《中国经济周刊》记者 孙维晨北京报道

　　乱市用重典。

　　2月16日下午，北京市政府对外公布最新房地产调控15条细则。市场的猜测再次被验证。被称为京版“国八条”的调控政策，其严厉程度超出了一般人的想象。

　　京版“国八条”规定：对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

　　一位接近住建部的房地产业人士向《中国经济周刊》表示：“北京的限购令是国八条的延伸，比国八条更加具体和系统，更具操作性。该项政策应该可以稳定北京房价，遏制投机和投资行为。限购、限贷、严格纳税等体现了北京市政府对调控房价的决心。北京的严厉政策对其他城市具有表率作用。”

　　今年1月国八条出台以来，除厦门、海口、福州、太原等持续限购的城市外，目前已有北京、济南、昆明、上海、成都4个城市出台新的限购政策。

　　济南的限购政策要求各商业银行贷款购房首付款比例为30%及以上；贷款购买第二套住房付款比例不低于50%，并停发第三套房贷。从2011年2月12日至12月31日，济南本市及非本市户籍居民家庭，只能在市区范围内新购一套新建商品住房。

　　昆明的限购令规定，该市户籍居民和非本市户籍居民的同一购房家庭在规定范围内只能新购买一套商品住房，包括新建住房和二手房，以及达到上市条件的经适房。各商业银行停发第三套房贷。对不能提供一年以上当地纳税证明或社保证明的非昆明户籍居民，停发房贷。

　　与北京同为一线城市的上海，亦推出九条措施实行限购。政策暂定在上海已有1套住房的该市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前两年内在该市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非该市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对在上海已拥有2套及以上住房的该市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非该市户籍居民家庭、不能提供两年内在该市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非该市户籍居民家庭，暂停在上海向其售房。

　　成都的政策则相对宽松：从2月15日起在成都市主城区暂时实行住房限购措施。成都市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的，可以再购买第二套住房，暂停购买第三套住房。外地户籍居民家庭在成都市主城区无住房的，可凭成都市纳税证明或社会保险缴纳证明在主城区购买1套住房，暂停购买第二套住房，不能提供成都市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭暂停在主城区购房。

　　上述人士认为，对比上述新增限购城市可看出，北京的限购政策最为严厉，不仅有限购政策，还有完善保障房、廉租房，健全约谈问责机制以及严格信贷差异和加强税收征管以及强化舆论引导等手段。“特别是一再强调加大保障房和廉租房建设力度，以此增加住宅供给从而抑制高房价。不过，关于5年的期限问题，北京可能还会出台更详细的说明予以执行。”

　　该人士表示：“目前北京购房者中大约有25%～30%为外地购房者，其中大约一半具有投资和投机趋向。这部分需求被控制后，预计短期内北京的房价将停止上涨，交易量会明显下降。”

　　央行货币政策委员会委员李稻葵表示，北京市房地产调控15条细则中，最猛的是限购令，其效果应该会比较快地显现。北京房地产市场非常可能出现比较长的有价无市的相持期，因为开发商不差钱，不见得愿意降价。

　　此前，无论在国家还是地方的房地产调控政策中，都适当为刚性需求以及改善性需求留出通道。

　　北京之前的房地产调控政策中，政府仅使用差别化的信贷政策和严厉的税收政策调控房价。即便多次调控，北京独特的区位地理环境仍使房屋价格一直居高不下。

　　来自市场的众多反馈认为，北京本次用连续本地纳税和缴纳社保时长5年的条件来限制购房已经体现出淡化刚性需求的含义。有观点认为，京版“国八条”已将未满5年纳税投保的刚性需求行政性地变为“无需求者”。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强认为，北京的楼市限购令提高了购房门槛，是临时性、行政性的措施，或将不会长久。陈国强分析说，提高外地人购房门槛，虽然初衷是抑制投机，在短期内楼市的成交量、价格会有一定程度的下降，但是也排斥了一部分刚性需求，误伤了一部分计划买房者。从长远看，限购令是不可能长久实施的。

　　链家地产副总裁林倩认为，外地购房者在市场不好时往往以刚性需求为主，市场回暖后则表现为投资及过度消费型为多，这也说明当前市场的火热与外地人的非刚性需求介入交易市场过多有关。京版“国八条”不仅保护了以升级置业为目的购房的改善性需求，换房所产生的新增有效房源也缓解了市场的供求不平衡。同时，投机需求手中“余粮”少则再次介入新增交易的机会也会大大降低。

　　我爱我家集团副总裁胡景辉表示，京版“国八条”一方面可以充分制约北京楼市的投机购买；另一方面，可能是政府考虑到房地产市场增加供应的周期较长，为延缓实际购房需求而做了进一步的限制。

　　京版“国八条”出台之前，北京已将限制购车、摇号上牌等手段作为治理拥堵的措施。此外，2010年底北京市民防局局长王永新在接受媒体采访时亦称，从今年上半年开始，北京将用半年至一年的时间清退人防工程的散居户，今后北京的人防工程一律不再住人，人防工程的使用将逐步转向社会公益性事业。

　　有人认为，北京楼市限购、车市限购以及清退居住在地下空间人群等举措，不仅意在抑制高房价和治理拥堵，其背后更深远的意义在于控制进京人口。

　　2月17日，北京房协副秘书长陈志在接受媒体采访时解释说：“限定5年在京连续缴纳社保、纳税并不是排外政策。这体现出政府希望留住人才在北京长期奋斗，使这些人才在推动北京发展的同时，实现个人梦想。”他说，“限购政策主要限制的是投机性需求。如果有人没有给北京的经济发展作贡献，他就是挣了钱就跑来北京炒房，北京房价炒高了他从房地产市场上获利后再撤走，这对于一直在北京奋斗的人也不公平。”

　　华远集团董事长任志强更是在微博上调侃说：“怪不得北京的"十二五"规划中没有人口规划数，是准备用限购把限人口问题一并解决了吧？外地人中一大批是无社保和无连续纳税证明的中低收入者。有一批是企业纳税的股东们，还有一批给北京带来财富与消费税收的非工资性收入者。他们都被排除在外了。”

　　一位中房协高层人士之前曾告诉记者，随着外来人口流入北京的数量与日俱增，今后北京可能不仅会制定限制高房价措施，还将制定调控外来人口流入的政策。

　　全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝称，这一调控细则将继续挤压北京房地产市场的资源性需求，短期内北京楼市价格会得到有效控制。北京市拥有占优势地位的教育、医疗、就业及政府资源，目前外地人购房并不是改善性需求和投资需求，而是以这部分资源性需求为主。北京市的限购令对这种资源性需求的打击比较大。

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