土地财政失灵地方融资困境渐显
进入5月,楼市格局已渐渐清晰:土地源头上供给在缩水,交易环节的投资、投机需求基本已经被清扫出市场,调控政策双管齐下,楼市在挤泡沫的同时,降温明显。
在房地产市场源头土地市场,1至4月份,各地大量减少住宅类商业用地出让,再加上开发商资金紧张,购地热情降低,土地成交价格在低位徘徊,各地土地出让金收入急剧减少。北京1至4月份土地出让金同比减少55%,上海方面同比下降32%,而深圳今年以来商品住宅用地几乎“零供应”。
京沪深各地住宅用地出让骤减
在中央严控房价大原则下,楼市的紧张气氛弥漫在每一个环节,包括土地市场。根据上海证券报调查,北京、上海、深圳、郑州、杭州等地出现不同程度的商品住宅用地供给减少。其中,深圳今年以来商品住宅用地几乎“零供应”;郑州出让的几十幅土地中,有住房类字样的只有4、5个,且都是协议出让的“其他普通商品住房用地”性质。据了解,根据郑州的规定,未来开发商以出让方式取得商品住房项目用地的,须按不低于地上建筑总面积10%的比例配建保障性住房。
“在平稳地价大基调下,现在地方政府哪敢明目张胆地出让高价住宅类商业用地,要避免地王再现,最好的做法就是减少住宅类用地的供给,转而出让更多商业用地或工业用地。但这样做一定会导致地方政府今年土地收入的锐减,以及未来商品住宅市场的供给不足。”一位上海市房地产界资深人士表示。
在2010年末,京沪等地土地出让市场一片火爆,土地单价被屡屡刷新。多个城市进军土地出让千亿军团的预测在坊间流传。最终,根据国土资源部权威统计,2010年,全国土地出让成交总价款2.7万亿元,其中北京收入1638.5亿元,上海为1527亿元。
仅仅4个月后,土地市场惨淡局面就已经显现。据北京链家地产市场研究部统计数据,4月北京市共实际成交13幅土地,土地出让金收入仅约63.5亿元。1至4月北京共成交60块土地,土地出让金规模仅为223亿元,同比分别减少21%及55%。其中,1至4月成交的10幅居住用地平均楼面价仅约为4384元/平方米,与2010年7337元/平方米的平均楼面价低约40%。
在上海,今年4月,住宅土地成交面积23.81万平方米,土地出让金合计3.12亿元,环比下降了94%;住宅用地楼面均价819元/平方米,较3月的3569元/平方米下降77%。今年1至4月,上海市成交235幅土地,土地总价款375亿元,同比下降32%。杭州方面,前4个月,杭州出让的住宅用地一共28幅,成交总额123.31亿元,不及杭州去年同期的三分之二。
有专家预测,如果前4个月的这种成交趋势得以继续,京沪杭等地今年土地出让金的收入将比去年大幅减少30%至60%。
开发商购地热情降温 底价成交地块大增
今年以来,各地土地市场底价成交甚至流拍的消息屡屡见诸报端。3月份,上海共成交25幅经营性用地,其中近8成地块零溢价率成交。今年前3个月,南京共挂牌出让土地12幅,其中有8幅地块以底价成交。4月27日,南京国土局出让4幅地块,其中3幅地块为底价成交。
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土地财政失灵地方融资困境渐显
进入5月,楼市格局已渐渐清晰:土地源头上供给在缩水,交易环节的投资、投机需求基本已经被清扫出市场,调控政策双管齐下,楼市在挤泡沫的同时,降温明显。
在房地产市场源头土地市场,1至4月份,各地大量减少住宅类商业用地出让,再加上开发商资金紧张,购地热情降低,土地成交价格在低位徘徊,各地土地出让金收入急剧减少。北京1至4月份土地出让金同比减少55%,上海方面同比下降32%,而深圳今年以来商品住宅用地几乎“零供应”。
京沪深各地住宅用地出让骤减
在中央严控房价大原则下,楼市的紧张气氛弥漫在每一个环节,包括土地市场。根据上海证券报调查,北京、上海、深圳、郑州、杭州等地出现不同程度的商品住宅用地供给减少。其中,深圳今年以来商品住宅用地几乎“零供应”;郑州出让的几十幅土地中,有住房类字样的只有4、5个,且都是协议出让的“其他普通商品住房用地”性质。据了解,根据郑州的规定,未来开发商以出让方式取得商品住房项目用地的,须按不低于地上建筑总面积10%的比例配建保障性住房。
“在平稳地价大基调下,现在地方政府哪敢明目张胆地出让高价住宅类商业用地,要避免地王再现,最好的做法就是减少住宅类用地的供给,转而出让更多商业用地或工业用地。但这样做一定会导致地方政府今年土地收入的锐减,以及未来商品住宅市场的供给不足。”一位上海市房地产界资深人士表示。
在2010年末,京沪等地土地出让市场一片火爆,土地单价被屡屡刷新。多个城市进军土地出让千亿军团的预测在坊间流传。最终,根据国土资源部权威统计,2010年,全国土地出让成交总价款2.7万亿元,其中北京收入1638.5亿元,上海为1527亿元。
仅仅4个月后,土地市场惨淡局面就已经显现。据北京链家地产市场研究部统计数据,4月北京市共实际成交13幅土地,土地出让金收入仅约63.5亿元。1至4月北京共成交60块土地,土地出让金规模仅为223亿元,同比分别减少21%及55%。其中,1至4月成交的10幅居住用地平均楼面价仅约为4384元/平方米,与2010年7337元/平方米的平均楼面价低约40%。
在上海,今年4月,住宅土地成交面积23.81万平方米,土地出让金合计3.12亿元,环比下降了94%;住宅用地楼面均价819元/平方米,较3月的3569元/平方米下降77%。今年1至4月,上海市成交235幅土地,土地总价款375亿元,同比下降32%。杭州方面,前4个月,杭州出让的住宅用地一共28幅,成交总额123.31亿元,不及杭州去年同期的三分之二。
有专家预测,如果前4个月的这种成交趋势得以继续,京沪杭等地今年土地出让金的收入将比去年大幅减少30%至60%。
开发商购地热情降温 底价成交地块大增
今年以来,各地土地市场底价成交甚至流拍的消息屡屡见诸报端。3月份,上海共成交25幅经营性用地,其中近8成地块零溢价率成交。今年前3个月,南京共挂牌出让土地12幅,其中有8幅地块以底价成交。4月27日,南京国土局出让4幅地块,其中3幅地块为底价成交。
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