笔者曾经在2010年12月在南海网撰文，认为海南房地产将进入冬季。现在，随着新的国务院调控政策出台，海南房地产业的发展可能被笔者不幸而言中。本文在海南房地产风险尚处于青萍之末之时，探讨政府的应对策略，抛砖引玉以供相关部门借鉴。
一海南房地产面临的挑战
笔者认为，海南房地产现在面临着多重挑战，但是主要集中体现在以下三个方面。
第一，供给需求失衡挑战。据不完全统计，海南现在千亩以上的大盘有20多个。如果用一个沙盘来表现海南的话，海南岛现在就是一个不折不扣的大的房地产在建工地。很显然，房地产企业在“国际旅游岛”概念的刺激下，产品供给已经过剩。从需求来看，海南房地产主要销售给两类人：投资客和自购消费。作为投资工具来，一方面，海南房价高企，投资的价值空间减少；另一方面，由于世界经济处于低谷，中国经济现在是一枝独秀，人民币升值较快。如此一升二降，使得海南房地产投资价值降低。自购消费者包括岛内和岛外两部分。由于海南本地经济相对落后，全省人口不足800万，加上社会保障房在全省的强力推行客观上增加了社会住房拥有量等因素，致使海南本土对房地产缺乏稳定的消费量。而岛外购房者主要是在海南买房作为第二甚至第三居所的“候鸟”族，这类消费者一部分已经购买，一部分在经历2010年年初的的狂热后消费更加理智。海南的商品房现在正如雨后春笋般的冒出来，消费者却有限且更加理智，于是海南房地产产品的供给与需求开始失衡。而“新国八条”政策出台将会加剧这种失衡。
第二，宏观政策影响挑战。房地产泡沫已经不仅是民间共识，而是国家领导层已经意识到任由房地产泡沫的发展将会危机中国的经济安全，因此，在2010年国务院不断收紧调控的力度。2010年1月20日国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，随后在发现调控力度有限后于2010年04月17日国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，此后9月21日，国土资源部、住房和城乡建设部下发了进一步贯彻落实的通知，由此开始包括海口、三亚等地在内的全国部分城市开始限购。2011年1月26日，国务院提出了新的房地产调控政策“新国8条”，对二套房的房贷比例、购房数量提出控制。海南本地房地产消费者有限，外地在海南购房者很少或者说基本没有首套购买者。因此，这些政策对海南房地产构成硬杀伤，基本封杀了海南房地产外地销售空间。如果这些政策在海南得到全面的贯彻执行，相关部门不予以应对，海南房地产上世纪93年之祸可能将会重现。
第三，行业营销能力挑战。长期以来，由于历史原因，海南房地产业只有老板缺乏企业家，只有房地产项目缺乏房地产企业。这种状况基本上是在国际旅游岛建设开始后由于恒大、雅居乐等一大批大型房地产企业进入后才开始改观。本地的中小型房地产企业基本上是上世纪93年以后成长起来的企业，这些企业是这几年房地产市场急剧膨胀的产物，其共同特点是没有风险意识、营销能力差、资金不厚实、市场风险应对能力弱。因此，笔者估计，在经历这次调控后，海南的中小型房地产企业将再一次经历洗牌。
二如何认识海南房地产在海南的产业地位
面对行业存在的风险和挑战，必须首先清楚的看到一个行业在区域国民经济发展中的地位。如果产业发展客观上已经是本地的重要支柱，那么政府在产业政策上应该予以更多、更为积极的对待。观察房地产业在海南国民经济发展中的地位必须从现实和发展两个角度来看。
现实角度看产业地位就是看该产业在现在区域财政收入中的比重。2010年海南房地产业实现税收104.05亿元。这还只是房地产业的直接财政收入，如果加上与房地产相关的建筑、水泥、钢材、土地转让等相关税收，以及在房地产行业兴盛带动下的其他产业增加税收，估计这个数字应该再翻一倍达到200多亿。而2010年海南的一般预算收入528.64亿，也就是说海南房地产以及房地产影响的行业对本地财政税收的的影响现在已经是在50%左右，远远高于全国约25%的比重。从这个数据可以看出，海南房地产在海南财政收入中客观上已经占了半壁江山，地产业不仅是海南的支柱产业，而且在短时间内在没有新的税源情况下房地产对海南的发展生死攸关。
发展的角度看产业地位就是看本地的资源禀赋。其一，看本地资源禀赋是否能为行业的发展提供足够的资源支撑。比较全国其他地方，海南最独特的资源禀赋就是生态、阳光、海洋等。这些独特的资源禀赋造就了海南最优势的产业之一就是旅游及旅游地产。其二，资源禀赋与产业结合后的产品价值是否具有独特价值。海南独特的资源禀赋带给房地产的价值就是：海南房地产作为一个产品，由于地理、生态等因素影响，其在全国范围内具有独特性。可以看出，海南的资源禀赋决定了海南发展旅游地产。
由此应该认识到，海南在短期内资源禀赋没有大的改变，海洋资源没有得到有效开发、独特自然生态资源没有得到有效利用的的情况下，房地产作为海南支柱产业的地位很难改变，这有历史的原因，也有海南本地的生产要素禀赋原因。认识到这点，对海南在当前环境下的发展极为重要。因为，这需要海南地方政府拿出勇气：在当前环境下海南是否还应该支持房地产业发展？
扫描微信二维码、加入城市微生活，关注三亚房网微信（微信号sanyafangwang），海南三亚楼市最新动态随时奉上，免费看房、独家优惠、楼盘资讯、随时互动！
关注三亚房网微信（微信号sanyafangwang）
笔者曾经在2010年12月在南海网撰文，认为海南房地产将进入冬季。现在，随着新的国务院调控政策出台，海南房地产业的发展可能被笔者不幸而言中。本文在海南房地产风险尚处于青萍之末之时，探讨政府的应对策略，抛砖引玉以供相关部门借鉴。
一海南房地产面临的挑战
笔者认为，海南房地产现在面临着多重挑战，但是主要集中体现在以下三个方面。
第一，供给需求失衡挑战。据不完全统计，海南现在千亩以上的大盘有20多个。如果用一个沙盘来表现海南的话，海南岛现在就是一个不折不扣的大的房地产在建工地。很显然，房地产企业在“国际旅游岛”概念的刺激下，产品供给已经过剩。从需求来看，海南房地产主要销售给两类人：投资客和自购消费。作为投资工具来，一方面，海南房价高企，投资的价值空间减少；另一方面，由于世界经济处于低谷，中国经济现在是一枝独秀，人民币升值较快。如此一升二降，使得海南房地产投资价值降低。自购消费者包括岛内和岛外两部分。由于海南本地经济相对落后，全省人口不足800万，加上社会保障房在全省的强力推行客观上增加了社会住房拥有量等因素，致使海南本土对房地产缺乏稳定的消费量。而岛外购房者主要是在海南买房作为第二甚至第三居所的“候鸟”族，这类消费者一部分已经购买，一部分在经历2010年年初的的狂热后消费更加理智。海南的商品房现在正如雨后春笋般的冒出来，消费者却有限且更加理智，于是海南房地产产品的供给与需求开始失衡。而“新国八条”政策出台将会加剧这种失衡。
第二，宏观政策影响挑战。房地产泡沫已经不仅是民间共识，而是国家领导层已经意识到任由房地产泡沫的发展将会危机中国的经济安全，因此，在2010年国务院不断收紧调控的力度。2010年1月20日国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，随后在发现调控力度有限后于2010年04月17日国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，此后9月21日，国土资源部、住房和城乡建设部下发了进一步贯彻落实的通知，由此开始包括海口、三亚等地在内的全国部分城市开始限购。2011年1月26日，国务院提出了新的房地产调控政策“新国8条”，对二套房的房贷比例、购房数量提出控制。海南本地房地产消费者有限，外地在海南购房者很少或者说基本没有首套购买者。因此，这些政策对海南房地产构成硬杀伤，基本封杀了海南房地产外地销售空间。如果这些政策在海南得到全面的贯彻执行，相关部门不予以应对，海南房地产上世纪93年之祸可能将会重现。
第三，行业营销能力挑战。长期以来，由于历史原因，海南房地产业只有老板缺乏企业家，只有房地产项目缺乏房地产企业。这种状况基本上是在国际旅游岛建设开始后由于恒大、雅居乐等一大批大型房地产企业进入后才开始改观。本地的中小型房地产企业基本上是上世纪93年以后成长起来的企业，这些企业是这几年房地产市场急剧膨胀的产物，其共同特点是没有风险意识、营销能力差、资金不厚实、市场风险应对能力弱。因此，笔者估计，在经历这次调控后，海南的中小型房地产企业将再一次经历洗牌。
二如何认识海南房地产在海南的产业地位
面对行业存在的风险和挑战，必须首先清楚的看到一个行业在区域国民经济发展中的地位。如果产业发展客观上已经是本地的重要支柱，那么政府在产业政策上应该予以更多、更为积极的对待。观察房地产业在海南国民经济发展中的地位必须从现实和发展两个角度来看。
现实角度看产业地位就是看该产业在现在区域财政收入中的比重。2010年海南房地产业实现税收104.05亿元。这还只是房地产业的直接财政收入，如果加上与房地产相关的建筑、水泥、钢材、土地转让等相关税收，以及在房地产行业兴盛带动下的其他产业增加税收，估计这个数字应该再翻一倍达到200多亿。而2010年海南的一般预算收入528.64亿，也就是说海南房地产以及房地产影响的行业对本地财政税收的的影响现在已经是在50%左右，远远高于全国约25%的比重。从这个数据可以看出，海南房地产在海南财政收入中客观上已经占了半壁江山，地产业不仅是海南的支柱产业，而且在短时间内在没有新的税源情况下房地产对海南的发展生死攸关。
发展的角度看产业地位就是看本地的资源禀赋。其一，看本地资源禀赋是否能为行业的发展提供足够的资源支撑。比较全国其他地方，海南最独特的资源禀赋就是生态、阳光、海洋等。这些独特的资源禀赋造就了海南最优势的产业之一就是旅游及旅游地产。其二，资源禀赋与产业结合后的产品价值是否具有独特价值。海南独特的资源禀赋带给房地产的价值就是：海南房地产作为一个产品，由于地理、生态等因素影响，其在全国范围内具有独特性。可以看出，海南的资源禀赋决定了海南发展旅游地产。
由此应该认识到，海南在短期内资源禀赋没有大的改变，海洋资源没有得到有效开发、独特自然生态资源没有得到有效利用的的情况下，房地产作为海南支柱产业的地位很难改变，这有历史的原因，也有海南本地的生产要素禀赋原因。认识到这点，对海南在当前环境下的发展极为重要。因为，这需要海南地方政府拿出勇气：在当前环境下海南是否还应该支持房地产业发展？
扫描微信二维码、加入城市微生活，关注三亚房网微信（微信号sanyafangwang），海南三亚楼市最新动态随时奉上，免费看房、独家优惠、楼盘资讯、随时互动！
关注三亚房网微信（微信号sanyafangwang）