7月末一个深夜的三亚凤凰机场，一辆五菱七座面包车停在机场的停车场。车身上印着公司的名字和广告，这是一家在海口和三亚都小有名气的房地产推广服务公司。车里，陆小鹿已经睡了一觉，闹钟把她从睡梦中惊醒，她揉揉惺忪的睡眼，强打起精神走向机场大厅去接晚点的客户—专程从沈阳飞来看房的刘女士。

多年来，海南吸引着源源不断的外地游客，2010年国务院正式批复海南建设国际旅游岛，建设正式步入轨道以来，旅游地产愈发兴盛。据统计，2000年，海南接待过夜游客人数达到1000万人次，到了2014年，这一数据已突破4000万。旺季是每年的11月至来年的3月，中国大部分地区都处于寒天雪地，但在热带岛屿海南，人们可以照旧穿着薄衣，享受舒适的恒春气候和滨海生活，这吸引着大量的“养老游”、“养生游”人群选择在冬季定居或半定居于此。

在这样的背景下，旅游地产成了海南受益最大的行业之一。得益于此，在海南特别是三亚，大量有海南特色的房地产服务中介公司应运而生，与其他城市的房产中介公司不同的是，他们面对的客户群体主要为外地游客，并且提供“无偿接机、免费接送、全职司机、专业顾问”的“私人定制”服务，截至2014年底，在海南工商部门注册的此类中介公司多达1300多家。

1300多家房地产中介公司在外地购房者和海南楼市之间架起了一座桥梁。在有“黑龙江省三亚市”这一坊间戏称的三亚，一个有趣的现象是在海南的东北人置业顾问售房给东北来的购房者。据资料显示，海南购房者87%来自岛外，而在三亚，东北客户占到79.6%。

这或许也在一个侧面解释了前段时间被讨论的“东北人去哪儿”。据不完全统计，每年在三亚的黑龙江流动人口就有30万，其中常住人口约13万。而据2010年第六次全国人口普查，东三省每年净流出的总人口约200万。

“房地产导游”

陆小鹿所在的公司在海南颇有名气，她一天的工作往往是从晚上开始的。她的微信会接到来自公司客服的信息：“今晚12点10分接机，航班号HU7332，刘女士，沈阳人，想买房度假，重点推荐80平米以下的小户型。”

将晚点的刘女士送回酒店再回到家已是凌晨3点，这是陆小鹿工作的常态，特别是周五的晚上。“通常接完最后一个客户天都亮了，然后白天继续带客户看房，周末不睡觉。”她指着自己的眼睛，让时代周报记者看她的黑眼圈，陆小鹿有着东北姑娘的直爽性格，胖脸上笑起来有酒窝，酷似来自东北的谐星贾玲。周末是她一周中最忙碌的时间，多数外地购房者选择周五晚上飞过来，周六日看房买房，周日晚上再飞回去。

这个周五晚上，客户刘女士专程从沈阳飞过来，想为父母购置一套过冬的房产。时间紧迫，陆小鹿只好在周六一天内带她看了5个楼盘，奔波于市区一处高端住宅小区到湾区的4处二线海景房小区之间。

“来三亚买房的多是外地人，他们时间紧，对三亚也不熟悉，我们的工作性质其实跟导游一样，我们是房地产导游。”陆小鹿对时代周报记者解释，“导游还要收费的，我们是全程免费的。”

陆小鹿的老家在黑龙江省牡丹江市，两年前的一次旅游让她爱上了三亚，于是把正在经营的服装店盘了出去，带了几件夏天衣服就飞来了三亚。

问到为什么选择做房地产导游，陆小鹿笑笑说：“我每卖出一套房，房地产公司给我500-1000元的广告费，也就是提成。再加上2200元的底薪，收入还过得去。”

在海南，房地产、旅游和游艇是当地人口中最赚钱的三个行业。今年上半年，海南房地产开发完成投资735.02亿元，增长20.7%，累计房屋销售面积为461.95万平方米，房屋销售额为477.78亿元。

海南宽松的就业和宜人的气候对千山万水之外的东北人有着巨大的吸引力。在海南省获批国际旅游岛的第二年上半年，岛外人士购买三亚商品住房6366套、60.52万平方米，分别占销售总套数和总面积的85.5%和85.4%。据海南省住建厅2013年的统计数据，海南购房者87%来自岛外，而在三亚，东北客户占到79.6%。“现在东北客户占6成吧，来自河北、北京的客户越来越多了。”在海口和三亚两地都经营房地产中介的梁经理告诉时代周报记者。

以位于海棠湾的一处11栋二线海景房楼盘为例，据时代周报记者了解到的数据，今年上半年售出的234套住房中，有60%被东北客户买走了，均价在2.5万元/平方米的海景房售价集中在120万-300万元。东北购房者多数是一次性付清全款，东北到海南的长途跋涉令购房者对办理分期付款的繁琐手续感到麻烦。

在没有购房者预约的时候，陆小鹿的日常工作是去三亚各个在售楼盘 “踩盘”，也就是去了解各个楼盘的详细情况。陆小鹿称“踩盘”为“老乡大会”。“牡丹江、鹤岗、哈尔滨、沈阳……全是东北那旮旯的。”陆小鹿自豪地说：“差不多三亚每一个售楼处都有东北老乡，贼多了！”

陆小鹿所在的公司有100多名员工，其中有1/3是东北人，她所在的服务外地购房者小组里有6个人，其中就有黑龙江人、吉林人、辽宁人各一个。“我们组被称为东北帮。”她说。

陆小鹿与刘女士很快用东北方言交流了起来，刘女士最后选择了租住三亚湾的一处12层的二线海景房。12月到次年的2月，先预付了2万元的定金。

周日晚，陆小鹿送刘女士前往机场，临别还热情地邀请她冬天的时候来找自己玩。送走刘女士，陆小鹿马上整理好刘女士的相关材料，准备第二天一早去办理。“这不算什么，有的客户连海南都没有来，网上咨询后就打款买房了。”陆小鹿说。

7月不是海南旅游的旺季，沙滩上游人并不多，近海的酒店以及公寓也有些冷清，走在市区的街道上，房屋租赁广告随处可见，市区酒店霓虹灯广告上的价格也低得吓人，原价599元的豪华大床房现价只要59元。

和酒店房价一起缩水的还有房地产中介们的业绩。陆小鹿这个月只卖出去三套房子，但她不以为意，因为“在三亚卖房的旺季和旅游一样”。

陆小鹿说“三亚房子不愁卖”。在海南，房子不分阴面、阳面，房子采光好，户型好，特别是针对外地购房者的精装修，让外地购房者随时拎包入住。“我卖出的3套都是2014年4月前的尾盘，因为是小户型。”陆小鹿说。2014年4月3日，三亚城乡规划委员会便通过了《加强三亚市商品房户型管理的决定》，从当年4月起，三亚将不再建设80平方米以下小户型，而主要建设低密度、低容积率的大户型别墅与洋房。这直接导致了房市上残留小户型的热销，由于度假以及养老的购房需求，小户型的房子更受欢迎。

定居在海南

位于河东区丹州小区的王家饺子馆是陆小鹿和同事下班后经常聚餐的地方，丹州小区是上世纪90年代开发的楼盘，最早一批来三亚买房的外地人多居住在这里，也是东北人最密集的住宅区之一。“老板、厨子、服务员都是东北人，去吃饭的也是东北人。”王家饺子馆缓解了陆小鹿对家乡的思念。

2014年末，三亚市户籍人口有58.56万，据不完全统计，常年生活在三亚的东北人有15万之多，春节前后更高达20万。陆小鹿这样从事房地产行业的东北人不在少数，尽管没有业内统计数据，但陆小鹿和她的同行很确定地告诉时代周报记者，“1000多个房地产中介公司里，怎么也得有1/3是东北人”。

“另外1/3是开饭馆的。”接茬的是王家饺子馆的老板娘王美凤。

50岁的王美凤有着大脸阔口的北方人长相，操着一口浓重的东北腔，一边收银，一边抬起头来接话。2005年，王美凤一家和弟弟一家共7口人浩浩荡荡从黑龙江省佳木斯市踏上了开往三亚的列车。“后来再也没回去过过年，只挑夏天回去，大概两年回一次家。”王美凤回忆说，这是她来三亚的第10个年头了。

家乡寒冷干燥的气候和雾霾导致的身体不适是两家人举家迁徙的决定性因素。当时王美凤弟弟3岁的小女儿患有严重的哮喘，王美凤本人也有高血压，“身边也有不少来海南打工的老乡都说海南气候好，我们把生意停了，房子卖了，揣着十几万块钱就来了”。

“我出来的时候穿着棉袄棉裤，到了海南就脱得剩秋衣秋裤了，一下火车还是觉得热，到处都是绿油油的，天也是蓝的，从来不知道冬天也可以是这样子的。”王美凤至今记得刚下火车时的感受。

10年时间，姐弟二人把30平方米的饺子馆做到800平方米的酒楼。“一年的房租要180万元，每月要去工商局领28万元的发票呢！”生意做大以后，家乡的亲戚、朋友也跟着来了，店里的7个服务员、3个厨师全是东北人。

2009年起，王美凤家里先后买了两套房子，弟弟家买了三套，每年10月，王美凤的父母都会动身来三亚过冬。

王美凤的父母就是传说中的“候鸟老人”—每年10月从东北飞来三亚、四五月再飞回东北的大爷大妈被形象地称为“候鸟老人”。三亚市异地养老老年人协会数据显示，据不完全统计，截至2014年11月，在海南三亚养老的异地老人，近40万人，其中哈尔滨籍的老人就占20万。

于是每年这几个月，月川桥、白鹿公园里的二人转也成了风景。

租金最高的城市

2013年，王美凤花140万元买下了三亚主干道迎宾路上的福瑞国际一套100平方米的房子。“买给儿子结婚用的，再贵也要买。”王美凤叹了口气。

大比例的外地人购房让三亚的房价水涨船高。时代周报记者走访发现，目前三亚湾区的二线海景房均价在2.5万元/平方米以上，市区的房子也在每平2万元/平方米左右。2009年，王美凤一家在九所新区买了一套70平方米的房子，当时只用了41万元，几年后，同地段的房价翻了3倍。

根据统计数据，2009年三亚全年的房屋销售均价为11154元/平方米，2010年价格涨至18319元/平方米。其中2013年9月，三亚新建商品住宅价格同比增长了3.7%。按照014年发布的4月百城房价指数，三亚的房价高达24726元／平方米，比一线城市的广州还高出6200多元。而全市城镇居民人均可支配收入为25460元，仅够买1平方米商品房。

租房也贵。来了三亚两年的陆小鹿还在租房，她租住的港门村靠近商品街和三亚湾，那里80%的租客都是外地人。在三亚市区，一个30平方米带卫生间的单间租价为800元/月，80平方米的两居室则要2000元/月。“这还是按年租的价钱，按月租只会更贵，到了旅游旺季还是按天租的。”王美凤家的房子70平方米，过年前后的3个月租金为5万元，但在淡季只能租2000元/月。

房地产市场数据提供商禧泰房产提供的数据显示，2014年1月，三亚的平均租金为100.42元/月/平方米，环比上涨31.78%，同比上涨18.84%，一举超过了北京，成为租金最高的城市。

高房价让在三亚定居的外地人倍感压力。在外人看来，在三亚买了两套房子，生意也做得有模有样的王美凤应该高枕无忧了。可是王美凤心里一直有个疙瘩，尽管在三亚住了10年，可是一家人依然落不了户。目睹了弟弟的女儿一路从小学上到初中不断花钱求人的经历，王美凤愈发苦恼。“儿子已经结婚两年了，准备要孩子了。等有了小孩，小学中学什么的花点钱也能上，可是上高中考大学该怎么办呢？”

这不是王美凤一家的焦虑，而是三亚登记在册的约20万流动人口共同的焦虑。

王美凤是在2009年买的房，此前的2008年7月16日，海南省政府颁布第125号令，取消购房入户政策。

拿到户口，不仅仅是关乎孩子的上学问题，还有医保问题。去年春节前夕，陆小鹿父亲的腰椎间盘突出的老毛病发作，看病自费花了8000多元。

事实上，黑龙江、吉林与海南省的跨省医保服务早已实施。据公开报道，2010年5月，哈尔滨市医疗保险管理中心与海南省正式签订定点服务协议，启动跨省医保；2011年2月，黑龙江省社会医疗保险局与农垦三亚医院签订黑龙江省直定点医疗服务协议，黑龙江省直参保人员可以直接在三亚刷卡就医。

陆的父亲就是在办理异地就医手续的过程中生的病，“那边的申请手续拿来了，这边还没接收，费用只好自己报销了，这事好像有理也说不清”。

陆小鹿的父母今年因而不愿再来过冬，另一个原因是冬天的房租太贵。

王美凤为了早日落户，已经去办理社保了—在三亚有两年以上社保才有资格落户，但也还得等政策下来。经过了十年，王美凤不愿“再错过任何一个机会”。

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