保障性住房研究:对商品房市场影响整体有限,上调09 年投资增速至5%

　　结论和投资建议:（1）政府大力提倡建设保障性住房符合当前保障中低收入家庭住房需求和以此拉动部分内需的政策导向,根据我们的测算,由此带动08 年房地产投资增速提升至26%,09 年提升至4.9%,2010 年提升至 8.7%。（2）保障性住房的建设并没有撼动商品房市场的根基,对整体市场影响有限。但是部分城市,如北京等土地供给充足、保障住房推行力度大且以限价房为主的城市,存在一定风险。

　　原因和逻辑:（1）我们根据建筑面积和单位建设成本测算了保障性住房的投资额:其中,廉租房每年60 万套左右,预计年投资额为400 亿左右;经济适用房年开工130 万套,预计投资额1600 亿左右;棚户区改造年投资额约为1000 亿左右。假设政府的资金基本都能投资到位,并且廉租房和经济适用房的投资不会对商品房市场产生负面影响,考虑基建投入带来的拆迁以及保障性住房增量对投资额的影响;（2）根据已公布的住宅规划,未来各个城市都将加大了保障性住房的建设力度,保障性住房开工面积占比在10%以上。其中经济适用房占到了63%。以廉租房和经济适用房为主的保障住房供给结构,将对购买人群严格届定为中低收入,对商品房购买群体的分流作用不明显,因而对行业的影响将比较有限。

　　有别于大众的认识。虽然保障性住房的整理建设总量较以前年度增加了1倍（开工面积由5000 万平米左右增至10000 万平米左右）,但是考虑到其占商品房的比重约为10%,并且限定购买人群,因此我们认为,对商品房市场的整体冲击较为有限。

　　结论的风险:对投资额的测算中,我们假设地方政府严格执行预计目标。但是由于经济适用房等建设会导致地方政府土地出让收益减少20%以上,占用商品房用地指标,因此,各地政府特别是土地收益较多的地方政府未必有动力推进;另外由于今年房地产市场整体的低迷,地方政府财政收入也受到了影响,因此,财力可能并不能支持如此大规模的投资。