（内文提要）二手房营业税免征年限从2年提高到5年，理论上说对房价应该是利空的，但事实真的如此吗？

　　我们都知道税收不但可以调节贫富差距，还可以引导市场行为。加税往往会增加市场交易成本，抑制市场活跃，而减税则会降低市场成本，刺激市场活跃。然而在中国，房地产问题由于牵涉面极广，任何一个税收政策导向都很难对全局产生决定性影响。

　　营业税新政影响有限

　　北京爱家天缘房地产中介公司经理于江龙认为，刚刚公布的房地产新政主要是将个人住房转让又恢复到了原来的政策上，他认为该政策短期内可能会对个人二手房交易产生一些影响，对中长期的楼市影响不大。

　　“国务院出台这个政策的主要目的应该是为了抑制投机性购房，但可能也难以达到效果，真正的投机者不会在乎三、五万元营业税，因为房价已经涨了很多了，而且中间还有银行贷款做杠杆，收益就更大了，即便征缴营业税也会赚不少钱。”于江龙分析称。

　　首付与房贷利率影响更大

　　既然营业税政策对抑制投机性购房的作用不大，那什么政策才有比较大的作用。

　　于江龙表示，真正对楼市交易影响大的是7折利率优惠政策和二套房首付政策。然而很 可惜的是，此次中央经济工作会议决定继续执行首套房贷利率七折优惠和最低首付款比例两成的政策。

　　据他介绍，现在很多银行已经不再执行7折利率，而多是按照8.5折利率房贷政策，而对于购买首套房的，首付最低也只能是三成，而二套房最低需要首付四成。7折利率将取消的消息是导致最近二手房交易井喷的主要原因。

　　事实上，眼下各大银行都已基本完成了今年的房贷指标，所以贷款利率和首付款比例都有所提高，一方面增加利润，一方面控制风险，但个人房贷市场由于规模大，违约率又低，一直被银行视为“香饽饽”，是银行必争之地。如今中央没有叫停7折房贷，意味着明年银行很可能又会因为争夺房贷客户而重新恢复7折利率和二成首付，而二套房贷利率的执行也很有可能重现今年前松后紧的格局。对于炒房者来说，这才是他们炒房最大的利器所在。

　　“想要避开7折房贷而仅仅依靠营业税来给楼市降温，怕是希望不大”于江龙最后说到。

　　另一位不愿意透露姓名的地税局官员对此表示认同：“其实在今年实施这个优惠之前，个人住房转让营业税免征起点一直是5年，比如2007年左右，就有这个政策存在，楼市不是照样很火？今后我想总体楼市也会依旧繁荣。因为只要首套房和改善型二套房首付最低两成、利率七折的优惠不取消，就不会对短期楼市产生重大的影响。”

　　新政反而增加消费者负担

　　如果说新政能否有效抑制投机性购房的问题本身是公说公有理，婆说婆有理的话，那增税给房地产市场带来的实际影响是所有人都能看到的，那就是在个人住房交易的过程中，国家收取的费用将会增加，交易的成本将会增多。而这很有可能不但不能抑制房价上涨，反而会加速房价上涨。

　　财经评论员马光远表示，房价上涨的根源不在于营业税征免时限。如今政府这样做等于增加了消费者的负担，不是一个好思路。

　　北京科技大学经管学院赵晓教授接受记者采访时也表示，从政府意图的角度看，政策的出台对抑制房地产投机行为确实有一定作用，但不可高估。2007年房地产遭遇泡沫，国家曾采取个人住房转让营业税征免时限为5年，但作用并不明显。“然而从民生角度来看，政策的出台对老百姓来说不见得是利好。”赵晓强调，“任何税的征收，对老百姓都是不利的，羊毛出在羊身上。”

　　赵晓进一步解释说，随着政策的实施，二手房的存量将进一步减少，老百姓的购房成本不但不会减少，反而会增加，房地产转让营业税将转嫁到老百姓身上。

　　利空可能变利多

　　21世纪不动产汇集其各门店的交易案例分析认为，从2009年之前营业税（购房5年内转让即开征营业税）的征收效果来看，此项政策对二手房的房价并没有起到抑制作用。

　　而今年以来，营业税优惠政策对维持楼市稳定、平抑整体房地产市场价格却起到了显著效果。因为此项政策不但使二手房交易量放大，同时，大量低于新房价格的二手房的涌入，对平抑新房价格起到重要作用。房价的上涨并不是二手房交易活跃造成的，恰恰相反，二手房价格对开发商的定价，有很大的压力与牵制作用，因为二手房定价权分散，很难形成价格同盟，所以定价更加接近于市场的真实价格。而一旦二手房的交易受到限制，缺少二手房定价的制衡，将使得开发商在定价上更加强势。特别是今年以来，由于开发商资金充裕，对未来新盘的定价将更加有恃无恐。

　　事实上，对经营一手房市场的开发商来说，新政反而是他们的“福音”。因为大部分想要购买二手房的购房者都会偏向选择房龄5年以内的次新房。这次二手营业税免征年限由2年转为5年，将使得次新房的交易成本提高。而在现实中，二手房交易的税费往往会由相对弱势的买房承担，因此明年新增的营业税负担自然最终还是会转嫁购房者身上。这等于无形间又增加了购房者购买二手房的成本，抬高了二手房的价格，因此这部分人要不咬咬牙多付点钱买下二手房，要不就不得不重新转向购房一手房，这样一来又增加了一手房的需求，刺激一手房价格的进一步上涨，而一手房价格的上涨又会反过来进一步带动周边二手房的价格上涨。总之不管怎么说，新政在增加炒房人的炒房成本的同时，也增加了老百姓的置业成本。