买房多出43平方米开发商不干

买房人起诉求过户获支持

付的是60多平方米房屋的钱，拿到的却是100多平方米的房屋。这种“天上掉馅饼”的好事让张丽雅(化名)撞上了，张丽雅和家人都高兴坏了。没想到，开发商不干，一直不肯将房产过户到张丽雅名下。于是，张丽雅只能起诉到法院，诉请开发商办理过户手续，并最终获得法院支持。

南国都市报记者 何慧蓉 实习生 叶美君

买房多出43平方米开发商不愿过户

2007年7月，张丽雅看中了海口一大厦的一套小户型房屋，面积约65平方米，总价款23万多元。当时，张丽雅付了30%的房款，其余的申办银行按揭。2008年10月，在距离合同约定交房的时间过去近6个月，开发商将这套验收合格的房屋交付给张丽雅使用。之后，张丽雅向开发商补足了3%的面积误差房价款7128元，对房屋进行装修后入住使用。

65平方米的房屋变成108平方米，平白多出来的40余平方米让张丽雅兴奋不已。可是，自己的所有手续都准备妥当，双方约定的90天办证日期已过，但开发商却迟迟没有为张丽雅办理过户手续。2009年，开发商公司将这套房产办理到自己名下，还是不给张丽雅过户。张丽雅多次找开发商均未果。无奈之下，她向海口龙华区法院提起诉讼，要求判决开发商尽快办理过户手续。

海口龙华区法院审理认为，张丽雅与开发商签订的《商品房买卖合同》是合法有效的合同，双方都应按合同约定行使权力、义务。开发商在项目规划设计、房屋建设施工及销售过程中，知道或者应当知道房屋实际建筑面积与合同约定面积存在如此巨大的差异，而张丽雅作为消费者，在合同签订时并不知道这一情况。因此，该院认为之所以出现这40多平方米的差距，过错在开发商，而张丽雅已经补足3%的房价款，超出合同约定部分建筑面积应归张丽雅所有。该院判决，开发商将涉案房屋过户至张丽雅名下。

法院终审判决超出面积产权归买房人

多出的40余平方米就这样拱手让人？开发商当然不同意，向海口中院提起了上诉。开发商声称，张丽雅实际交纳的房款是按65平方米交纳的，但由于开发商对交付的房产面积存在错误认识，致使实际交付的房屋面积为108余平方米，超出合同40多平方米，给公司造成20多万的巨额经济损失。而这错误交付并非公司的真实意思，属于明显的重大误解。开发商还表示，一审判决致使双方权利义务严重失衡，请求撤销该公司与张丽雅签订的《商品房买卖合同》。

张丽雅则认为开发商属于房地产开发领域的专业机构，对于所销售的房产负有核查面积的责任。因此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条才规定了房屋面积差超过3%部分的房价款由开发商承担，产权归张丽雅。而以开发商公司的交易地位以及专业知识，不存在任何重大误解，张丽雅请求法院驳回开发商的诉讼请求。

海口中院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张丽雅与开发商公司签订合同后，依约支付了全部购房款23.76万元，开发商公司亦依约将涉案的108.83平方米房产交付给张丽雅使用。按照双方合同的约定，涉案房产交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方约定的处理方式为：对面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也有类似规定。开发商已将涉案房产交予张丽雅使用，张丽雅已补足了3%的房价款，且涉案商品房买卖合同上载明的房号与涉案房产证上的房号一致。张丽雅要求开发商公司协助办理相关权属变更手续有事实和法律依据，而开发商公司提出涉案合同并非其真实意思表示，并存在重大误解未能提交相关事实和法律依据。

据此，海口中院驳回上诉，维持原判。

律师说法

房屋面积超过或“缩水”

法律有规定可维权

65平方米与108平方米，遇到这样的好事张丽雅是“撞大运”了。她的幸运不被开发商认可，为何能获法院支持呢？现实生活中碰上房屋面积“缩水”的事，又该如何维权呢？

海南瑞莱律师事务所律师罗荣解释道，长期以来，开发商销售商品房面积缺斤少两的现象比较普遍，因面积误差引发的纠纷、诉讼不胜枚举。2003年3月24日，最高人民法院颁布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该解释第十四条之规定，处理结果符合商品房面积误差纠纷处理的一般原则：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

本案中，由于开发商所交付的房屋面积大大超出合同约定面积的3%，造成此种情况的责任完全在开发商。根据最高人民法院上述规定，海口中院将多出的房屋判决属于购房人所有，完全符合法律规定。如果购房人买的房屋面积大大“缩水”，“缩水”的面积超出合同约定面积的3%，而且购房人要求继续履行购房合同的话，购房人除可以要求开发商退还面积误差在3%以内的购房款本金及利息外，还可以要求开发商双倍返还面积误差比超过3%部分的房款。

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