中,几乎难寻豪车富人的身影。就在与之不远,这座城市6年前修建的传统经济适用房小区中,车位是最稀缺的产品,豪富景象背后,当年的开发商也承认,“小区里假穷人不少”。

　　这也正是过去的经济适用房制度为人诟病之处。“我们的共有产权房,通过'出口反制入口’,基本解决了假穷人买房的问题。”邵明对本报记者表示。近来邵已经无数次对外重复淮安模式的理论。

　　淮安市房管局提供给本报的材料称,“这一模式运行以来,没有发生一起身份投诉及倒卖牟利现象。”

　　淮安并未就共有产权房设立有别于经济适用房的准入制度。设定准入收入线,申请人填报材料,摇号选人,仍然是固有程序。

　　据本报记者了解,已有的800多套共有产权房的业主,有500余户属于贫困地区拆迁安置,政府无需对他们过多筛选。另有300余户自主申请者,采用了过去的模式。

　　但供求市场上“房等人”却并不完全真实,准入制度尚未受到真实考验。

　　淮安最早的准入收入线,划在个人收入400元/月,当时几乎没有人购买,如今,这一上限已经提高到1200元/月,超过2009年该市城镇居民人均可支配收入1172元。

　　而现有共有产权房的购房者,并不能申请银行贷款,必须一次性拿出50%产权的现金。