受限购令、信贷控制、提高利率、增加保障性住房供给等政策综合作用的影响，近期房地产市场呈现出成交量显著下行的局面，房地产市场不断降温，房地产调控政策取得了一定成效。未来房地产调控政策，需要更加注重市场性工具，推动机制体制改革，避免把短期政策长期化。在遏制投机、促进房价基本稳定的同时，促进房地产市场健康、可持续发展。
房地产领域存在的主要问题
去年4月份以来，房地产调控政策不断加码，取得了一定成效。不过当前房地产领域仍然存在一些问题，主要包括以下几个方面。
第一，一线城市房价稳中趋降与二三线城市房价快速上涨形成鲜明对比。目前来看，一线城市房价已经出现松动，部分楼盘房价降幅较大。与此形成对比的是，二三线城市房价上涨势头迅猛。尽管从城镇化加速推进、大量农村人口进城的角度看，二三线城市房价上涨是一个长期趋势，但是过热的投资性需求充斥楼市，房价过快上涨，势必会重蹈一线城市覆辙，透支楼市未来的发展能力。
第二，限购政策在遏制房地产投机的同时也对刚性需求形成影响。以往出台的房地产调控政策在抑制投机方面往往收效甚微，“限购令”的政策效果却十分明显。然而，限购政策本质上属于行政手段，而且影响范围不仅仅是投机需求，对于因劳动力转移形成的刚性需求、因家庭收入增长和人口变化形成的改善型需求也产生影响。因而限购政策对于非投机性需求的影响需要引起关注，是否需要择机退出值得探讨。
第三，货币政策收紧的滞后效应对住房供给形成抑制作用。2010年以来，货币政策采取连续收紧的操作，到2011年，其滞后效应逐步显现出来。在货币政策收紧的条件下，房地产信贷资金逐步减少，三季度末，房产开发贷款余额2.64万亿元，同比增长14.9%，比上季末低3.5个百分点。房地产开发投资资金来源增速不断下降，1-10月份，累计同比增长20.2%，较上年同期下降11.8个百分点。其中国内贷款增长1%，较同期下降25.3个百分点；自筹资金同比增长30.8%，较同期下降19.9个百分点；其他资金中个人按揭贷款同比增长-4.9%，较同期下降20.1个百分点。据统计，140多家房地产上市公司中，50多家公司今年前三季度净利润同比下滑，17家公司甚至出现了亏损。不仅如此，这些房企经营性现金流总额为-600多亿元，同比降幅为16%左右，环比降幅约20%。其中，80多家公司前三季度经营性现金流为负值。资金紧张对于房地产开发投资形成严重的抑制，进而对未来住房供给产生影响。
长期发展 短期降温
综合来看，中长期内，房地产市场仍将保持较快发展，而短期内房地产市场继续保持降温态势。具体而言，有以下几方面原因。
首先，基本面——房地产市场需求仍然旺盛，经济增长短期内难以实现“去房地产化”。
第一，城镇化背景下住房需求仍然旺盛，短期内住房需求快速增长的局面难以扭转。我国2010年城镇化率为49.68%，到2030年估计稳定在70%左右。根据国际经验，一个国家的城镇化加快发展阶段往往伴随着住房建设快速发展。因此城镇化基本稳定之前，房地产市场总体将保持较快的发展格局。尽管保障性住房建设在未来五年将提供3600万套住房，大体解决1亿人住房问题，然而保障性住房供给的瞄准对象有限，难以完全满足广大人民群众住房需要，更加无法满足由于收入增长和家庭人口变化形成的改善性需求。
第二，房地产业仍是支撑投资和经济增长的重要产业，短期内“去房地产化”难以实现。房地产业及其相关行业的投资、增加值在GDP中占有很高的比重。目前在新兴技术没有实现重大突破之前，很难实现经济增长的“去房地产化”，而且现阶段我国消费结构正处于由“衣食”向“住行”升级的过程之中，无论是供给、还是需求都呈现出“房地产化”倾向。
第三，地方政府财力与事权不匹配，以“土地”换“公共基础设施和民生建设”的发展模式短期内难以改变。长期以来，土地出让金作为一项政府预算外收入，在支持地方建设方面也发挥了积极作用的同时，也导致了地方政府对土地收入的过度依赖，造成较大风险。然而未来一个时期，地方政府融资渠道仍然有限，基础设施、民生建设等建设任务却越来越重，因此地方政府对于房地产开发的热度仍不会降温。
其次，政策面——限购令等调控措施效果进一步显现，“需求冻结”的局面转为“供求双冻结”的风险上升。
限购令发挥效力的时间是需求冻结后销售量大幅放缓，而投资资金完全断裂“供求双冻结”之间。预期效果是，需求下降但投资仍然较快，供给较充足，减少了信贷资金和预付款，在把自有资金用完之前，开发商降价以获取资金流。然而一旦资金链断裂，房地产投资出现大幅下滑，将导致供需双冻结的局面，一方面导致房价上涨，另一方面导致金融风险。然而限购令一旦放开，房地产价格势必大幅回升。正是存在这种担忧，限购令短期内难以退出。
最后，预期面——居民购房意愿持续下降。
根据央行城镇储户调查问卷的分析，一季度末，30%的居民对未来房价持上涨预期，比例比上季度低10个百分点；二季度末，25.9%的居民持房价上涨预期，比例进一步降低；三季度末，75.6%的居民认为“过高，难以接受”，较上季提高1.3个百分点，为2009年有调查以来的最高值。城镇居民购房意愿持续下降，未来3个月意欲购房的居民占比由3月下旬15.4%降至6月下旬的14.6%，又进一步降至9月下旬的14.2%，创2009年调查以来的新低。
调控需注重市场化手段
房地产调控政策需要准确把握房地产市场发展的总体规律，针对当前房地产市场存在的主要问题，坚持“供给、需求两条腿走路”的原则，更加注重运用市场化手段，推动机制体制改革，促进房地产市场健康、可持续发展。
第一，稳健的货币政策将由“紧操作”转向“适时适度预调微调”。遏制投机需求和扩大供给一直是我国房地产调控的两条主线。而政策实际操作中，“控需求”做得较好，而“扩供给”有所不足。为防止房地产企业资金链断裂导致的房地产投资过快下滑和未来住房供给不足问题，同时防止由于资金链问题导致房地产企业破产倒闭造成的不良影响，应密切关注重点房地产企业资金状况，适时调整对房地产业的信贷政策，适时预调微调。
第二，逐步完善推广房地产税，降低房地产的金融属性。房地产市场之所以存在投机性需求，核心原因是由于房地产本身具有金融投资的属性。而限购令政策尽管也抑制了投机，但没有从根本上解决其金融属性的问题。下一步，应在总结上海、重庆等房地产税试点工作的基础上，逐步完善并推广房地产税制度，以房地产税这一市场化手段替代限购令这一行政化手段，实现降低房地产的金融投资属性，逐步使其回归消费属性。
第三，妥善解决地方政府融资机制，弱化地方政府对土地收入的依赖。房地产价格持续居高不下，与地方政府对土地收入的依赖密不可分。而解决问题的关键在于，完善地方政府融资机制，逐步弱化土地收入。为此，需要完善并适时推广地方债试点相关管理体系，积极探索信托融资、产业投资基金、股权基金、政府投资项目资产证券化等多元化融资方式。
第四，合理规划保障性住房建设进度。目前，保障性住房建设尽管全面开工，但存在着规模过大、占地较多、进度过快、资金不足、质量不高、配套不全等诸多问题。保障性住房实现覆盖率20%的目标是合适的，然而未必需要在较短的时间内集中完成。我国发展和建设的历史上，不乏因“大干快上”而造成损失的教训。保障性住房占地较多，而每年的用地计划是年初制定好的，这对于商品房用地形成了“挤出”，无疑会进一步增加土地上涨的压力。此外，保障性住房进度过快势必造成资金来源不足，尤其是公益属性最强的廉租房建设主要依托政府性资金，这对于地方政府财力将形成更大的压力。因此要合理规划保障性住房的进度，逐步探索保障性住房健康、可持续发展的机制。扫描微信二维码、加入城市微生活，关注三亚房网微信（微信号sanyafangwang），海南三亚楼市最新动态随时奉上，免费看房、独家优惠、楼盘资讯、随时互动！
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