“就这一两个月，我们几个项目大部分库存都清盘了，整个燕郊有库存的开发商估计不多了。”7月28日，对于目前燕郊楼市价格快速上涨的势头，一家知名房企营销负责人告诉中国房地产报记者。

一周前，纽约时报关于燕郊的详细报道，让楼市火热的燕郊成为了世界焦点。而在此之前，北京市政府机关搬迁至通州的消息传出后，邻近通州的河北燕郊楼市就已被大肆炒作，部分项目已出现单价超过20000元/平方米的产品，而且众多项目一房难求。

但是，世界级的知名度和量价齐升的地产市场，却没改变燕郊地产混乱的现状。据中国房地产报记者近日在燕郊走访中发现，该区域建筑密度高、房屋质量低劣、物业服务不规范等等各种问题在燕郊楼市层出不穷，且难以解决。消费者对于房屋问题投诉和产权问题都不断出现。同时，燕郊地产的寡头垄断和土地市场的种种问题，也在10年间达到了登峰造极的程度。

福成、汇福、燕达三大寡头

燕郊原为河北省三河市下属一个小镇，1999年被河北省批准为省级开发区，开始步入发展阶段，2010年11月被国务院批准为国家级高新区，但是随着北京房价上涨，部分北漂选择在房价相对较低的燕郊置业，直接带动燕郊房地产市场兴起。而在北京市政府机关搬迁到通州的消息放出后，引发燕郊房价直线上涨。

规划的地铁过境和北京市政府搬迁，就像两个喷气筒一样把燕郊房价推向2万元时代。

尽管楼市一片火爆，但燕郊房地产市场却一直处于严重封闭状态，本土企业长期占据主导地位，福成开发的上上城系列、兴达的夏威夷系列、燕达的首尔系列、汇福的纳丹堡和悦榕湾系列、天洋控股开发的天洋城系列是整个燕郊房地产市场绝对主力。

李福成控制的福成集团为燕郊最大的开发企业，该集团是一家以畜牧业为主业的农牧龙头企业，旗下有上市公司福成五丰。集团旗下的福成地产从2008年起开始开发上上城系列产品，客户主要针对北漂年轻人群体，奉行低价高周转模式，短短几年时间里，已在燕郊开发近10个楼盘，其中上上城第三季和上上城理想新城均为百万平方米大盘。

汇福集团以粮油加工起家，其创始人石克荣原为三河市高楼镇党委书记，后来凭借高楼镇一家粮油加工企业改制机会下海创办汇福粮油。从2008年起，汇福地产在燕郊开发了普罗旺斯、纳丹堡和悦榕湾等项目。

燕达集团同样为燕郊本土企业，在燕郊先后开发了星河皓月、燕达国际健康城和首尔甜城系列项目，目前在售项目为首尔甜城三期，该公司创始人李怀在2013年当选为全国人大代表。

据上述营销负责人介绍，李福成、石克荣和李怀三人均为燕郊发展历程中的关键性人物，其中李福成和石克荣都因为从事农业相关产业而备受瞩目，国家领导人曾多次造访两家企业。此外，燕郊还有一大批非本土企业，除了来自秦皇岛的天洋控股和央企港中旅外，其他企业多数规模均不大，在燕郊房地产开发中并不占据主导地位。天洋控股在燕郊开发有天洋城和天洋城四代两个项目，港中旅海泉湾项目则是2014年才正式启动。

上述人士表示，港中旅是燕郊真正意义上第一家外来房地产企业，“燕郊房地产市场很封闭，这么多年来，虽然市场火爆，但是从没有一线房企进入，不是不想进来，是进不来，本地企业拿地便宜，也没有任何附加条件，外地企业进来不仅拿地价格高，而且必须配建一定的公建项目，最主要的原因是当地政府和本地开发商之间已经形成利益链条，容不得别人进来，在燕郊能大片拿到地的也就那么几家开发商”。

据其透露，2014年8月，河北省政府派专门的调查组调查三河市土地问题，此后包括三河市副市长刘宝来在内的多名三河市官员被调查。此后，燕郊土地市场封闭的形势有所扭转。

土地变性成家常便饭

据上述人士透露，燕郊房地产企业获得开发用地主要有三个途径：其一是通过正常招拍挂程序拿地；其二是城中村改造项目，即燕郊下属各个村庄改造项目；其三是通过变更土地用途。而在燕郊土地市场，主要以后两种途径为主。

对于通过招拍挂在燕郊取得开发土地，港中旅算是少有的外来企业。而能够获得土地，很大程度上要归功于港中旅的旅游资源开发能力。2010年10月12日，三河市政府与港中旅集团就港中旅燕郊海泉湾休闲度假项目正式签约，项目占地5000亩，总投资50亿元，2011年11月，项目完成总体规划，主要由温泉度假、国际会议、酒店、运动、商业和住宅等构成。从2013年8月到2015年2月，港中旅集团以招拍挂方式从三河市国土资源局获得25个地块累计1226.65亩土地，项目于2015年初正式动工，目前部分住宅项目已经接近封顶，近日，港中旅方面宣布，开盘项目已售完。

上述人士认为，港中旅入住燕郊，打破了燕郊房地产原有格局，“港中旅是真正意义上第一个进入燕郊的大开发商，无论是开发思路和品质方面的要求，还是开发模式和价格，肯定会影响整个燕郊房地产市场，同样的价格，人们肯定愿意去买大开发商的房子”。

燕郊城中村改造项目则主要以当地开发商为主。例如集中在燕顺路和燕灵路两侧传统住宅区的改造项目，福成地产开发的上上城理想城就占了很大部分，这个总建筑面积接近百万平方米的大盘于2011年开始进入拆迁状态，2014年下半年正式动工建设。

该项目沿袭了福成地产低成本、低价格、高周转传统，不到一年的时间，整个项目基本封顶，据福成地产一位销售人员介绍，目前，除了部分商铺在售外，整个项目已售完，“北区还有一部分住宅在卖，不过和这个不是一个项目”。

在工业用地用途的变更方面。作为一个国家级高新区，燕郊一直以来土地供应主要侧重工业用地、仓储用地和金融商业用地，商品房住宅用地供应量相对较少，随着燕郊人口不断攀升，原有建设用地已经难以满足房地产需求，再加上房地产行业利润较高，开始出现工业用地、仓储用地和其他综合性用地通过变更规划变为建设用地的情况。

整个燕郊地区，类似工业用地变更项目很多，以汇福悦榕湾项目为例，该项目原为汇福国际健康中心项目，土地性质为50年产权综合性用地，2013年该项目用地进行用途变更，一部分变更为40年产权的商业金融用地，一部分变更为70年产权普通商品房用地。

土地性质变更后，汇福地产于2013年4月和12月分两次通过招投标形式获得6幅土地，并于2014年正式动工建设。上述人士表示，前些年，在燕郊类似的变更情况几乎是公开的秘密，“土地拿下来的时候都是工业性质或者综合用地，放几年就能变更土地性质”。

据其介绍，由工业用地或者综合用地变更为商住用地，主要通过改变规划实现，“最难的是把农用地变为国有建设用地。只要成为国有建设用地，再进行土地性质方面的变更就容易多了。”此外，还有部分项目以创意产业园、工业项目配建住宅、增加综合用地商住部分来实现，首尔甜城项目为燕达集团与韩国几家企业合作开发的创新产业园项目，但据中国房地产报记者了解，截至目前为止，正在建设中的只有其中的住宅和公寓。

由兴达地产开发的夏威夷蓝湾项目原为兴达养老设备研发生产基地项目，该项目配套的有红木林住宅项目，目前，夏威夷蓝湾项目已开盘售出大半，而基地中的养老设备研发和生产基地项目一直未有实质性进展。

与之相邻的天洋城四代项目为航天现代服务业发展区项目，整个项目除了一个航空博物馆即将建成外，全部为住宅、公寓及配套商业项目；百世金谷开发的燕郊产业园和世界华人收藏博物馆项目亦配建大量商品房项目。

在整个燕郊，无论是北部创意产业园区，还是城区内众多产业园区，有很大一部分只是建设一些厂房，有的甚至仅仅建了围墙，大量土地常年闲置。上述人士表示，“燕郊城区内的土地，很多已不适合做工业项目了，未来很可能会开发成住宅。”

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