随着经济的发展，我们要想办法要降低土地的相对价值，让土地变得不重要。

咱们老讲中国未来的发展内需不够。我注意到住独栋房子的人他的需求和住单元楼房的需求根本不一样。中国连楼房买不起，我怎么买独栋房子？因为我们控制导致它价格高，实际上没有拉动内需，才导致了畸形分配。(三亚房产）

让你买不起房的罪魁祸首是谁？

任何的公共政策，我们检验它好和差，我觉得是四个基准，看效率、平等、稳定、生态环境。在这四个方面不要求尽善尽美，如果我们能做到利大于弊，我觉得就不错了。

中国的粮食问题就是成本问题、价格问题

第一个关于效率，我们中国的粮食问题大家都很关心，在我看来，如果我们是18亿亩的播种面积，占用我们现在的产量，跟美国的比，美国的产量单产不是很高，如果达到美国单产的水平，我们的粮食用不了，问题是我们成本高。

中国的粮食成本能不能降下来，我在东部地区调查，江苏射阳调查，我们的成本可以降。因为搞了规模经济，小麦可以提高192%，稻谷可以提高30%，这个相当厉害了，但是为什么我们那么多的地方就不能达到这样的目标。

大家有机会到这里看一下，农民种地，恨不得种高速公路的边上，他说机器需要开进地的时候，我先把边的人工收获，然后机器再收割。他们的成本收益比较少，不是说中国农业一定没有竞争力，要看什么地方，特别要看什么样的模式，可以极大提高农业竞争力。

山东德州的一个人说，种一万亩地需要5个工作日。一亩地9个工作日，两季，小麦和玉米，德州的农民跟我讲，一万亩地5个工作日。这个劳动成本跟美国比已经有竞争力了，我们为什么实现了呢？

总结起来，就是土地制度有问题。如果我们土地制度改革到位，刚才讲的江苏射阳的效果就可以出来了，就不用担心我们的农业问题了。总量本来就没有问题，就是竞争力，就是价格问题，成本问题。土地改革到位，这个效果就有了。土地制度改革一定能出效率。（中铁子悦台详情）

要想办法让土地变得不重要

我们很多人，甚至包括我们原来的领导人老爱讲，土地是农民的社会保障，于是就如何如何。我对这个问题有不同的看法，我们现在差不多了2亿户农民，农业GDP差不多是6万亿，户均3万亿的GDP当中，我们认为国家统计局的数据是对的。按照常规土地报酬不到10%，就是三千块钱。一户农民有三千块钱，对他的平等有什么样的影响？我认为这个影响不大。土地的报酬一般是总收益报酬的不到10%，这是市场化的规律。三千块钱有什么样的影响呢？

我根据美国的数据做了一个推算，美国农场主的土地报酬占农场地总收入的比重估计是2%，经济越发达，土地报酬对收入的影响越小，不要成天说我们动员土地，社会平等的基础就毁掉了。社会平等不是靠土地平均分配，主要是教育。

我强调一条大家容易忽视的问题，随着经济的发展，我们要想办法要降低土地的相对价值，让土地变得不重要。全世界我们中国的土地价格最高，显示出我们土地特别重要。日本的学者跟我讲，北海道的土地，如果搞农业的话可以免费获得。

土地的相对价值降低以后，就会产生一个很有意思的情况，私地公用成为常态。私人性质的土地归于公用，主要的表现形态就是各类公园。谁用公园谁就是公园的实际所有者。理论来看，你弄不清楚公园实际的产权到底是谁？最后所有权就变成像英国所有权一样，就是国邦的所有权，就是领土的概念。

其实一个老百姓的土地供应充分以后，土地价格下跌以后，有一些人会把土地拿出来作为公共使用。不搞公有制他就拿出来了，就是这样的道理。越不给老百姓土地财产，这个人就越盯着它，就把价格抬高，给他一个土地财产。土地相对价值降低。有一些人乐意把土地拿出来做贡献，做公共使用。所以我说这个常态不是偶然的，不然美国不会有这么多的案例。（中信·香水湾动态）

要让老百姓住得好一点才有利于社会稳定

按照有一些学者报告来看，农村土地制度改革，搞了产权制度改革以后，一定天下大乱，等着土地兼并，等着天下塌下来。是不是这样的？我看不是这样的。我对社会稳定做过比较长期的研究。

影响社会稳定的因素，我看过几个，一个是社会平等状态，还有居住形态，人们关注居住形态的特别少。比如说你是住楼房还是住独栋。一个100平方公里，居民占50%，还是占25%，我们国家是25%左右，欧美国家一般是50%左右，土地主要是老百姓居住用，这都是居住形态问题。

居住形态对社会稳定有影响。有人专门研究过伦敦的暴乱，伦敦的暴乱和老百姓的居住形态有关系，心理学的文献更不用说，住得太密集的人心态不好，动不动就发脾气。住的宽松一点，人就平和，愿意友善，愿意互相帮助。

居住形态对社会稳定很有影响。在我看来扩大对居民用地的供应，改革土地管理体制，不光是产权改革，让老百姓住的更好一点，有利于社会稳定。

社会组织程度越高社会越稳定，这涉及到领袖和群体的关系。农村怎么提升社会组织程度呢？我观察要发展大型的合作社，不是一个村搞一个，也不是合作社越多就好，合作社要做强做大做少，合作社规模越大，越有利于得到产业链上的收入，越有利于提高农民的组织程度。

中国可以出现把牛奶倒掉的情况，这在欧美多少年就没有了，这就是合作社的作用，农民的好多诉求通过合作社表达，集体上访的情况我没有听到过，有规模性的一些活动是合作社在起作用。在我看来，我们做农村的产权改革，发展合作社肯定是有利于社会稳定的。（中信泰富神州半岛价格）

环境的问题，我觉得政府可以做这么几件事，控制开发比重，开发强度，提高单位土地面积的经济密度，主要指城市建城区，控制工业区、公共服务、居住区、各类土地的比重。我们号称是世界最严格耕地保护制度，但是每年有几万件的违法。

我们中国950万平方公里，大概三分之一适合人们居住，拿出一半作为农业保护区，把另外一半土地管理权完全交给地方政府。全国划定30亿亩的农业保护区，另外30亿亩交给地方去支配，更有利于中国的土地管理，更有利于提高分区规划的效果。

这4个基准都要求我们土地改革产权更加明晰，产权更具有交易性。咱们老讲中国未来的发展内需不够。我注意到住独栋房子的人他的需求和住单元楼房的需求根本不一样。中国连楼房买不起，我怎么买独栋房子？因为我们控制导致它价格高，实际没有拉动内需，导致畸形分配。

东京的数据，200平的土地可以切成小块来卖地，可以用100万人民币买到，用400万人民币盖房，因为我们产权时间有限，我们不愿意投入这么多。东京500万人民币就可以搞一个独栋，这个东西在北京要乘以10。我们认为我们做不到，其实是我们土地政策造成的。（中交绿城·高福小镇户型图）

农业经济效率的提高，成本的降低，会极大的刺激我们的内需，吃饭成本越低，人们储蓄越少，住房形态改了以后，有利于扩大消费，在我看来，未来中国能不能有一个保持所谓7%左右的增长率，在我看来土地制度改革是核心。

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