北京三环以内地区评估价相对稳定,三环以外的大部分地区平均下调5％－8％
北京多数地区的二手房评估价正被频繁调低,分析人士认为,房价下调的趋势已经引起银行警觉,此举将有利于降低房价下滑带给银行的信贷风险。
刚签完二手房买卖合同,等待银行批贷的刘先生突然接到房地产经纪公司打来的电话,称他所购买房子的评估价已经下调,为此刘先生需要多支出首付款3万余元。
“我要买的房子原来的评估价是每平方米1万元,按照三成的首付比例,只需要支付30万就行。但是经纪公司的人告诉我房子的评估价已被调整为每平方米9000元。”刘先生说这个消息让他感觉有些突然,此时距离他提交贷款申请资料还不到一个星期。
依据房地产经纪公司的说法,由于刘先生所购买的小区处于望京地区位置较好的地段,又是房龄在五年内的次新房,评估价比较“幸运”地被小幅调整,一些建成于上世纪80年代的老房子,评估价被调整的幅度更大。
刘先生的遭遇并非个案,凯胜经略的市场总监冯雪青在接受本报记者采访时表示,望京地区并不是北京唯一调低二手房评估价的区域,北京大多数地区的二手房价均出现不同程度的调整。
作为替买房人向银行申请贷款的机构,凯胜经略早已感觉到贷款收缩的压力。为了达到帮助买房人申请更多贷款的目的,资金担保机构在替二手房的买房人办理贷款时会比较不同评估公司给出的评估价,选择其中给出的评估价最高的机构,但进入11月后,冯雪青发现大部分评估机构都调低了二手房的评估价。
“以前我们每个月都会从评估机构拿到不同的评估价,每个楼盘都有相应的价格区间,银行放贷时不会超出其上限,以前这个价格一个月都不会有变化,但是现在调整的频率变得非常快,平均三天就有变化。”冯雪青说,由于调整频率过于频繁,公司已经不再向买房人承诺能申请到多少贷款。
伟嘉安捷的工作人员也有同样的感受,她对中国经济时报记者表示,“评估机构主动调整评估价的事情以前也发生过,但是都是调高评估价,调低评估价的事情并不多。”
她指出,北京三环以内地区评估价相对稳定,三环以外的大部分地区都出现评估价下调现象,平均下调5％－8％之间。
事实上,自今年5月份北京房价开始出现下滑趋势后,评估机构就已经调低了一些区域二手房的评估价,但一直都局限在郊区的少数楼盘,大面积调低评估价还是首次。
由于二手房买卖的特殊性,银行对购房人进行放贷时通常会参考评估机构给出的评估价,而不是像新房一样按购房的总房款发放贷款。依据房子情况不同,评估价往往要比总房款低10％—20％,这意味着多数买房人通常只能从银行获得总房款70％—60％的贷款。
此外,一些买房人为了避税,通常选择多支付首付款,以达到降低总房价的目的,导致出现大量“阴阳合同”。“通常二手房买卖中会有三份合同,一份提交给银行申请贷款,一份给建委报税用,还有一份是真实的成交价,作为买卖双方交易的凭证。”
因此,评估机构在二手房买卖过程中客观上扮演了替银行规避风险的作用。除建设银行(601939,股吧)有专属的评估公司外,其他银行多将评估工作外包给评估公司。
记者致电多家评估机构,希望了解其调低评估价的原因,以及未来是否会继续调低评估价格,评估机构均婉言拒绝了记者的采访。
但是多数接受记者采访的人均认为,评估机构调低评估价与房价下行趋势日益明显有关,主要是为了帮助银行控制信贷风险。
“银行强化贷款风险意识早在去年年底就已经开始,之前许多证明银行都表示可要可不要,现在变成非要不可,包括买房人的工资条、完税证明、财产（车、存款、股票、债券等）证明,甚至要求买房人提供学历和职称证明。”知情人士透露,评估机构并不会主动调低评估价,银行“开会”向评估机构施压,要求其调低评估价才是导致出现评估价全面下调的关键因素。“此外,房价下滑趋势越来越明显是另一个重要原因”。
对于未来评估价的走向,多数资金担保机构表示并不乐观。西城一家专业办理贷款的企业负责人私下告诉记者,这样的调整至少会持续半年,“除非房价反弹,否则评估机构会继续调低评估价。”
