银根紧缩风险高悬 2014楼市决战提前打响
某数据显示，全国前50家房企的销售额已占到全行业的四分之一强。《每日经济新闻》发现，在中国房地产企业的这场“2013盛宴”中，前50家房企里有20家是靠去年第四季度的冲刺，才有了这样的业绩。
然而，2014年不太可能发生类似现象。种种迹象表明，今年主要房企都将大部分销售目标的实现安排在上半年。世茂集团副主席许世坛明确称，由于预计供应高峰会在2014年下半年出现，为了避免激烈竞争，世茂会在上半年向市场集中供货。旭辉地产也透露了类似看法。
对“高周转”房企来说，目前最大的风险在于信贷的紧缩。瑞银房地产研究部主管李智颖认为，流动性收紧将是房企的最大风险。此前，很多地方银行已取消对首次购房者的优惠利率贷款。金融业内人士称，房贷利率已接近银行的融资成本，房贷业务已经失去吸引力。
尤其是传言将加强对影子银行监管的“107号文”，更可能促使素来谨慎的房企选择上半年出货这一安全之策。
市场供应
京沪厦等少数城市新房供应不足 部分城市库存消化需2~3年
某机构发布的研究数据显示，2013年前11月全国53个重点城市经营性用地成交面积高达6.59亿平方米，同比增长21%。上述出让土地经过7~8个月的开工、建设，将成为2014年新房市场的供应主力。
然而，除北京、上海、厦门、苏州等少数城市2014年可能出现供不应求现象外，大多数市场供应将和需求持平，而诸如常州、无锡、中山等城市的供应甚至可以卖2~3年。
一边是大量新增供应扎堆入市，另一边是资金面收紧力度有增无减，尤其是随着有关“107号文”的传言风起，对影子银行依赖度甚高的房地产企业或将面临极大冲击。
二三线城市库存压力增大
据某机构统计，2013年主流房企拿地规模出现明显增长。全国前50强房企通过招拍挂拿地的建筑面积高达1.87亿平方米，同比增长17%；投入金额总计5875亿元，同比增长57%。随着大型房企大手笔“补仓”，市场供应将出现明显提升，也将带来新一轮的库存压力。
在2013年房价上涨最为猛烈的一线城市，克而瑞预计，2014年总体供应走势仍将稳中有增。其中，上海供应总量保持稳定，深圳和北京同比上升两成和四成，市场供应出现稳步上升，但由于需求持续高位，因此从绝对值来看新增供应量仅是一般水平。
某研究中心分析师认为，一线城市土地的高度稀缺，使得房价已处高位的市场仍然存在较大的提价空间，因此在短期需求不足，长期溢价空间看好的情况下，开发商在一线城市供应面也自然更为谨慎，惜售意愿更强。
与之相对，二线城市的供应量则迎来全方位扩张，市场也出现分化。某机构跟踪的11个重点二线城市中，八成城市新增住宅供应将同比上升，宁波、南京、成都三市同比增幅超过20%，其中宁波更是达到了48%。
某业内表示，在重点二线城市中，除成都、厦门和苏州2014年预期供应不能覆盖当前年度成交量之外，其余重点二线城市供应均充足，部分如宁波这样供应量大增的城市已出现阶段性供过于求的征兆，未来房价上涨动力将被削弱，当地市场竞争将趋于激烈。
像常州、无锡、东莞、中山这种介乎二三线之间的城市情况更令人担忧，杨晨青表示，这类城市由于前几年开发过剩，库存仍处于高位，在未来2~3年内消化库存的压力较大，市场将进入阶段性盘整状态。
全联房地产商会创会会长聂梅生向《每日经济新闻》记者表示，预计2014年房地产市场仍将延续分化的走势，一线城市房价仍将惯性上涨，但同比涨幅较上年有所回落，二三四线城市将面临消化库存的压力。
资金面仍存变数
与库存压力增大相比，资金面趋紧是一个更大的变数。
直接受到影响的是房贷市场，随后有关规范影子银行的国办 “107号文”即将出台的消息更是令市场风声鹤唳。据《每日经济新闻》日前报道，市场消息称，国务院办公厅近期印发国办107号文《关于加强影子银行业务若干问题的通知》(以下简称“107号文”)，明确定义了影子银行的概念、纳入监管的范畴以及监管责任分工等。
盛富资本总裁黄立冲向 《每日经济新闻》记者表示，由于影子银行中很大比例是银行通过资金池业务支持房地产融资，一旦“107号文”真的落实，房企通过信托或理财产品融资支持开发业务难度将大大增加，导致资金面进一步恶化。
“对于销售规模在50亿元以下的中小型非上市房企而言，信托是其重要的融资渠道之一，一旦影子银行大幅收紧，这类房企受到的影响更大，被迫降价出售回笼资金的压力也更大。”杨晨青认为。
实际上，部分未雨绸缪的上市房企抢先在海外发债融资。根据中原地产研究部统计数据显示，仅2014年1月上半月，已有富力、佳兆业、合景泰富、世茂等多家房企发布海外融资计划，合计总融资额超过300亿元。
美国量化宽松政策逐步退出带来的影响也不容忽视，黄立冲对《每日经济新闻》记者表示，预计最快到下半年，美国量化宽松政策退出的影响将逐步呈现，即便上市房企仍能海外发债，资金成本也得抬高不少；此外，热钱也将加快从国内流出，对于国内资产价格将构成下行压力。
“对于一些融资渠道丰富的龙头房企，以及像远洋地产这种因2013年较少拿地资金链相对充裕的上市房企而言，一旦市场出现变动，2014年也许能获得不少并购机会。”某业内表示。
开发模式
“高周转”模式仍是主流 超九成房企执行标准化开发
楼市大决战能不能提前到上半年，一定程度上取决于项目的施工速度。在绝大多数品牌房企实施产品标准化开发后，速度已经不是问题。只要交地，很多项目都可以在8个月内入市，有些项目甚至只需要6个月时间就可以上市。
然而，对于房企来说，走高周转之路又面临怎样的机遇和挑战？
“高周转”路线将继续
2013年以来，“高周转”成为房地产行业的关键词，《每日经济新闻》记者采访多位开发商人士了解到，2014年将有更多的房企转型高周转路线。
按照一般房地产开发的节奏，在获取项目后，会先进行产品定位和策划，再委托设计单位做方案和施工图，期间将会展开多次讨论与评审，如此一来，从拿地到开工，短则8个月，长则一年。
但如果将视线锁定在万科、恒大、龙湖等标杆房企，通常仅需要3、4个月，到第8、9个月就可以开盘销售，而其他一般企业这时往往还没有开工。以万科内部奉行的“5986”原则为例，即拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成、产品必须六成是住宅。
在开发成本越来越高的时代，“快”成为制胜法宝。“假设项目获取费用是10亿元，按照11%行业平均负债利率计算，每天的资金成本就是30万元，150天就是4500万元。在所谓讨论优化、研发创新或追求完美的过程中，相当于5000万元的利润就悄然无息地蒸发了。”兰德咨询总裁宋延庆对《每日经济新闻》记者说道。
“所以现在我们都不能等，不会说像以前去等土地升值，每年耗费的巨额资金成本根本不能想象，只能尽最大努力加快速度开发。”北京一位房企人士对《每日经济新闻》记者表示。
的确，高地价已经不断侵蚀房地产行业的盈利状况。据《房地产开发企业经营管理状况蓝皮书2013》显示，随着市场的竞争越来越激烈，房地产行业的平均利润率也将越来越低，预计“年均净利润率降低1个百分点”的趋势将会持续下去。根据预计，到2015年房地产行业平均净利润率将触及“10%警戒线”。同时，不同房地产企业之间的盈利能力也进一步呈现出加剧分化的趋势。
延伸阅读：
楼市开年现"阴郁"行情 成交量体现淡季特征
房价上涨空间有限 哪些人该到时间抛房了
房企年终奖:不能发太多 但"增长三成没问题"
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银根紧缩风险高悬 2014楼市决战提前打响
某数据显示，全国前50家房企的销售额已占到全行业的四分之一强。《每日经济新闻》发现，在中国房地产企业的这场“2013盛宴”中，前50家房企里有20家是靠去年第四季度的冲刺，才有了这样的业绩。
然而，2014年不太可能发生类似现象。种种迹象表明，今年主要房企都将大部分销售目标的实现安排在上半年。世茂集团副主席许世坛明确称，由于预计供应高峰会在2014年下半年出现，为了避免激烈竞争，世茂会在上半年向市场集中供货。旭辉地产也透露了类似看法。
对“高周转”房企来说，目前最大的风险在于信贷的紧缩。瑞银房地产研究部主管李智颖认为，流动性收紧将是房企的最大风险。此前，很多地方银行已取消对首次购房者的优惠利率贷款。金融业内人士称，房贷利率已接近银行的融资成本，房贷业务已经失去吸引力。
尤其是传言将加强对影子银行监管的“107号文”，更可能促使素来谨慎的房企选择上半年出货这一安全之策。
市场供应
京沪厦等少数城市新房供应不足 部分城市库存消化需2~3年
某机构发布的研究数据显示，2013年前11月全国53个重点城市经营性用地成交面积高达6.59亿平方米，同比增长21%。上述出让土地经过7~8个月的开工、建设，将成为2014年新房市场的供应主力。
然而，除北京、上海、厦门、苏州等少数城市2014年可能出现供不应求现象外，大多数市场供应将和需求持平，而诸如常州、无锡、中山等城市的供应甚至可以卖2~3年。
一边是大量新增供应扎堆入市，另一边是资金面收紧力度有增无减，尤其是随着有关“107号文”的传言风起，对影子银行依赖度甚高的房地产企业或将面临极大冲击。
二三线城市库存压力增大
据某机构统计，2013年主流房企拿地规模出现明显增长。全国前50强房企通过招拍挂拿地的建筑面积高达1.87亿平方米，同比增长17%；投入金额总计5875亿元，同比增长57%。随着大型房企大手笔“补仓”，市场供应将出现明显提升，也将带来新一轮的库存压力。
在2013年房价上涨最为猛烈的一线城市，克而瑞预计，2014年总体供应走势仍将稳中有增。其中，上海供应总量保持稳定，深圳和北京同比上升两成和四成，市场供应出现稳步上升，但由于需求持续高位，因此从绝对值来看新增供应量仅是一般水平。
某研究中心分析师认为，一线城市土地的高度稀缺，使得房价已处高位的市场仍然存在较大的提价空间，因此在短期需求不足，长期溢价空间看好的情况下，开发商在一线城市供应面也自然更为谨慎，惜售意愿更强。
与之相对，二线城市的供应量则迎来全方位扩张，市场也出现分化。某机构跟踪的11个重点二线城市中，八成城市新增住宅供应将同比上升，宁波、南京、成都三市同比增幅超过20%，其中宁波更是达到了48%。
某业内表示，在重点二线城市中，除成都、厦门和苏州2014年预期供应不能覆盖当前年度成交量之外，其余重点二线城市供应均充足，部分如宁波这样供应量大增的城市已出现阶段性供过于求的征兆，未来房价上涨动力将被削弱，当地市场竞争将趋于激烈。
像常州、无锡、东莞、中山这种介乎二三线之间的城市情况更令人担忧，杨晨青表示，这类城市由于前几年开发过剩，库存仍处于高位，在未来2~3年内消化库存的压力较大，市场将进入阶段性盘整状态。
全联房地产商会创会会长聂梅生向《每日经济新闻》记者表示，预计2014年房地产市场仍将延续分化的走势，一线城市房价仍将惯性上涨，但同比涨幅较上年有所回落，二三四线城市将面临消化库存的压力。
资金面仍存变数
与库存压力增大相比，资金面趋紧是一个更大的变数。
直接受到影响的是房贷市场，随后有关规范影子银行的国办 “107号文”即将出台的消息更是令市场风声鹤唳。据《每日经济新闻》日前报道，市场消息称，国务院办公厅近期印发国办107号文《关于加强影子银行业务若干问题的通知》(以下简称“107号文”)，明确定义了影子银行的概念、纳入监管的范畴以及监管责任分工等。
盛富资本总裁黄立冲向 《每日经济新闻》记者表示，由于影子银行中很大比例是银行通过资金池业务支持房地产融资，一旦“107号文”真的落实，房企通过信托或理财产品融资支持开发业务难度将大大增加，导致资金面进一步恶化。
“对于销售规模在50亿元以下的中小型非上市房企而言，信托是其重要的融资渠道之一，一旦影子银行大幅收紧，这类房企受到的影响更大，被迫降价出售回笼资金的压力也更大。”杨晨青认为。
实际上，部分未雨绸缪的上市房企抢先在海外发债融资。根据中原地产研究部统计数据显示，仅2014年1月上半月，已有富力、佳兆业、合景泰富、世茂等多家房企发布海外融资计划，合计总融资额超过300亿元。
美国量化宽松政策逐步退出带来的影响也不容忽视，黄立冲对《每日经济新闻》记者表示，预计最快到下半年，美国量化宽松政策退出的影响将逐步呈现，即便上市房企仍能海外发债，资金成本也得抬高不少；此外，热钱也将加快从国内流出，对于国内资产价格将构成下行压力。
“对于一些融资渠道丰富的龙头房企，以及像远洋地产这种因2013年较少拿地资金链相对充裕的上市房企而言，一旦市场出现变动，2014年也许能获得不少并购机会。”某业内表示。
开发模式
“高周转”模式仍是主流 超九成房企执行标准化开发
楼市大决战能不能提前到上半年，一定程度上取决于项目的施工速度。在绝大多数品牌房企实施产品标准化开发后，速度已经不是问题。只要交地，很多项目都可以在8个月内入市，有些项目甚至只需要6个月时间就可以上市。
然而，对于房企来说，走高周转之路又面临怎样的机遇和挑战？
“高周转”路线将继续
2013年以来，“高周转”成为房地产行业的关键词，《每日经济新闻》记者采访多位开发商人士了解到，2014年将有更多的房企转型高周转路线。
按照一般房地产开发的节奏，在获取项目后，会先进行产品定位和策划，再委托设计单位做方案和施工图，期间将会展开多次讨论与评审，如此一来，从拿地到开工，短则8个月，长则一年。
但如果将视线锁定在万科、恒大、龙湖等标杆房企，通常仅需要3、4个月，到第8、9个月就可以开盘销售，而其他一般企业这时往往还没有开工。以万科内部奉行的“5986”原则为例，即拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成、产品必须六成是住宅。
在开发成本越来越高的时代，“快”成为制胜法宝。“假设项目获取费用是10亿元，按照11%行业平均负债利率计算，每天的资金成本就是30万元，150天就是4500万元。在所谓讨论优化、研发创新或追求完美的过程中，相当于5000万元的利润就悄然无息地蒸发了。”兰德咨询总裁宋延庆对《每日经济新闻》记者说道。
“所以现在我们都不能等，不会说像以前去等土地升值，每年耗费的巨额资金成本根本不能想象，只能尽最大努力加快速度开发。”北京一位房企人士对《每日经济新闻》记者表示。
的确，高地价已经不断侵蚀房地产行业的盈利状况。据《房地产开发企业经营管理状况蓝皮书2013》显示，随着市场的竞争越来越激烈，房地产行业的平均利润率也将越来越低，预计“年均净利润率降低1个百分点”的趋势将会持续下去。根据预计，到2015年房地产行业平均净利润率将触及“10%警戒线”。同时，不同房地产企业之间的盈利能力也进一步呈现出加剧分化的趋势。
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