核心提示：
■ 商品房价格已包含近20个税费种类，是否有重复征税之嫌?
■ 开征房地产税，会增加住房持有成本，房价会否因此波动？
■ 房地产税减免政策是按房产面积计算还是按房产总价计算？
日前，国土资源部下发通知，提出2017年要基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台，并在通知中提到“国土资源云”概念。国土资源部副部长王广华表示，这意味着不动产登记信息平台建设已基本完成顶层设计，全面进入实质性建设阶段，全国的不动产登记机构有可能在年底基本完成职责整合。这不禁让人联想到此前备受关注的房地产税话题，财政部部长楼继伟表态要加快房地产税立法并适时推进改革，十二届全国人大常委会立法规划向社会公布房地产税法被列入第一类项目，在条件比较成熟、任期内拟提请审议等等。显然，征收房地产税的准备工作已逐步完成。何时开征？如何计税？影响怎样？房地产税再次成为牵动人们敏感神经的焦点话题。
A.“租”“税”可以并行不悖？
开征房地产税，首先要给纳税人一个法理上的明确说法。有人质疑，在商品房的价格中已经包含了近二十个税种，其中就有城镇土地出让金，再征收房地产税，是否有重复征税之嫌。
“从法理层面来看，房地产税和土地出让金性质不同，并行不悖。所谓‘土地出让金’，其性质是土地使用权的价格，即凭借所有者身份对使用权持有人收取的地租。而房地产税，其性质是在不动产保有环节使用权持有人必须缴纳的法定税负，国家凭借社会管理者的政治权力收取。‘租’与‘税’两者是可以合理匹配的，不存在所谓不可克服的‘法理障碍’和‘不能容忍的重复征收’问题。”中国人民大学财政金融学院教授袁野认为。
然而，这里有一个关键问题需要厘清，即房地产税不能与房产税画等号。二者最大的区别在于，房产税作为财产税，其征税对象为房产，而房地产税征税对象既包括房产又包括土地。通俗地讲，就是一个财产税税种，两个财产主体，即房屋属于买房人，而脚下的土地属于国家。就住宅来说，住宅这块地面上的建筑物属于买房人的财产，然而建筑物下面的土地，按照我国土地国有的法律和其他相关规定，购房者只拥有70年使用权，并没有完整的产权。
那么，问题就来了。房地产税作为财产税的一种，是以纳税人所有或由其支配的财产作为征税对象的一类税收。既然无所有权，按理就不应当征收财产税。已经被本届全国人大常委会列入第一类项目的房地产税法，首先就要回答这个问题。
长期研究产权问题的中央党校国际战略研究所副所长周天勇教授认为，为了解决这个问题，必须废除土地和房屋的使用年期制，改革为永续使用权和继承权，以换取对居民及用地单位房屋和土地的征税权。而对于农村宅基地来说，因其归集体所有但农民永久使用，所以不能免征。此外，有专家认为，农村宅基地应按评估价值分级设置税率，靠近城镇、价值高的宅基地税率应适当提高，而对边远贫困地区，不仅应免征，还应将房地产税进行合理返还，发挥税收调节收入促进公平的效用。
B.各地开征时间会统一吗？
虽然房地产税有待于夯实法理基础，但结合国外经验，房地产税对于调控房地产市场、扩大政府收入来源、促进社会公平正义方面具有比较优势，特别是对经历了各种行政调控房地产市场政策的负面效应之后，“改费为税”成为一种较普遍的共识。
早在1986年，我国就已出台《中华人民共和国房产税暂行条例》，条例规定对城镇的经营性房屋征税，对于个人自住非经营性住房实行免税。进入21世纪，房价开始呈波段大幅上涨，房地产成为居民财产的重要组成部分。为了有序调控房价，政府相继出台了各种限购的政策措施，也开始研究征收房地产税的可能性。
2010年，新“国十条”出台，此举对市场产生了重大影响，其中明确指出，“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”，征收房地产税已经成为必然。2010年5月，国务院同意国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，其中提出要逐步推进房产税改革。2011年1月，重庆与上海几乎同时宣布开始试征房产税，并公布了方案细则。
直到2013年11月，党的十八届三中全会明确提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，房地产税开始进入了立法轨道。经过近两年的酝酿，房地产税法律草案被本届全国人大常委会列入第一类项目，将在任期内提请审议。
“从技术层面看，目前基本不存在障碍。经过多年的准备，征税的前期基础工作大体就绪。国家相关部门做了相应的技术准备，包括房地产的批量价值评估、建立房地产信息系统等。此外，通过上海、重庆两地的试点，我国在房地产税方面已经积累了一定的经验，这为下一步全面推进房地产税创造了条件。”袁野认为，“然而，房地产税即便完成立法程序，也不一定会马上付诸实施。房地产税是典型的地方税种，何时开征会授权地方政府根据实际情况自主决定，并不存在全国统一的开征时间节点。”
C.房地产税怎么征才公平？
房地产税如果在全国推开，将牵涉到千家万户的切身利益。因此，在相关法律制度的框架下，究竟采用何种征税方式成为至关重要的政策设计。专家建议，房地产税应设置一个起征点，但究竟是以套数、面积还是价值作为起征点依据，仍存在争议。另外，房地产税与土地增值税、土地使用税等税种重复情况，应予以调整。
从2011年上海和重庆的试点来看，房产税都在起征点之外征收。上海主要针对新购房超过人均60平方米的部分，税率为0.4％、0.6％两档。重庆则偏重对存量、增量独栋别墅以及新购高档商品房征收，税率为0.5％～1.2％。
但是，与国外房地产税宽税基、低税率的特点不同，上海和重庆的房产税都存在窄税基、低税率的问题，而且征税依据也与国际惯例不符，国际上一般以评估值为依据，而两地或以市场价格为依据，或以原始价格为依据。这就导致两地的房产税对调控房价作用不明显，对财政收入贡献也不大。
无疑，征收房地产税的重要目标是促进公平，不同地段的房地产价格相差巨大，因此，无论是按面积还是按套数，都远不如按房地产本身的价值征税更公平。完善房地产市场价值的评估体系，建立专业化的第三方房地产市场价值评估机构，是征收房地产税的基础之一。
D.征税能平抑房价吗？
当前，由于我国房地产在保有环节成本很低，住房市场的炒作以及由此产生的泡沫化倾向，助推了一段时期内房价的非理性上涨，客观上给房地产市场的健康稳定发展带来很大风险。有人认为，开征房地产税，目的在于增加住房持有成本，促进房地产流通，从而降低房价。
然而，华夏新供给经济学研究院院长贾康认为，房地产税的目的并不是唯一地为了打压房价，它实质上是以房产保有环节征税形成规范的经济调节杠杆，来形成多种正面效应，包括对地方政府职能转变的合理激励，以及在配套改革中改变地方政府对土地财政的过度依赖。这一改革也是优化我国税制结构和收入再分配的重要举措。
“开征房地产税，房价并不会应声而落，目前我国城镇化水平刚超过50%，到70%～80%才能相对稳定。单靠一个税制不可能改变中国城镇化进程中不动产价格上扬的基本趋势。但是房地产税的实施，会使上扬曲线的斜率降低。上海、重庆试点政策颁布后，高端不动产都明显出现了成交量下降、价格趋稳态势，这就是很明显的正面效应，是改革已体现的作用。”贾康说。
此外，房地产税政策还要考虑可能出现的税负转嫁等问题。在北上广深等特大城市，租房的刚性需求强劲，在征收房地产税之后，房东可以把税负转嫁到租房客身上，反而会推高租房价格，造成新的不公平。相关专家指出，要避免这种情况，就需要充分考虑价格趋势、社会承受度，科学确定税率和课征范围。而要保证政策设计的科学，首先需要决策程序的科学，有必要建立中央指导下的地方自主决策机制以及决策的公众参与机制。
他山之石
美国：单税种宽税基
美国的房产税种类比较单一，不出售的情况下只有财产税一种，大部分房产都需要缴纳。在美国房产税主要是由地方政府征收的，是其主要收入来源，联邦政府一般不征收房产税。因此，房产税税率主要是州税率、县或市税率、学区税率之和。这三种税率主要是由各级政府根据自己的预算需要来确定的，一般来说，州税率是比较低的，而其他两级税率一般在1%到3%之间。
英国：房屋分级浮动纳税
英国的房产税属于地方税，征收采取累进税率与定额税率相结合的方式。首先，不同的地区按照本区域的情况将房屋按价值分为A到H共8级；然后，地方政府根据本年度的财政预算确定基准税率，用税率乘以房屋价值算出D类房屋需要缴纳的税金，作为基准；最后，其他级别的房屋按照D类房屋金额的一定比例纳税，比例由A类向H类逐级增加，比如在英格兰A类房屋缴纳的金额是D类的2/3，H类是D类的2倍。另外，对于空置住宅，地方政府可以征收最高50%的额外房产税。
德国：多税种打击炒房
德国针对房产的税收有抑制投资的倾向，而且在抑制房价方面取得了一定的效果。自住自用的住房只缴纳土地税。而非自住房则需要缴纳房产税，3.5%的统一税率再乘以地方税率。有些地区，不管自用与否还要征收第二套房税。在流转环节，德国设置了多个税种，主要针对房屋投机，而不是针对个人自住房的买卖，其中土地交易税的税率为3.5%到5%，获得收益15%的差价盈利税，购买10年之内出售获利还要收25%的资本利得税。
韩国：多级累进富人多缴
韩国的房产税是以财产税的形式征收的。财产税有六档税率，对于普通的住房，税率为0.3%，而别墅等高档住宅的税率则为5%。对于拥有房产数量超过6亿韩元的家庭还要征收综合不动产税，税率在0.75%到2%之间，税率也是随着房屋价值的提升而提升。为了打击投机行为，韩国还要征收房产转让所得税。拥有2套住房的家庭在购买房产2年内出售，要缴纳50%的房产转让所得税。
扫描微信二维码、加入城市微生活，关注三亚房网微信（微信号sanyafangwang），海南楼市最新动态随时奉上，免费看房、独家优惠、楼盘资讯、随时互动！
(三亚房网微信号：sanyafangwang)
