案情回顾

　　2010年3月4日，郑某交纳定金5万元，并于同年4月1日与开发公司签订“认购书”，认购商品房一套，总价款132万元，其中按揭贷款80%，并在认购书中明确规定：“如按揭申请未获银行批准，未获批准的房价款郑某应选择本认购书列明的其他付款方式或开发公司同意的付款方式予以支持”。

　　随后郑某支付首付款6.9万元。2010年4月22日，郑某以2010年4月17日国发[2010]10号文件对二套房“首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”属情势变更，要求解除合同。开发公司在收到郑某的解除合同通知后找到河南洛太律师事务所张水英律师咨询，张水英律师在详细了解案件后作出以下分析。

　　律师分析

　　1.合同有效。

  双方所签认购书明确了房屋位置、面积、价格、付款方式，同时对签订本约即房屋买卖合同及首付款支付期限进行了预先安排，主要预约事项内容完整，从法律性质而言，签订认购书是当事人为将来订立本约而达成的合意，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律与行政法规禁止性规定，应认定为合法有效。认购书中约定郑某所交定金，性质为立约定金，系为保证正式签订合同而交付的定金，其效力应予认定。

　　2.郑某违约。

  根据国办发[2010]4号文，从2010年4月1日起，购买二套房的银行按揭贷款政策已发生变化。且双方已在认购书中明确约定如郑某按揭申请未获银行批准情形时的付款方式。可见，郑某在签订认购书时已预见到其可能申请不到房款价80%的银行按揭。双方并未明确该约定仅适用于因双方当事人的原因导致按揭申请未获银行批准的情形，故郑某认为本案属于国家政策调整非双方当事人原因故不能适用该约定的理由不成立。综上，郑某以国家政策为由要求解除认购书依据不足，因郑某逾期未能与开发公司签订“商品房买卖合同”，郑某应承担违约责任。依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定，郑某无权要求返还定金5万元。因郑某一直未能与开发公司签订“商品房买卖合同”，郑某现起诉要求解除双方之间的合同关系，应予支持。

　　律师提醒

　　1.2015年3月30日，中国人民银行、住房和城乡建设部、中国银行业监督管理委员会印发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》第一条规定鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

　　2.限购、限贷、禁购等楼市调控政策导致当事人签订的房屋买卖合同履行受阻的，不属于商业风险或不可抗力，是否属于“情势变更”或“不可归责于当事人双方的事由”的情形，应结合购房合同签订与调控政策出台的时间先后，及调控政策对购房合同履行受阻产生的实质影响来确定违约责任承担。购房合同对违约责任明确约定的，应依照约定处理。

　　3.购房人应对房屋限购政策有所了解，在签订合同前对自身是否符合购房条件以及购房合同约定的付款条件能否实现要有判断，以免仓促交纳定金、签订合同（包括认购合同）。

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