在购买商品房时,大家总会问售楼人员一句话:“房产证什么时候能办下来?”既然买了房子,当然希望房产证能早点办好。可以这么说,房产证就是房产的身份证和户口本,是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。但是,太原市众多的房地产项目中,能够按照合同要求办下房产证的小区寥寥无几,有的小区甚至入住四五年,房产证依然毫无踪影。

   7月20日,家住太原锦绣苑小区的张女士致电本报寻求帮助:“2006年,我在锦绣苑买了一套房,计划着一年后入住,就有了自己的产业了,可交房8年多了,至今没有拿到房产证。本应在90个工作日内就可办好的房产证,为何入住8年都迟迟办不下来?”

  房子好买证难办

    7月25日,记者就太原市锦绣苑小区房产证的办理情况进行了调查。在锦绣苑小区,记者一进小区,就遇到了几位正在纳凉的业主。当记者问及房产证时,业主张先生表示,锦绣苑小区的开发商是山西千禧投资集团,他们这些住户都是七八年前入住的,当时购房合同上写的是入住两年办理房产证,但是过去近10年了,房产证的影子都没看到。“打电话,找开发商、物业,大家都试过了,没啥用。”张先生边说边叹气,显得十分无奈。业主王女士告诉记者,“之所以到现在都没有拿到房产证,听说,好像是这片地有问题,整个锦绣苑的大房产证还没有办理下来呢。”

    记者随后来到了该小区的物业了解情况,一位工作人员告诉记者,物业只是负责小区的日常管理,其它事项不在他们的负责范围内,房产证的事情还得问开发商。

    记者来到开发商山西千禧投资集团了解情况,得到的答复是:“具体的情况要找当时的负责人,我们现在也不了解。”

    记者从太原市房地产管理局了解到,一般情况下,开发商向业主交房后,需先到太原市政务大厅初始登记办理楼盘的大产权证,然后再到太原市房地产管理局办理业主分户房产证。如果是七八年未办理房产证,那应该就是开发商拖延办理房产证。但具体到太原市锦绣苑小区,是根本就不具备办理房产证的资格。据太原市房地局工作人员介绍,在2013年之前,省城各类房企通过借用棚户区改造、国企改制、新农村建设、旧城改造、城中村改造等工程及项目名义先建后批、违法销售的项目大量存在,直接导致部分业主因多年前购买了违规建设及销售的房子,至今无法办理房产证。

   能做公积金贷款也“不靠谱”

    张女士介绍,自己2006年购房时是按照商品房的价格购买的,当时每平米的均价大概是3280元,而太原市当时商品房均价是3000元。2007年交房,都是按着正规手续交房,交房时,房屋契税、办理产权证的相关费用都交了。

    让张女士放心购买房子的理由是,这个楼盘当时能做公积金贷款,而且能落户小区。然而,当时最放心的理由,现在成了最不靠谱的理由。

    记者在采访中了解到,当时锦绣苑能做公积金贷款,是因为某单位在小区团购了两栋楼,其余的小区业主都是搭了这趟“便车”。“当时能做公积金贷款,都是这家单位出面和住房公积金管理中心谈妥的。能落户小区,当时的要求是业主拿着购房合同,到派出所办理,只限太原市户口。外地户口的业主不能落户。”

    张女士说,小区现在大概有22栋楼,当时购房时,并没有太多的业主有公积金。没有公积金的业主不能走商业贷款,只能是全款支付。当时购房者有大部分是外地人,到现在他们也落不了户口。

    对于记者从太原市房管局得到的结果:“锦绣苑小区根本就不具备办理房产证的资格。”张女士担忧地表示:“当时开发商把办证的费用全部收取了,到现在已经是快10年了,开放商拿着这笔钱不断地在创造更多的利润,而对于业主来说,交了钱,房产证不能办。现在千禧集团人员变更交替,很多当事人都已经不在公司上班了,最后的结果就是小区更没人管了,眼瞅着房产证在短期内就办不了。”

  没有房产证权益无法保障

    在采访中,锦绣苑小区业主王女士表示,“选择在这里购房,主要是因为这里地段不错、可选择的学校又多。但没想到的是入住8年多了,儿子即将升入高中,姑娘要上初中,但房产证还没有着落。当时,只有太原市的户口才能落户小区。”

    王女士说,她多次找派出所协商,但户籍科的工作人员称,只有拿到房产证,才可以办落户。“没有这里的户口,孩子上学就得交择校费。这些年,因为房产证办不下来,仅孩子上学就得多花好几万。不仅仅是孩子上学,一些业主转让分割房产、办理社区医保和社保也成了问题。”

    据业主们反映,不仅是房子卖不出去,就是想租给别人也很难,没有房产证,很多人都担心怕遇上“二房东”。现在小区买卖房子,都是在合同上更改名字,然后到物业上交2万元的改名费,物业盖章后,房子交易就算完成了。有的业主拿到的购房合同上,都不知道改了多少次名字了。这样的合同还有法律效果吗?

    记者为此咨询了山西德为律师事务所任毅律师,任律师表示,没有房产证,业主四方面权益将无法保障。“首先是影响子女上学;其次是阻碍房屋的转让或租赁;第三是没有房产证就无法将房产抵押以便获得投资贷款;最后一种情况就是,如果开发商利用销售后、备案前的时间差把房子抵押,一旦资金出现问题,不能偿还银行的开发贷款,购房者的损失可能就不只是房产证了。”

     任律师指出,不能落户、不能出售或出租等等这都是小事,最重要的是,如今我国不动产的所有权是以登记为准,如果没有拿到产权证,按照我国现行法律规定,该房屋的所有权是处于一个不确定状态。“假设一个最坏的情况,如果业主拿不到产权证,开发商把这个楼抵押出去了,抵押权人比如银行、建筑公司甚至是债券人,随时可以通过诉讼或者其它手段把业主现在已经住进去的房子再收回来,这样的案例不是没有发生过。”

    开发商延迟办房产证要付违约金

    对不少人来说,辛辛苦苦一辈子,最大的消费可能就是买一套房。但购房多年却难办房产证,遇到这种情况该怎么办?太原市房管局交易所的工作人员说,目前,市民咨询最多的莫过于自己购买了多年的房屋,房产证仍没有办下来。很多购房者也都去咨询过开发商,但开发商往往是含糊其辞、百般推脱。但类似千禧投资集团开发的锦绣苑小区不具备办理房产证的资格的在太原算是少数。

    对于有资格办理产权证的,购买一段时间后,房屋产权证仍然办不下来,可能有以下几种情况:第一是房子的五证还不齐全,也就是开发商的出售审批手续存在问题,没有办理下来预销售许可证;第二是房屋的竣工验收不合格;第三是房子虽然五证齐全了,但开发商没有到房管局提交办理房屋初始登记的申请,房管局因此无法为住户办理产权证。

    不论是因为以上哪种原因,出现交房延期的问题都可以推断为开发商的过错。对于预售商品房办理房产证义务的履行期限,应当按照《城市房地产开发经营管理条例》有关规定来确定,也就是“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,房地产开发企业应当协助商品房购买人,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”

    太原市房管局工作人员提醒广大购房者,要买五证齐全的房屋。在没有约定的情况下,开发商延迟办理产权证的时间超过90天的,业主完全可以追究开发商的违约责任,也就是追究逾期办理产权证的违约金,如果合同中没有约定逾期违约金的标准,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据相关司法解释,商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

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