一种全新的“共有产权”购房模式，目前正在苏北淮安这个经济中等发达城市实施。

　　所谓共有产权，就是由购房人和政府按照出资比例购买住房，各自享有相应的产权比例。更重要的是，长期困扰保障性住房的政府资金退出机制的问题，通过这个试点得以初步解决。

　　为何要进行这样的制度设计？这样的制度设计实际会产生怎样的效果？与传统经济适用房相比，共有产权房有优势吗？在住房保障方面，能否给低收入家庭带来实际意义？淮安已经进行了2年的试验，或许能够看出些许端倪。

　　70%产权

　　崔士松一家马上就可以住进新房子了，不过，他家只有新房子70％的产权。

　　去年年底，淮安市住房困难户崔士松摇号中了一套房子，洪福小区A区7幢108室。这套两室一厅的房子76平方米，单价2160元/平方米，加上税费，整套房子的总价17万多。

　　这对于崔士松来说，仍然有点贵。不过，按照淮阴市推出的共有产权房模式，他可以只购买70%的产权就入住。跟亲朋好友借了几万后，崔士松首付6万元，就把钥匙拿到手了。崔士松另外做了一笔6.5万元、5年期的贷款。

　　“省吃俭用，1400元的月供应该没问题。”崔士松今年50岁，夫妻两个都靠打零工为生，好的月份能挣到三千，差的话一千五左右。

　　崔士松考虑着在5年内尽快把借款和贷款还清。“剩下的政府30%的产权，就看情况了，如果能赚到钱就买下来，不行就这样住着。”

　　马上可以住进新房，崔士松很开心。“这在以前不敢想。”崔士松认为，他得益于市里面推行的共有产权房政策。

　　共有产权房全称共有产权经济适用房，2007年8月，淮安市开始试验这一模式。该模式的核心内容为：中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。其用地由划拨改为出让，将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用住房的优惠政策，显化为政府出资，形成政府产权。

　　简单来说，就是政府在出让土地之初，就在土地价格上作出一定让步，差价则作为政府收购共有产权房的资金。通常，一个楼盘预留5％－10％的共有产权房。

　　与经济适用房相同，购房者存在一定的条件约束。在其购买共有产权房后，仍有各种优惠。按照淮安的做法，购房者在5年内，可以按照原始价格购买政府拥有的产权，5年后按照市场价格购买。5年内，政府产权部分不收房租，5年后按照廉租房收取对应产权的租金。

　　共有产权的模式下，购房者拥有其所属产权的全部权利，可以抵押、转卖。

　　无人抢购

　　2007年10月，淮安市推出了首批300套共有产权房。这300套住房面向的是自主购房者，而非拆迁安置户。拆迁安置户中的住房困难户，同样可以购买公有产权房。

　　这些房源散落在新新花园、洪福小区和嘉润苑三个小区，每平方米均价2300元。当时，市场价格约为每平方米2500元。

　　销售结果，却让制度设计者淮安市房管局局长邵明大吃一惊。

　　按照当时的设计门槛，人均收入低于400元/月的家庭，可以申购公有产权房。随之出现的一个情况是咨询者众多，但真正申请的却很少。截至当年12月，实际申请家庭仅70户。

　　在走访调查后，房管部门发现，即便是共有产权房，低收入者仍然买不起。事实上，按照制度设计，如果是7∶3的共有产权房，购房者需要支付的房款，与购买一套普通经济适用房的价格一样。“这个7∶3的比例并不是凭空想出来的，而是把经济适用房的价格与普通商品房的价格比较后得出的一个比例。”邵明说。

　　淮安市随后放低准入门槛，把人均收入放宽到700元/月，实际操作过程中，甚至放宽到800元/月。300套住房刚刚够，也并未出现普通经济适用房供不应求的局面。

　　这一结果与目前有关经济适用房的主流观点正好相符，即经济适用房需面向中低收入家庭，真正的困难家庭无力购买经济适用房，更合适廉租房。

　　2008年，淮安继续推出200余套共有产权房，门槛继续降低，标准为人均收入800元/月，实际情况刚好达到了紧平衡，申请人数稍稍超出房源。

　　今年7月4日、11日，新一片200多套共有产权房将进行摇号。购买门槛仍然是人均收入800元/月，仍然是紧平衡。

　　按照设想，明年，共有产权房的数量如果能够进一步增加，邵明将把标准放宽到人均收入1200元/月，这在淮安市是双职工家庭的收入标准。

　　邵明说，第一批共有产权房推出后反应冷淡，其压力很大。在走访调查过程中，有人坦言说，共有产权房不值得炒作，获利空间不大，不如炒商品房。

　　倒逼得出

　　这恰好达到了共有产权房之设计目的：挤出弄虚作假的炒房者。

　　“当初搞共有产权房，就是想规避经济适用房的制度漏洞。其最大的漏洞就是土地划拨。这导致了同样属性的商品，在市场上却存在完全不同的两个价格，且相差很大。其暴利空间，足以让君子变小人。这相当于计划经济时期的价格双轨制，必然出现‘官倒’，最后的解决办法是什么？就是并轨。放到经济适用房而言，就是土地由划拨改为出让。”邵明说。

　　2004年，邵明在上海学习时了解到，上海当时正在考虑让此前的经济适用房统一转性为商品房，此后不再做划拨土地的经济适用房。实际的案例支撑了邵明的逻辑。

　　2005年，江苏开始出现“租售并举”的经济适用房模式，主要是为了解决拆迁困难户中买不起经济适用房家庭的住房问题。

　　两种模式合二为一，倒逼出了淮安的共有产权房模式。再根据价格比例，倒逼出了7∶3的共有产权模式。5∶5比例的推出，是为了照顾更为困难的家庭，实际就是让买不起7∶3共有产权房的家庭，再按照7∶3的比例购买。

　　共有产权房模式的核心，即把传统经济适用房中，政府的隐性产权显化，以解决经济适用房产权存在的诸多问题和“退出”机制，并以此限制“进入”机制。通过明晰产权，让经济适用房价格依据市场调节，解决经济适用房中存在的权力寻租等分配不公的痼疾。其基础把土地划拨改为出让，在根源上让经济适用房和市场接轨。

　　“共有产权房试验开始以后，其体现的优势比原来预想的要好得多。”邵明说，很多是其当初没有预计到的。

　　按照邵明的设想，比例可以按照不同收入阶层进行调整。“相当于无机变速。以前的经济适用房按照设定的门槛一刀切，相当于只有一个挡位，现在可以自由调挡。根据不同条件的人群，可以设计不同的比例。比如让中等收入家庭按照8∶2的比例买房。”

　　在南京市建委研究室高级经济师陆玉龙看来，政府掌握部分产权，限制了投机行为，也正是共有产权房的优点。

　　陆玉龙说：“这个机制，体现了政府资助穷人的公正和公平，并使部分人从福利制度中及时退出成为可能。因为这个政策的出台，直接原因应该是经济适用房制度的漏洞已经越来越突出，其原本的初衷和功能被遮蔽了或者削弱了。”

　　引发争议

　　共有产权房推出至今，也并非没有争议。

　　数量，是最急需解决的一个问题。区区几百套房子，能多大程度起到保障功能？共有产权房的数量，与普通经济适用房的数量还不在同一个级别之上。

　　“当初推出共有产权房的时候，是一个全新事物，是一个试验，因此没有大规模推。也是在‘摸着石头过河’。”邵明说。

　　另外，在这一模式中，淮安市政府并未拿出真金白银。这一点也成为共有产权房被诟病之处。

　　不过，在邵明看来，这正是共有产权房的优势所在。“两年的试验，并未出现传统经济适用房的诸多弊端，好处倒是不少。下一步可以考虑把量做起来。”

　　想要实现这一效果，共有产权房的供应量，必须达到一定数量，足以影响楼市。

　　按照理论上的理想推算，共有产权房在达到一定数量之后，将可能出现一个临界点，退出者与进入者达到一个动态平衡。

　　最为严厉的批评认为，淮安模式涉嫌与民争利，没有把经济适用房政策中的优惠给予购房者，最为明显的一点莫过于，以一套经济适用房价格只能买到70％的房子产权。

　　对于这一点，时代周报记者采访的大多数房地产业内人士并不认同。一个不为人关注的关键问题是，经济适用房其实也是有限产权，政府拥有的产权，只有在购房者退出时才显现，为隐性产权。

　　事实上，在住房和城乡建设部内部，有关共有产权房问题也一直存在很大的争议。一名不愿署名的官员透露，最初反对的意见占上风。现在，经过淮安2年的试验，这一模式正在逐步得到认可。

　　“虽然我个人认为利大于弊，但我乐于看到不同的声音，事实上，作为新生事物，它仍然需要更多的实践来检验。”邵明说。

　 　执行受质疑 经适房存废再起争议

　　《时代周报》记者 毛瀚民 发自深圳

　　7月的深圳，酷热似火。

　　在深圳科技局上班的公务员陈建国夫妻走进福田一家中介公司，他们正决定放弃排队等待经济适用房的房号，选择银行贷款购买二手房。

　　“排队困难、质量那么差、地段偏远、入住时间要等到两年后、价格还不如买二手房”等等成为陈建国放弃的理由。

　　在全国其他城市，经济适用房亦是千夫所指。

　　坐过山车的中国房价，在经历短短一年多的回调后再次呈现上升趋势，让老百姓望“房”兴叹。中国政府为了使“居者有其屋”，所构建的住房保障体系中的重要环节—经济适用房，在推行过程中产生的种种问题，井喷式爆发了。

　　经适房丑闻不断、证面临或存或亡的历史十字路口。

　　负重而行

　　以经济适用房为主的住宅保障体系，正遭受前所未有的冲击。

　　来自深圳市国土资源和房产管理局住宅售房中心的信息显示，2008年度深圳市保障性住房出售工作近日结束，有388套经济适用房无人认购，这是深圳市建设经济适用房以来第一次出现卖不出去的现象。

　　据深圳市国土资源和房产管理局房管处一位负责人对时代周报记者介绍，388套未能出售的经济适用房位于深圳市福田保税区，属两房一厅，面积为50-60平方米，每平方米售价为5500元左右。

　　业主们放弃购买经济适用房的主要原因是：这批住房面积偏小；售价与同时出售的另外两个经济适用房小区的住房相比，房价偏高；新房交付使用时间要等到2010年12月。

　　而作为深圳经济适用房代表的桃源村三期，严重的房屋质量纠葛仍然没有过去，在业主们一次次投诉、上访、抗议以及政府部门一次次致歉、协商、全力维修、提出补偿之后， 半年时间过去了千余户业主与政府部门的胶着状态没有解开。

　　相比深圳，备受关注的武汉市经济适用房“六连号”事件在十余天之后水落石出。

　　存废之争

　　经济适用房制度作为解决中低收入家庭住房的主要途径之一，已经走过近12年的路程，近来，“取消经济适用房”“用廉租房取代经济适用房”等声音不断，这不禁让人反思，经济适用房，好初衷为何得不到好的体现？

　　此前，经济学家茅于轼在接受时代周报采访时表示：就目前的现状而言，经济适用房的政策不但没有减少腐败，反而是增加了腐败。我估计，如果经济适用房政策不立刻停下来，一场席卷全国的住房腐败风将会发生。

　　面对备受关注的经济适用房，茅于轼仍旧坚持此前一贯的观点，并不赞同将经济适用房单列一类住房体系。在茅于轼看来，这种“计划经济的产物”，无法体现“保障效率、保障公平”的合理住房体系搭建原则。

　　“对最贫困的人，政府应该拿纳税人的钱给予帮助。那就是廉租房，而不是经济适用房。这些人是谁？我认为是进城打工的农民工。他们的住房条件极差，迫切需要帮助。在国家财力有限的条件下，只能先建低标准的廉租房，这是带有救济性质的政策，只能是低标准。将来国家财力增强了，可以建高标准的廉租房。”茅于轼这样说。

　　茅于轼的理由主要在于：第一，经济适用房效率低、不能创造财富；二是政府低价拿地，盖经济适用房，不合理；三是经济适用房创造了贪污腐化的机会。

　　与之相反，马光远算是经济适用房的坚定支持者。“制度的转换是需要成本的。对于经适房，10多年来官方和民间已积累了不少监管药方，不要头脑发热，轻言废除这些宝贵的制度经验，更不要忘记，经适房在中国的10年，解决了600多万户居民的住房问题，尽管问题不少，但成绩不容抹杀。”

　　“针对这些情况，一些人提出应该取消经济适用住房制度”，中国房地产及住宅研究会副会长包宗华对时代周报记者表示，“在经济适用房政策执行之初，就出现过购买对象、面积、价格‘三失控’的现象，当时也有人提出质疑。”

　　中国人民大学行政管理学系教授毛寿龙7月7日在接受时代周报记者采访时表示：“现在我们暴露出来的经济适用房问题主要集中在购房人资格审核阶段，由于行政调查的能力有限，以及有些地方行政人员的不负责或私利行为，造成经济适用房分配的不公正，从住房制度上来讲，我赞成茅于轼的观点，取消经济适用房，建廉租房。”

　　不做定论

　　“经济适用房的问题在于，说它是公益保障性质的住房，它又有商品性质，说它是商品性质的住房，可它又明明是放在政策性保障住房范围内。这种“一女嫁二夫”的特殊地位决定了它无法消停下来，不是它自身出问题，就是制造或使用的它的人出问题。”深圳综合开发研究院宋丁博士在接受时代周报记者采访时如此说。

　　“经济适用房是国家请客，地方政府买单”，深圳的一位地方官员如此抱怨，因为土地转让费作为地方财政的最主要经济来源，却因经济适用房的“经济”部分缩水。

　　“官方已经倾向于取消，但不做定论，由地方决定。原来去强制建设，现在已经不做强制要求。”马光远在跟时代周报记者谈及现在经济适用房建设形势时指出。

　　而今年5月住房和城乡建设部副部长齐骥在接受采访时，更是明确表示：地方政府可因地制宜决定经济适用房和廉租房比例，这意味着对于部分地方政府来说，经济适用房将不再有强行性指标规定。

　　但是，由于很多地方认为经济适用房占地挤压了地方财政收入，使得在建设经济适用房问题上并不积极。这样放权，不就等于已经取消了吗？

　　那么住房保障产品的下一步行将如何呢？建设部发言人称：“在最近一两年来，一些城市，包括厦门、深圳、天津等地，通过政府提供土地、优惠的信贷和税收政策来建设公共租赁住房，有的地方叫经济租赁住房，它的性质是政府或者机构持有，使承租者可以承担得起 。

　　“这个或者是一个是比较好的尝试。”宋丁博士对时代周报记者表示。

　　小产权房能转正？

　　《时代周报》记者 贾华杰 发自北京

　　6月15日，中国社科院可持续发展研究中心主任潘家华表示，国土资源部和建设部已经形成了关于小产权房的规范性的文件，目前正在进一步的深 入和落实之中。

　　但6月21日，住房与城乡建设部政策中心房地产研究处处长文林峰对时代周报记者委婉表示：“对此尚不知情。”

　　此外，值得注意的是，在住房与城乡建设部发布的2009年9项重点工作，以及国土资源部2009年5个工作要点，均无涉及小产权房。

　　区分对待

　　小产权房是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等口号出售的、建筑在集体土地上的房屋，或是由农民自行组织建造的“商品房”。

　　和一般意义上的商品房相比，小产权房没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，小产权房的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。

　　按照中国现行法律的规定，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的，但这并不是说小产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，在集体成员内部是可以转让、置换的。

　　但是，随着小产权房大面积的出现，所谓小产权房有没有可能“转正”？很多人此前曾将希望寄托在即将新修的《土地管理法》上。

　　不过，有国土资源部政策法规处的一位官员告诉时代周报记者，《农村集体建设土地流转办法》中不会涉及小产权房的内容。

　　时代周报记者了解到，国土资源部在报告中向国务院建议，部分符合特定条件的小产权房能够合法化。此前，时任国土资源部执法监察局局长张新宝也对外界表示：小产权房建设规模巨大，不可能全部都拆除。

　　房地产专家李开发对时代周报记者说，现阶段“政策制定者不会对小产权房的购买者，制定条件苛刻的政策”。同时，多数接受采访的地产行业分析师认为，“所谓两部委小产权房政策文件，即便成行也很难超越地方已经出现的改革实践。”

　　“在北京市通州的城市规划会议上，有关部门就要求在建小产权房都要停下来，静等上面的政策。”6月23日，安邦咨询房地产分析师苏晶说。

　　国土部的两难

　　有接近国土部的官员指出：“国土部频出小产权房禁令，也是希望先解决小产权房的增量，再解决存量。”

　　不过，在此问题上，部分专家也有不同意见，国土资源部地价所所长邹晓云认为，在包括小产权房在内的宅基地问题上，最近几年政策不太可能出现松动，中央不会鼓励到农村去发展房地产。

　　邹晓云表示，当前在土地流转方面，在政策层面尚难获得实质性突破的情况下，只能由一些特殊地区先行试点。不过，对于部分试点省市近期推行的“以宅基地置换城镇住房”试点，邹晓云认为这在严格意义上是一种建设用地指标的置换。

　　原北京市国土局局长安家盛对时代周报记者表示，北京目前计划进行中的可能存在的政策突破点是，“北京市有可能对城郊结合部的农村集体建设用地，在经过一定的认定程序后，颁发经济适用房或者商品房的产权证。但具体操作上有很大难度。

　　但显然，很多小开发商还在冒险踏进政策禁区，目前各地的小产权房比起几年前，规模已不可同日而语。河北省一位从事过小产权房项目开发的房地产商对时代周报记者表示：“等国家开始整治小产权房时，已经发现大量的小产权房的存在触及了多方的利益，解决起来已经难上加 难。”

　　实际上，早在2009年9月，民进中央调研组在考察广州、深圳以及河北等地小产权房后认为：“解决小产权房问题必须要在立法和政策两个层面寻求突破。”

　　不过，资深房地产专家称，小产权房即便可以通过合法化的方式上市流转，影响也没有想象中那么可怕。“政府会严控小产权房合法化以 及上市流转的速度。”