“不限购、大产权、可分期付款”，这样宣传表象下掩盖的是以旧村改造之名公开售卖的小产权房。
在北京市大兴区青云店镇东店村，有一个超级大盘——大东公社，地处亦庄之南，原为偏僻之地，为北京市首批旧村改造试点项目之一。
从2005年开发至今，大东公社已经建成近100栋楼房，除少量的村民回迁房外，绝大部分房屋均对外销售，售价亦从2005年的1800元/平方米，一路走高至如今的7000元~8000元/平方米。其公开叫卖的底气来源于旧村改造的背景，这成为大东公社证明自身合法化的借口。
事实上，除了大东公社之外，此类以旧村改造之名、行小产权房之实的案例在北京并不鲜见，运作模式也大同小异：在给本地村民解决一部分回迁房后，其余楼盘均推向市场，并以永久使用、不限购等名义售卖。
尽管北京在2010年出台政策，允许旧村改造项目将整理出来的土地建为公租房和酒店产业，但在某业内人士看来，村级政府显然不具备在集体土地上建设公租房的动力。
“旧村改造资金需要回收，在高房价的市场环境下，小产权房就成为见效最快的手段。”该人士说。
走样的旧村改造
“我们不是小产权房，是永久性的个人私产，是北京市首批旧村改造试点项目中规模最大的社区，财政局还给我们项目拨款1.3亿元，受政府保护的。”在大东公社售楼处，销售人员信誓旦旦地对记者表示。
据其介绍，大东公社总占地2980亩，分两大板块开发：住宅区和配套区。其配套相当诱人：除了每户赠送50平方米菜地外，还可认领600亩所谓森林氧吧中的5~10棵树以及垂钓等。
销售人员告诉记者，整个小区分五期开发，共建有100多栋住宅。其中，一期于2005年开盘，当时售价为1800多元/平方米，三期还开发有洋房、别墅，目前在售的为四期项目秀湖南岸，房源不多，只有第80号楼的少数房源可售。项目可接受分期付款：首期先付50%房款，半年后再交50%房款。
与其他遮遮掩掩的小产权房不同，大东公社将所有证件都挂在售楼处，意图打消购房者的疑虑。这些证件包括旧村改造试点村、集体土地使用证。
在该项目出示的房产证上，所盖为大兴区青云店镇政府公章。销售人员称，购房后还将加盖北京市十三家旧村改造办公章。但据记者查询，北京市并未有“十三家旧村改造办”这一机构。
购房者和开发公司签署的并非是购房合同而是入社合同书。记者看到，入社合同书上明确写到乙方资格的确定：需有东店村村民身份，或者东店村授予的荣誉村民资格。荣誉村民指能为青云店镇经济发展做出贡献的人、能发挥聪明才智为青云店发展做出贡献的人等。
对此，上述销售人员称，只要入社（即购房）就相当于在此投资，算是为地方经济发展做出了贡献，因此可以得到荣誉村民证，可享受与村民同等待遇。
记者留意到，在这份合同中，开发公司还承诺将在5年之内将房屋转为商品房。这在旧村改造项目中较为少见。
就此问题，记者询问了青云店镇政府以及大兴区政府、大兴区规划局、大兴区住建委等相关部门，这些部门对此回答均较为模糊，称“不知道大东公社项目的产权问题，至于5年之后是否能转为商品房，更是不知道”。
不过，在业内人士看来，开发公司承诺5年内转大产权，倘若转不成，即使全额退款，也为其吞掉购房人购房的机会成本、投资成本埋下伏笔，亦是一笔只赚不赔的生意。
尽管销售人员一再肯定大东公社并非为小产权房，但5月10日，北京市农村工作委员会给记者的回复是，旧村改造试点村政府支持的是基础设施，跟建商品房没有关系，按照政策规定是不允许在旧村改造的土地上建成商品房对外销售，房产证是镇政府发的就是小产权房。
值得注意的是，大东公社并非个案，走样了的旧村改造试点还存在于昌平区等区域。大东公社是南城规模最大的旧村改造项目，而北城较为知名的旧村改造项目要数昌平的伊舍小镇。
记者查阅2005年北京旧村改造资料得知，伊舍小镇项目所在地——昌平区马池口镇奤夿屯村也是当年被北京市政府列为首批旧村改造项目之一。
同大东公社一样，旧村改造的背景是伊舍小镇公开售卖房的底气，但不同的是，后者采用了较为隐晦的方式——会员制。
所谓会员制，即为购房者需入会，一次性缴纳所选户型的会员费就可入住，并由当地村委会颁发荣誉村民证，可享受当地荣誉村民待遇。但在实质上，会员费即为购房款。
5月11日，伊舍小镇销售人员对记者表示，目前该项目所售为二期最后两个单元，均价6500元/平方米，由于项目所在地为养老立项的产业园项目，所以只要入会即享有房屋的永久性使用权，没有年限，且可以继承、赠与和转让。
“放心吧，我们有政府批文，是合理规划的项目，不是那种建在耕地上的违法违章的小产权房。”该人士称，伊舍小镇是村里的集体产权，没有产权证，但会给购房者发放使用权证。
同为北京市首批旧村改造试点之一，伊舍小镇能否像大东公社一样承诺5年后转为商品房上市交易？上述人士否认称：“大东公社也是旧村改造项目，产权是集体的，至于5年后能不能转为商品房，是国家说了算，如果国家把土地流转为国有用地的话，开发商也要补交土地出让金，不可能是自己宣传说了算。”
小产权之痛
据记者了解，北京市从2005年初开始启动旧村改造试点村工作。北京市农委、市规划委、市发改委等9个部门于当年4月份联合出台了《北京市远郊区旧村改造试点指导意见》，提出了12个试点村庄名单，其中大兴区的唯一试点村即为青云店镇东店村。
对于旧村改造项目受不受法律保护，北京市农委在其网站上明确答复：“旧村改造项目的房屋允许依法继承，可以在本村集体经济组织内部转让，但不得上市交易，非本集体经济组织成员是不得购买的。在旧村改造中，有的地方擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售，即所谓小产权，这是违反我国现行的土地管理法律制度的。”
按照规定，对于通过旧村改造腾出的富余土地，要求对其复垦、绿化或配套支持村里发展第二三产业。但绝对不允许在村集体土地上从事房地产性质开发与经营。同时，《北京市远郊区旧村改造试点指导意见》中载明了北京旧村改造试点村即便是可以依法占用集体土地，也要依法将集体土地征为国有后由本村集体经济组织使用。
然而，现实情况是，这种擦边球做法广泛存在。尤其在城乡接合部，农村集体建设用地的价值较大，很多地方政府在做建设用地流转时，均采取将农民变居民，同时将置换出来的土地搞房地产开发的方式。
据统计，北京中心城内的城乡接合部面积约753平方公里，分属227个行政村。2010年，北京市启动了50个重点村城市化改造工作，涉及集体建设用地25平方公里。而在旧村改造政策中，允许整理出来的多余建设用地建设公租房或酒店产业，支持农村后续经济发展，这部分土地约占7.5平方公里。截至今年2月份，北京市已启动拆迁35个重点村，其中已拆除25个重点村。
不过，在业内人士看来，对于村级政府来说，用节省下来的土地做公租房的动力并不大。尽管旧村改造项目有财政拨款，但仍须基层组织的资金配套，在房价高企的市况下，小产权房显然是回收资金最快的手段。
以大东公社为例，其上百栋楼房中仅有一期1~5号楼是提供给当地农民的回迁房，其他均用来对外销售。
在中国房地产研究会副会长顾云昌看来，对于小产权房，目前政府的态度是“既承认又不承认”，模糊的态度为市场埋下了严重的隐患。
