6月6日,由中国房地产业协会、中国新闻社浙江分社、杭州文化广播电视集团、中华社会救助基金会联合主办,66频道杭州房产电视承办的“创世纪——中国房产西湖峰会”在杭州举行。原中国房地产协会副会长朱中一在峰会上表示,目前房市已总体向好,但还存在去库存压力大、地区差异明显、房企资金链紧张等问题。他认为,在细化库存房消化政策、跟踪市场并加强市场监管和风险防范同时,应遵循房地产发展规律,建立起房地产市场健康发展的长效机制。对于房地产的未来,朱中一称中国房地产仍有较大发展空间。

目前,随着政策宽松的预期加强,在各地库存逐渐消化和地价越来越贵的情况下,中国房地产市场如何发展,正在成为整个社会的关注焦点。

市场向好 问题仍在

今年4月份,全国新建商品房销售面积2.64亿平方米,降幅比收窄。4月当月,商品房销售面积8130万平方米,销售额516亿元,分别同比增长7%和13.3%,改变了去年以来单月销售面积都是负增长的情况。

中国房地产市场总体上已积极向好,但必须清醒认识到,从市场角度看当前还主要存在三个问题。

首先是商品房去库存压力大,4月末全国商品房待售面积为65681万平方米,一些城市新建住宅去库存的周期可能要超过24个月。二是省区与省区之间,城市与城市之间差异明显。从城市来讲,一线城市和部分二线城市商品房销售面积上升明显,而多数三四线城市销售不畅的状况没有明显改善。第三则是不少房企的资产负债率在提高,中小房企资产链紧张。

在房价方面,目前市场回暖的还主要是一线城市和东、中部的二线城市。朱中一表示,房价的逐步止跌企稳,或稳中回升,是市场回暖的重要标志。他提醒,房价与供求关系、资金流动性、项目地段、项目品质等众多因素有关,对于房价的走势判断还应防止个案炒作和局部情况放大。

对于企业特别是近两年拿了高价地的企业,在市场向好时适当调节,朱中一认为这是可以理解的,但他也希望存量房消化压力大的企业,仍要坚持以价换量,抓紧回笼资金。

城镇化带来房地产发展空间

对于未来中国房地产市场的发展空间,朱中一也表达了他的积极看法。

“中国持续推进的城镇化是房地产发展的最大空间,无论是城镇居民的住房改善,还是新增农业转移人口的住房需求,房地产仍有较大发展空间。”朱中一说。

朱中一也为房地产市场的健康发展提出了自己的建议。他表示,要首先处理好房地产业在稳增长、惠民生、防风险中的关系;既要落实好已出台的住房税收、信贷和公积金支持居民自住性和改善性购房的政策,又要细化库存房的消化政策;既要跟踪市场,又要加强对市场的监管和风险的防范,对有市场前景的项目,继续给予合理的融资支持,对住房供应偏紧的城市,继续增加住宅用地的供应。

“从房地产市场发展规律和新型城镇化发展规律出发,既要防止土地城镇化快于人口城镇化、房地产发展快于产业发展的倾向,也要积极稳妥推进各项改革,完善政策撬动新增住房需求,通过市场和保障有效解决农业转移人口的住房问题,缓解三四线城市的去库存压力。”朱中一说。

他同时指出,在促进库存消化的同时,国家要调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策,建立健全房地产市场健康发展的长效机制。

房企新常态:消费者主权时代

在本次论坛上,与会专家也表示,在经济新常态下,房地产市场也进入了消费者主权时代的“新常态”。

“房地产行业进入新常态,不仅是指增长速度趋缓和企业利润变薄,更重要的是指产业结构的细化和优化,以及发展方式的转型与产品品质的提升。”朱中一说。

浙江大学房地产研究中心主任贾生华则表示:“从国家政策层面、房地产市场等各个层面看,房地产已经是今非昔比,新常态就是发展模式从数量扩张转向品质提升,整个行业从投资驱动转消费驱动。现在是消费者选择和主权的时代,开发商要注意这个思路的转换,否则逃不出去库存的宿命。”

贾生华表示,房价过去是整体持续上涨,而未来将转向分化,不同城市、不同项目、不同区位、不同产品类型都会带来价格分化。“房价走势很复杂,有涨有跌,就看你做什么东西,这是很大的挑战,但也是重要机遇。”

“住宅业仍是我们的最大业态,既要保持一定规模,又要在加快推荐建筑工业化与住宅产业化方面上一个台阶。同时,房企的转型创新一定要结合自己的实际,特别是优势与潜力。而新拓展的业务必须符合未来的发展方向,如养老服务业、旅游业、社区服务业等,还要顺应行业发展特点,如金融结合,互联网结合等。”朱中一也提醒,这个过程中企业要防止盲目跟风,一哄而起,这在行业中教训颇多。