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城市新区建设，是城市转型发展的重要途径，也往往是政府治理能力的展现。中国城市建设新区的历史甚早，除去1845年开始在中国城市中出现的外国租界不论，中国人自己开始建城市新区，大致是在19世纪末20世纪初，主要出于发展经济、维护利权的目的。其中，由中央政府决策设立，影响也较大的，当属民国初年首都北京的“香厂新市区”。这一项目由当时北洋政府内务部直接提出，以官方力量建设经营，从1914年立项动工，一直持续到1928年北洋政府覆灭。
北京香厂新市区
北洋政府能够在首都大张旗鼓地修建新区，与之前的经验大有关系。1902年袁世凯任直隶总督，驻节天津。当时天津号称“九国租界”。位于天津县城东南的租界区，不论占地面积、建设水平、经济规模，都已远超县城，成为事实上的市中心。袁世凯不满自己的治所被洋人控制，可又不敢直接对抗，于是就拿城市本身做文章，自1903年起在老城北部的河北地区建造“新市区”，修路建房，招商承租。几年时间，虽未把市中心从租界抢过来，但城郊原本荒凉之地，变成了颇具规模、引人瞩目的新城，成为袁世凯的一大政治资本。
袁世凯北洋集团掌握了民国大权后，自然就把他们在天津的成功经验，移植到了首都北京。清末的北京，环境破败，基础设施落后。“无风三尺土，有雨一街泥”仅是其惨象的一角。这种面貌不但为国人所诟病，也招致西方列强的轻侮。20世纪最初，面对列强交侵、民族危亡的险境，中国人愈发深入地学习西方，西方甚至成了“文明”的代名词。即便是政治上极为保守的北洋政府，也急于用政绩来展示“文明国家”形象，以证明他们的统治能力。北京的新区建设就是在这种背景下展开的。针对旧日都市的脏乱破败，当局认为需要“开辟市区以为全市模范”，使其中道路、房屋、卫生“无不力求完备”，不但能繁荣经济、改善市容，还可以作为市民效仿的“模型”，“渐次推行，不数年间，得使首都气象有整齐划一之观，市闼规模具振刷日新之象”。所以，新区建设将不仅是“美观瞻”，更是具有重大示范意义的“治国之要务”。
于是“新市区”项目很快启动。新区设于北京南城的香厂，规划占地约22公顷，原来都是低洼地，住户稀少，破烂不堪。新区建设带来了翻天覆地的变化。从1916年到1918年，区内新建、拓宽道路14条，总长约1.55公里（同期全北京道路修建只有5公里）。当时国内少见的柏油路面、人行道、路灯、行道树、街心广场，都陆续在这里出现。整个设计刻意效仿欧美城镇，并且直接聘用了欧洲建筑师。在新市区的土地开发方面，北洋政府特意于1915年制定了《土地征用法》，以准许当局有偿征用香厂私人土地。征得的土地由政府招商承租。当时商民招租相当踊跃，自1916年到1919年，香厂地区共标租地基70余亩，得租金银元7.7万余元。
很快，新区里就建起了连片的西洋式商住两用房。1917年，一座带屋顶花园的新式高层商业楼在新区中心拔地而起。新商场被命名为“新世界”，是当时北京南城最高的建筑，集商贸、餐饮、服务、娱乐于一体，一 开业就吸引了“如云仕女杂流民”，繁华一时。1919年五四运动时，陈独秀正是在此楼上散发了著名的《北京市民宣言》并被捕入狱，轰动一时。环境的新颖，商业的发达，使不少人都乐观地称香厂为“北京最新式之商埠”，代表了“北京最近之进化”。
然而，好景不长，香厂的繁华并未持久。一个主要的原因，是新区功能定位失误。当局着力于实现理想，却忽视了现实的环境。香厂东北是前门大栅栏高端商业区，西北是琉璃厂文化消费区，正北是“八大胡同”娱乐区，南面则是天桥低端消费区。香厂位置居中，如果功能定准，当然是“八方枢纽”，定不准，则是“四战之地”。而政府在操作中恰恰只注意了基础建设，而没有注意产业布局。仅仅是把土地租出去，得了租金就万事大吉。结果香厂新区里高端的新式商场与低端的酒肆娼寮并存，经营门类与周边地区重复，面临激烈的竞争。
同时，政府在新市区选址上，也忽略了北京的社会文化因素。香厂位于广义的天桥地区，历来被认为是“下九流”聚集的卑贱之地。当时连北边“八大胡同”的名妓和伶人都以到南边居住谋生为耻辱。这种心态极大妨碍了高端商户和消费者向香厂地区的集聚。最后，香厂的发展得益于北洋政府的大力扶植，而1928年北洋政府覆亡、国都迁往南京后，香厂新市区也就不可避免地走向衰落。1930年新世界商场亏损倒闭，敲响了香厂的“丧钟”。之后，这里沦落为下等茶馆、戏园和妓院聚集之地，一代模范新区归于沉寂。
上海江湾新市区
香厂的衰落，并未阻挡中国城市新区建设的步伐，而它们悲剧性的命运，似乎也在近代不断重演。当香厂黯然落没的同时，新的新区建设大潮已经在南方开始。1927年南京国民政府建立后，立刻推出了雄心勃勃的城市规划，其中以南京《首都计划》和《大上海计划》为代表。这是更专业、更现代、更宏大的新一代城市建设方案。《大上海计划》中，提出了一个以江湾为中心的新区建设计划。而且这个新区不是一般的市区，它将是新的“市中心区”。江湾新市区的规模在当时是惊人的。第一期规划面积就超过6000亩，全区预计将征地27000亩。区内规划新建道路近300公里，干道宽度均在30米以上，主要道将达到60米，而当时租界最宽的南京路也不到30米。
如此宏大的建设规模背后，是对“政绩”的强烈追求。作为一个标榜民族主义的政党，国民党对仿制西方“文明”不大以为然，转而对“国权”“民族复兴”孜孜以求。
上海是近代中国最繁荣西化的城市，也是国家百年外侮的见证。面对横亘在市内的英法租界，国民党的市政府亦如30年前袁世凯一样，决定夺回市中心。方法，同样是新建一座中国人自己的市中心区，取租界而代之。只不过，国民党人赋予他们的规划以更崇高的意义。1933年上海市长吴铁城满怀激情地说道：“国人毋徒以依赖为乐，居住租界为安。何勿一思其民族之危机，自振其创造文化之精神，自谋其生活状态之改善，自辟其繁荣发展之园地，以自立其民族发展之基础乎？故上海市中心区之能否发展，并非单纯一市之问题，实乃我整个中华民族能否创造文化，能否自立、生存，能否革除其因循依赖偷安享乐劣性之试验。”为了彰显新市区与租界的差异，当时的规划甚至给所有大型建筑都加上了中国宫殿式的“大屋顶”。
然而，宏伟的计划并未取得预想的效果。新区设计过于理想主义，就像当时主持的上海市工务局长沈怡所说：“当初草拟计划的时候，好比穷人点菜，开菜单子，心里想着将来发了财，一定要点几只名贵的菜吃吃。”而实际上，江湾地处偏远，交通不便，设施匮乏，治安不佳。这种情况对于主要依靠土地出售维持资金运转的新市区来说，显然是灾难性的，它根本无力与租界巨大的吸纳力相抗衡。到1937年抗战爆发时，市政府先后投入了1000万元进行新区建设，但卖地收入却只有400万元。由于经费紧张，新区的大片土地始终是一片空白，只有新市政府大楼等几座建筑，孤零零兀立在江湾的田野上。抗战时期，江湾新区几经破坏。战后，上海市政府搬到了新收回的租界里，对江湾新区的建设不再热心，战前的规划被废弃，连“市中心区”的名称也无人再提。沈怡战后故地重游，但见“满目萧然”，让人“无限地伤心感慨”。
今天，距北京香厂新市区开建已整整100年，离上海江湾建设也已80余年。无论香厂还是江湾，它们都曾风光一时，在中国近代城市史上留下过光彩的一笔。但宏大理想终究归于幻灭，中国近代城市新区建设的问题和教训，值得我们反思。搞建设、求发展，理想蓝图、雄心壮志固然重要，但实事求是、因地制宜、循序渐进、常抓不懈，同样也是成功的保证。而那些冲动发热的政绩工程，则是要特别警惕的。
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