从卖房到租房，距离有多远？

今年上半年楼市回暖，万科业绩可观，成为上半年唯一销售额破千亿的上市房企。当规模持续扩张之时，盈利能力同样值得关注。

在住宅业务上，万科已经很难提升毛利率，也无法阻止ROE（净资产收益率）下滑。从去年以来，万科开始积极拓展新业务。值得注意的是万科在租房市场的布局。根据万科管理层的介绍，目前万科租房业务规模已居行业最高水平，未来还将继续扩大体量，3年后将是行业第2到第10名规模的总和。

市场回暖难挡ROE下滑

今年初，郁亮曾在公司内部立下200亿元利润的军令状，并在今年的股东大会上称，将把提升ROE作为重点任务。但这一雄心正受到行业整体收益下滑的拖累。

尽管全国楼市的销售情况开始好转，总销售面积和金额都在上涨。今年上半年，全国商品住房成交总金额同比上升12.9%，万科监测的14个主要城市更是同比大涨46.2%。

一些主要指标显示，无论是今年上半年还是未来一段时间内，新房供应已经开始趋缓。上半年，万科监测的14个主要城市的库存去化周期已从去年同期16个月的高位下降到今年的10个月。

“10个月已经在合理库存区间之内”，万科董事会秘书谭华杰称，未来供应还会受到一定抑制，全国住宅新开工增速和投资增速这两个指标都处于10年来最差状态。

但今年上半年万科净利润仅同比仅增长0.77%，营收同比增长22.72%。今年上半年ROE为5.5%，而2014年同期是6.25%，2013年同期是6.84%。

谭华杰称，今年一季度净利润同比下滑57.7%，二季度才扳回业绩，达到基本持平状态。他分析，导致净利润增速明显低于营收的原因有二：一是去年同期有很高的投资收益，今年较少；二是今年上半年合作项目较多，结算中的权益比例比去年低。

合作项目即万科大力推行的小股操盘模式。郁亮表示，虽然小股操盘导致万科净利润增速低于营收，但出于购置土地风险分担考虑，合作是必然趋势，该选择与现金充沛与否无关。

郁亮称，行业白银时代到来，盈利水平受到一定局限，万科的毛利水平保持稳定，净利水平要靠提高运营能力。半年报显示，今年上半年，万科营销费用、管理费用率均呈现微降。

租房业务进入正式扩张

市场回暖、运营能力提升都没有阻止ROE下滑，从去年以来，万科开始积极拓展新业务。今年上半年，万科在四大传统住宅区域本部之外，新增5个事业部。目前，除了社区商业、养老业务，万科在租房业务、物业管理、物流地产方面都提出了较明确的目标。这意味着，万科总裁郁亮所谓从1到10进行推广的那个“1”已经找到。

值得注意的是万科在租房市场的规划。目前，万科出租公寓业务已有两个品牌：一是万科驿，二是万科派。

据谭华杰介绍，万科的租房业务今年会进入正式扩张阶段，其中万科驿将被放在首要位置，该业务已开业和正在准备开业的业务有9个，总量1万套左右，目前是行业最高水平。

“当然我们增长速度远远不止1万套这个数字，万科计划2017年做到15万套。如果达到15万，将是第2名到10名体量的总和”，他称。

在郁亮看来，选择加码租房业务，与万科在万亿市值目标下的发展轨迹有关。他称，万亿市值是万科愿景，但如何实现这一目标现在并不完全清晰，市场随时在变，万科只能根据两条路来进行规划：一是城市发展轨迹，二是客户需求变化。

他认为，过去十年，万科的成功在于解决了当时普通人的买房需求，现在，做万科驿主要是针对刚踏入社会的年轻人、城市新移民的租房需求。

出租型物业大多为自持，如何解决资产沉淀问题呢？参照商业等项目，万科以前的思路一直是轻资产模式。不过，现在情况或许将有所变化。

郁亮称，目前融资环境越来越宽松，万科运用了如公司债、前海REITs等金融工具，未来会进一步推进金融化，在轻重之间，万科将相对灵活。据介绍，万科的金融化并不是指拿下金融牌照，为业主提供金融化服务，而是把万科的资产通过合适方式在需要的时候变现。

“在未来的万亿市值平台中，希望传统住宅销售业务占比不到一半，另一半主要来自新业务，目前考虑较为明确的几块业务是物业管理、海外业务、万科驿等，至于消费地产业务、养老业务，暂时还处在各地赛马环节，确定好模式，才会推广，”郁亮称。

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