拐点背后地产项目的无奈选择:亏多少

经济观察网　记者　宋磊　赵恩澈　不少房地产项目,可能正面临一种无奈,不能决定是否挣钱,只能选择亏本几何。

“过去高杠杆,传统的做法在今天很难继续。现在很多项目不是赚钱的问题,而是亏多少的问题。”3月24日,中国房地产业协会副会长、绿地(集团)有限公司董事长张玉良,在中国房地产500强测评成果发布会上直言。

张玉良说,房地产拐点已经到来。部分专家说相当一部分城市泡沫非常严重,“我赞同这个观点。”

拐点,体现在房地产行业的增速难以持续。张玉良发现,市场需求方面,住宅消费非常疲软,商务、办公、商业设施同样不乐观。去年龙头企业业绩增长20%-30%,“从今年到明年,我看这个速度很难再上升了。”

在今年,出于风险考虑,多个房企选择告别三四线,扎堆一二线城市。新城控股副总裁欧阳捷说,大多数三四线城市,房价没有上涨空间。因为三四线城市地价正在向下调,而当地改善型需求也大幅下降。

欧阳捷陈述了房企在三四线正遭遇的窘境。自家项目在常州等三四线城市的项目,价格稍微往上抬,销量就立刻下来。城市库存很大,需求量却不足,“单独涨价,还会变成众矢之地。”

张玉良也认同这一观点。他说,三四线除个别城市外,房价都在下降,严重供大于求。二线城市当中,50%的省会城市市场也在放慢房价上涨速度。而北京、上海等一线城市会好一些,其他地区分化严重。

一些上下游企业,甚至向房企诉苦。张玉良说,中午很多合作伙伴供应链说房地产企业困难,相关的产业链都压成本,日子比较难过。

房企布局的思路,要开始转变。张玉良说,如果将来房企再抓三四线城市的覆盖,会有问题。有特点的城市可以进入,比如旅游城市,有产业经济支撑的城市,但整体来看,三四线城市房地产都在大幅度下滑,一二线城市售价也很难再很高。

中国房地产业协会副会长、华远地产前董事长任志强[微博]说,2015年房地产区域的分化还会加剧,今年1、2月东部区域回暖,三四线城市却是急剧下滑的趋势。一二线城市不管多大库存,都易被消化,今年预计全年销售会高于去年,接近过超过2013年,但价格不会出现很大变化。

房企正在尝试一些其他的办法,譬如节约成本。欧阳捷说,以目前的市场来看,拿地成本占到房地产总成本的三分之一。实际,在拿地时候可以做到更多的节省,做好前期规划和盈利模型。目前,新城拿地每块地都要经过测评,营销、成本、财务、战投部门参与平衡和成本控制。