市发改委昨天发布了关于贯彻落实国家发改委《商品房销售明码标价规定》的通知，规定了对沪上商品房进行明码标价的一系列细则（以下简称《上海细则》）。在《上海细则》中规定，本市销售新建商品房，应当按照通知实行明码标价。中介服务机构销售二手房的明码标价也参照执行。对此前没有涉及的“基础配套设施（有线电视、安全监控系统、信报箱）、房源馈赠方式”等问题进行了细化，不过，记者发现，老百姓关心的开发商申报价审核方式和装修规格认定标准没有提及，业内人士指出，政策落地难在监管，开发商的执行效果很大程度上取决于政府的监管力度。
本报记者陈弋 王婧
应当对每套商品房进行明码标价
【背景】记者在对本市各大楼盘实地调查中曾发现，有的开发商公示了房源类型、面积、楼号等商品房信息，却唯独缺失价格；有的则没有将房源进行明码标价。
【政策】在昨日出台的《上海细则》中，市发改委针对这一问题明确表示，对已取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照备案价格明码标价对外销售。
同时，开发商可参照发改委官方网站《楼盘基本信息表》的式样公布楼盘基本信息，明确标示以下与商品房价格密切相关的因素，分别为：开发企业名称、楼盘名称、坐落位置、预售许可证编号或房地产权证编号、楼盘总建筑面积、当期销售房源情况、土地性质、土地使用起止年限、房屋类型、容积率、绿化率、车位配比率等；楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等基础设施配套情况。
市发改委表示，商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价，在商品房交易场所的醒目位置，参照市发改委官网上的《房源价格信息表》的式样公布房源价格信息，明确标示商品房价格及其他相关因素。
》解读
监管依然很难
在记者调查中，开发商普遍存在“一房一价”落实不力的情况，各大开发商向购房者公示的内容大多“遮遮掩掩”、“避实就虚”，政府机关的监管一直是个难点。对此，德佑地产研究中心主任陆骑麟认为，昨天晚些时候出台的“一房一价”《上海细则》较之国家发改委的政策，可以称得上更为严厉，将之前国家政策没有涉及的问题进行细化。“诸如在《上海细则》中，公布了四张较规范的"公示表"，这在国家政策中没有明确指导。”同时，陆骑麟也表示，在政府要求开发商必须公示的基础配套设施中，《上海细则》增加了有上海实际特征的“有线电视、安全监控系统、信报箱”等等基础设施，“应该讲从《上海细则》的设计意图上可以看出，政府对购房者极为负责的态度，不过真正的落实效果如何，还是需要监管部门的执行力度。
他指出，开发商如果能全部做到《上海细则》中的要求，对购房者而言，以后可以不需要问楼盘销售人员就能决定是不是可以买下该套房产，因此从实际角度看，开发商能完全做到政策要求的可能性并不高。
公示“已登记房源实际成交均价”
【背景】记者调查中部分高档楼盘存在的“报价虚高”、“精装修”没有审核标准。【政策】市发改委表示，商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置，参照市发改委官网上的《已登记房源信息表》的式样公布已登记房源信息，明确标示每幢房屋的幢号、房源套数、已登记房源套数和已登记房源实际成交均价。销售花园住宅的，明确标示该楼盘内所有花园住宅房源套数、已登记房源套数和已登记房源实际成交均价，同时也提到了“装修状况、分摊面积、销售地下停车位的条件、销售花园住宅的要求”等问题。
》解读
房价审核还是问题
不过，尴尬的是，这其中在“装修状况”中《上海细则》没有提及审核标准，即，精装修的判定条件依然没有细化涉及，因此，对购房者而言，销售人员所称的“精装修”标准到底如何确定还是一个问题。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭直言，和国家政策相比《上海细则》整体差别不大，商品房“明码标价”的根本问题依然没有涉及。“《上海细则》对开发商在销售房源时应公示的内容有了进一步细化，不过，对开发商在网上备案报价的环节却没有提及任何要求。所以一旦开发商报价有意虚报房价或抬高房价，这《上海细则》的实施效果还是会受到不小影响。”
杨红旭认为，要让开发商“明码标价”的根本做法是如何提升对开发商报价环节的监管，清楚可能存在的“报价水分”。
中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，“《上海细则》对开发商明码标价的要求是：公示"已登记房源实际成交均价"，这其中有一个重要细节"均价"。这也意味着开发商在向政府网上报价时，还是继续提供房源"均价"，最后卖给给购房者的价格到底多少钱依然开发商自己说了算。”
二手房也要“一房一价”
【背景】在记者针对二手房市场“一房一价”的调查中，曾有中介抱怨，“房东要涨价，中介实属有心无力。”
【政策】中介服务机构销售二手房的明码标价也参照执行。
》解读
二手房也要网上备案
对此，中国房产信息集团资深分析师薛建雄针对《上海细则》表示，“上海一房一价细则”可涉及到二手房的“一房一价”问题，“上海的房地产政策一直走在全国前列，由于上海的二手房也在"网上房地产"有备案，所以对整个二手房市场都是一种规范和制约，这有利于今后上海二手房市场的健康发展。”
他表示，虽然《上海细则》中没有提及有关“房东涨价”的操作监管问题，但由于“网上房地产”对二手房有一定约束效力，在很多方面，肯定走在全国其他城市的前列。
采用价外馈赠方式的，应如实标馈赠内容
【背景】记者在对本市商品房做“一房一价”调查时，曾有遇到广告单中的楼盘名称与网上房地产注册的项目名称不符的情况；在之前闭幕的五一假日房展会中，也有出现各种诱人广告“满天飞”的情况。
【政策】市发改委此次明确，商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。商品房经营者在广告和宣传中涉及的价格信息，必须真实、准确、严谨，与现场交易标示的价格信息应当一致。
市发改委同时强调，商品房经营者不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。不得捏造、散布涨价信息扰乱市场价格秩序。
对于不按照规定明码标价的，或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的商品房经营者，价格主管部门将依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》和《禁止价格欺诈行为的规定》等法律、法规和规章实施行政处罚。
》解读
政策只能监管其“销售价格”
中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，这其实是一种两难局面，他说，开发商对所建房源有定价权，因此政府只能在一定程度上监管其“销售均价”，所谓的“明码标价”，只能做到这样的程度。不过，宋会雍同时指出，《上海细则》还是有其他的亮点，“比如对此前一直模糊的馈赠问题，在《上海细则》中进行了明确，要求"采用价外馈赠方式的，应如实标明赠品的品名、数量等内容"这在控制馈赠房源市场时有了法律实施依据。”
服务等级和收费亦要明示
【背景】开发商提供的服务该如何收费？记者调查时有不少开发商愿意给购房者提供各种服务或者优惠折扣，但实际上，这些服务等级和收费标准既不透明，又名目繁多。如果购房者不是一个“刨根问底”的人，基本上楼盘销售人员都会与购房者打上一阵“太极”，实际上，很多购房者对服务等级与收费的内容浑然不知，这也让开发商有了可乘之机。一位看房者就曾向记者表示，之所以喜欢跟着中介买房就是觉得可以在服务费用上少花心思，“中介费一般比较透明，开发商的费用换个名目，我们自己就搞不清楚了。”
【政策】开发商应当在商品房交易场所的醒目位置，参照市发改委官网上的《收费项目信息表》的式样公布收费项目信息，明确标示以下与商品房销售及使用密切相关的服务与收费，分别为：商品房交易及产权转移等代收代办的收费项目、计费方式、收费标准和收费依据等。代收代办收费应当标明由消费者自愿选择，不得强制或变相强制提供服务及收费；地下车位车辆停放计费方式、收费标准及收费依据；物业服务企业名称、服务等级和收费标准，超过最高等级服务与收费的标明服务内容。物业服务企业提供代收代办服务的标明服务内容和收费标准。
