自八月之后北京楼市成交量持续低位徘徊。不过，近期略有回升，商住项目的热销势头悄悄盖过豪宅。部分商务公寓更是开启售罄模式，尤其是在通州区域，由于受到区域楼市限购以及政府搬迁利好消息等因素影响，商住项目成交量成倍增长。

商住类项目热销

上周末，IDCITY艾迪城二期开盘209套房源全部售罄，成交金额4.2亿；金地世家广场MINI墅连续两日加推房源，也收获斐然。此前不久泰禾中央广场、东亚环球国际等商住项目均取得了不俗的市场表现。其中通州运河核心区的保利大都汇项目开盘，单日认购高达12亿元，又一次引燃了通州。

据有关机构统计数据显示，2015年1-10月，北京商住公寓的成交总金额为290.17亿元，与去年同期相比大涨94%，几近翻倍。北京商住公寓成交热度最高的当属通州区，2015年1-10月共成交商住公寓2912套，在北京16个行政区中拔得头筹，占到整体商住公寓市场21%的比重。位于通州的保利大都汇、绿地中央广场、新北京中心、珠江四季悦城、合生摩尔公馆、朝北8080等项目，受到刚需客、投资客的青睐。

“今年市场回暖态势明显，全北京看通州，一方面是政府办事机关的迁入，即将带来的大量人流、物流、资金流等，一方面是严厉的限购政策，区域内的商住项目自然更加受到购房者关注。”通州绿地中央广场的销售人员如是说。(上东海岸详情）

通州商住之火或越烧越旺

一方面是未放开的限购政策，另一方面是商业供地的增多，商住房的交易量也水涨船高。“今年的土地供应很少是纯住宅的，F3类地块较多，这就意味着商务公寓会越来越多。“保利大都汇项目负责人王竹轩直言，今年楼市整体回暖，商住成交攀升，势必会占一定的比重，至于是不是主力是很难说，毕竟商务公寓基数和住宅还不是一个量级。

而据记者了解，在此前出台通州加强版住宅限购政策时，通州区曾有意对商住、商办项目的销售附加条件限制，其目的也在于需要配合通州未来的产业调整方向，此后虽未明确这类政策，但在限购政策出台后，通州商住及商办类项目的预售证也暂停发放。

“保利大都汇预售证批下来之后，相信周边的商办、商住类项目也会陆陆续续拿到预售证。“在王竹轩看来，明年通州的商住、商办物业竞争将更加激烈，预计届时入市体量将达到400万平方米。商务公寓产品的供应量的增加，又会带动通州商住市场的成交。

业内看来，通州区“行政副中心”定位吸引了众多投资者，无论是对于刚需客群、还是投资客，目前北京商住公寓市场的单价尚在低位，面积偏小总价可控，购房需求的集中涌入，商住公寓市场成交因此大涨。但另一方面，从土地供应情况来看，通州区未来潜在的商住供应非常可观，商住产品目前的热度究竟能够维持多久，将取决于政府东迁的效率以及新城规划的落实进度。（石梅山庄动态）

火热背后的隐忧

目前通州不限购的商务公寓，则只有保利大都汇一个项目获得了预售许可证，而通州新城的运河核心区还有华远、绿地开发的多个商务公寓项目酝酿开盘，均在上半年就已开始蓄客。“绿地（绿地·悦澜湾）、保利（国家海岸·保利海棠）、富力（富力湾）、远洋等十余家品牌房企的多个项目聚集，同质产品陷入红海搏杀。“业内人士表示，市场蛋糕越分越小，利润越来越薄，供应量的猛增带来去化难题不好破解。

“看到这么多公寓，我觉得很难租出去，投资收益不高。“记者随机调查了多位已经排卡最总没有购买的客户，发现他们虽然看好通州区域但面对扎堆的公寓却颇为纠结。”目前通州运河板块并没有那么大的人流量，而且至少五年内都不一定能有大的起色，买来租给谁？“谁来接盘才是他们最为担心的问题。

“通州需要招商引资引进产业，提升通州区的整体经济实力。而区域内尤其是运河核心区规划为引进高端产业的主要载体。”业内人士表示，目前区域内项目还是散售居多，并不利于产业集聚。

“有产业引入收益才有保障。“购买了保利大都汇的投资客表示，下定决心购买还是综合考虑到产品本身不错，同时保利又在该项目有自持商业，保利商办平台可以协助管理租售业务，这样收益更有保障。此类产品毕竟是少数，在井喷的商住供应之下，购房者顾虑重重。通州产业与楼市是否能够平衡发展？通州能否脱去“睡城“帽子？这一切还待后市验证。（水三千户型图）

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