首先很重要一点我们必须要搞清楚房地产在中国它还不是一个完全自由的市场经济，政府的参与度很高，我们在香港对此也是有深刻的理解，因为香港地全部是政府控制的，如果说政府要去管理，在需求侧做管理没有好的效果，真正解决中国房地产问题最根本性的解决之道是要针对供给这一方做工作。

最近有一个领导在清华大学做一个演讲，他一针见血讲到地方政府它现在有卖地的动机，因为卖了地钱可以自己留，所以他有动机卖地，这也是房价为什么不断上涨的原因。这个问题无法得到解决的话，政府再怎么采取什么样的措施控制需求都不会有很好的效果，关键在于有没有政治意愿，在供给面做工作，这也是很难的问题。

政府今天、明天、昨天做什么，我其实不在乎，因为房地产它的性质决定他是一个看长期的行业，我如果只去注意政府短期的行为我是没有办法做事情的。作为开发商，当然我要了解政府在做什么，我要知道短期内它的动向为何，听了以后我要刻意遗忘，我必须对长期一个行业发展健康与否做一个长期的判断。

5年不够长，如果搞五年计划不应该做房地产，可以像投行那样做投机，投行不是专业搞房地产的，我不认为他们是专业的。

我不知道敢不敢说有什么展望，我觉得对于整个商业项目感到比较悲哀，因为有太多很烂的项目，当然在座的不算，太多商业项目太烂了，建出来一大堆垃圾，系统居然允许这样做，为了防止一个问题，也就是防止腐败，所以靠价格来主宰一切，这样说比较客观，因为杜绝腐败是好事，但是有经验不足的开发商有胆识去买地建成一大堆垃圾，所以国家充满一大堆像垃圾一样的商业楼宇。我很难说全中国有哪个购物中心我个人觉得质量是达标的，是可以的，几乎没有。很多人不会去思考这个问题，大家想的都是数量的问题，就是量够不够，三线城市，四线城市，哪怕一线城市有多少个世界级的购物中心，我认为上海有两个。北京零没有。真的让人很悲哀。

中国没有私人保有的土地，都是按照一定期限的土地使用权，问题是土地使用权如何续，现在没有这个市场，一般人说不要担心，大概5年前7年前北京方面派人到香港讨论这方面问题，最后我以为他们会搞出一个解决方案，这个也不是搞原子弹很复杂的工程，最早房地产开发也是学香港，要向香港一样要有合理，很便宜的办法让你续新你的土地使用权。北京方面说不要担心，我们可以慢慢来，为什么现在要去急于解决这个问题呢，其实香港97年回归，就是这样，大家靠按揭去购买，过15年就要回归了，中国政府也不担心，外国人也没有去推。

我想不到有什么更好的办法要破坏中国经济，要引起社会动乱，最好的方法就是不要以合理廉价的方式让大家延续土地使用权。北京当局是愚蠢的吗？不是，我想他未来也不会是愚蠢的，大家基本上相信未来一定有一个简单的方式让一般老百姓，有房的人可以延续他的土地使用权。一般这样的问题西方人在提，撒切尔提了这个问题之后其结果是香港回归给中国了，如果不提的话，中国会让这个问题等一等再说。现在总领事也提这个问题，中国人比较接受不确定性事的存在，很长时间以来中国人比较穷，所以只能接受不确定因素的存在，中国也不是靠法律法制的社会，一直以来是这样。所以今天大家也是比较能够接受不确定性。现在越来越多外国人在中国买房，买楼，最终逼迫北京当局搞出一个明确的方案。

在2008年的时候，大约85%的房地产公司基本上他们是破产的，08年第四季度的时候都是破产的，他们是在技术意义上是破产的。在07年、08年的时候他们借了很多钱，但是这一次他们情况好很多，政府也是犯了一个错误，这也是一个技术上的错误，这个在09年的第一季度，他们拯救了所有开发商，他们其实应该拯救的是整个房地产市场而不是开发商，我觉得在那个时候整个世界处于动荡之中，不可能指望北京他们一点错误都不犯，但是事实上正是因为他们拯救了这些开发商，开发商他们认为太好了，政府有道德风险，如果说我现在购买了大量的土地，然后只要市场有的话，我就是英雄了，如果不行了话政府会来救我，所以这里面有一个道德风险。

大家别忘了在09年1月份的时候，基本上所有这些公司都没有了，他们在技术上都是破产了。但是大约3个月之后这些人他们大量购进土地。我希望政府能够吸取这个教训，不要再犯技术性上的错误。但这次情况好一点，09年和2010年的时候卖掉很多房地产，他们有很多现金，跟08年情况完全不同。但是事实上他们的公司，他们用13%到16%的利率到香港进行借贷，我觉得这是非常糟糕的一个问题，他们需要要做出改变，他们需要一些东西。当然了我很喜欢房地美还有高盛和摩根斯坦利，但是他们会不会让他发生，几率很小的，大部分开发商是可以挺过去的。我觉得他们应该做什么呢？我们应该让他们其中几个真正破产就不会造成社会的动荡和不稳定，政府会把它们接管过来，政府可以部分接管，并不是说所有的股东全部没有了，上一次他们就没有偿还，必须为自己的错误还债，你还可以继续运营下去。所以他们在技术上还是再一个可行的状态。

当有人破产的时候，就像西方人所说的，真的是非常非常的复杂，我不知道有人真的想要去这样做。但是我觉得公共住房肯定是一个全新的开始，政府肯定希望看到这个行业的整合。