杨渭文 交通银行金融研究中心研究员
在一系列严厉的房地产调控政策下，房地产价格上涨速度趋缓，调控政策的效果初步显现。照这样的趋势来看，全国房地产市场价格会稳中有降，房地产市场年内会出现五重分化。
第一，房产市场销售和价格出现区域分化。
中指研究院“主要城市住宅市场交易情况”显示，今年4月份全国主要城市中有六成成交面积环比下降，多个城市跌幅接近或超过30%，即使环比上涨的城市，成交量也在低位盘整。购房者观望气氛增加，市场对房地产价格上涨的预期有所转变。从供应看，主要城市市场供应普遍增加，房地产市场供需比逐渐达到均衡，市场逐渐向买方市场转向。从价格看，中指研究院“百城价格指数”显示，4月全国100个城市住宅平均价格环比上涨0.4%，北京等十大城市平均价格环比上涨0.13%，十大城市价格环比涨幅小于全国城市住宅平均价格环比涨幅。
由于一、二线城市的房价过高，房价收入比超过了大部分居民的可承受范围，并且受“限购”等调控政策影响更大，在密集调控政策的持续作用下，北京、上海等重点城市楼价在年内或有10%左右的降幅。从成交量看，虽然下半年新房将大量入市，一、二线城市成交量会有所恢复，但同比仍然下降。三、四线城市受“限购”政策影响较小，资金在房地产市场的配置意愿仍然较强的情况下房价将稳中有升，成交量也将同比上升。
第二，建筑市场新开工和竣工增速出现分化。
新开工面积是房地产市场的领先指标。国家统计局数据显示，一季度房屋新开工面积达到了3.98亿平方米，同比增长23.4%，增速比去年同期大幅回落。这一方面是由于去年新开工面积基数较高的原因，另一方面也显示了房地产开发商看淡房地产后市，逐渐降低了新开工的速度。
由于从新开工到竣工需要一个较长的时间段，房地产供给存在着一定的滞后期。去年新购土地和新开工面积较多，大部分新开工项目到今年下半年将陆续竣工，因此施工面积和竣工面积在去年年底开始上升，今年一季度竣工面积1.28亿平方米，同比增长15.4%，比去年一季度增速提高3.4个百分点。估计竣工面积同比仍会上升，下半年房地产市场供给将迎来一个高峰。
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由于一、二线城市的房价过高，房价收入比超过了大部分居民的可承受范围，并且受“限购”等调控政策影响更大，在密集调控政策的持续作用下，北京、上海等重点城市楼价在年内或有10%左右的降幅。从成交量看，虽然下半年新房将大量入市，一、二线城市成交量会有所恢复，但同比仍然下降。三、四线城市受“限购”政策影响较小，资金在房地产市场的配置意愿仍然较强的情况下房价将稳中有升，成交量也将同比上升。
第二，建筑市场新开工和竣工增速出现分化。
新开工面积是房地产市场的领先指标。国家统计局数据显示，一季度房屋新开工面积达到了3.98亿平方米，同比增长23.4%，增速比去年同期大幅回落。这一方面是由于去年新开工面积基数较高的原因，另一方面也显示了房地产开发商看淡房地产后市，逐渐降低了新开工的速度。
由于从新开工到竣工需要一个较长的时间段，房地产供给存在着一定的滞后期。去年新购土地和新开工面积较多，大部分新开工项目到今年下半年将陆续竣工，因此施工面积和竣工面积在去年年底开始上升，今年一季度竣工面积1.28亿平方米，同比增长15.4%，比去年一季度增速提高3.4个百分点。估计竣工面积同比仍会上升，下半年房地产市场供给将迎来一个高峰。
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