随着成交量上涨势头强劲，北京的楼盘“惜售”之风不胫而走。

经过7月前几周的连续供应，7月末仅有北京城建·北京密码1个楼盘入市开盘。近期以来，北京楼市多家开发商的推盘意愿开始逐渐减弱，开盘项目推出房源数量也不多，“边走边看，小步慢跑”几乎成为共识。

链家市场研究部统计，7月份(截至7月26日)纯商品住宅(不含保障房、自住房)成交量为6436套，而同期的期房供应量仅为3767套，需求和供应之间出现了单月近3000套的差距。

值得一提的是，有机构统计显示原本预计北京7月计划有37个项目入市，但最后真正入市楼盘仅30个。

8月份是房地产企业下半年销售周期的重要节点，但北京新房市场全月项目预计入市量仍在30个左右徘徊，甚至出现开盘“减速”现象。

一边是市场成交持续升温，一边是新入市楼盘供应数量的微跌，北京楼市的表现实在令人玩味。

“‘3·30’新政以来，楼市开始复苏，诸多房地产企业6月业绩大多出现同比大幅上升，这个势头也延续至7月。”一位房地产业内人士表示，市场环境恶劣时，房企不惜牺牲利润低价走量，而当市场升温时，追求项目利润又成了“主旋律”。

实际上，今年前4个月北京市纯商品住宅市场开盘项目个数均在20个以内，而6月与7月，虽然市场转暖的趋势非常明显，但是月度开盘量却均难以突破30个项目大关，这也导致北京纯商品住宅市场供需剪刀差被逐渐拉大。

“楼市的真实现状让开发商变得日趋理性，已经有企业适度调低销售目标。”北京房地产业协会秘书长陈志认为，房企当前第一要务是“练内功”、而不是冲业绩。土地成本持续走高、融资难度加大，以及国内经济的下行压力，这些都是房企未来不得不考虑的因素。“房企必须考虑如何通过提升产品品质追求利润，而不是单纯追求销售规模的快速扩张。”

追求量，还是利润

“现在确实不用太急着推盘了。我们的项目5月末、7月中两次开盘的成交套数都超过预先设定的上线了，而且不用像去年推盘那样提前半年就积累客户，今年蓄客时间只需要一个月就够了。”北京某房地产公司的营销总监表示。

该营销总监对中国房地产报记者介绍，“年初市场不明朗，库存压力大，公司设立的全年销售额以去库存为主，而目前市场好转，公司完成销售量问题不大。”他透露，虽然目前公司没有调低销售目标，但领导层已经向项目销售部门“吹风”可以适时减速推盘。

中国房地产报记者从多家在京房企处了解到，虽然暂未明确接到调整北京区域销售目标的通知，但部分企业已经得到减速推盘的“吹风”。

7月（截至7月23日）北京纯商品住宅市场共实现成交6842套，成交面积71.63万平方米，相比上月同期分别增加26%、15%，预计7月全月纯商住宅成交量将达到8000套，并创下2015年月度成交量新高。

但是与此同时，7月北京纯商品住宅市场仅新增住宅产品2950套，供需比为1︰2.3。这也意味着，市场供需剪刀差正在被拉大。

亚豪机构副总经理高姗分析认为，基于目前市场当中供需失衡愈发严重，以及未来自住房挤压之下纯商品住宅的稀缺，预计“一房难求”的局面在中长期内或将再现市场，未来纯商品住宅项目的价格上涨已成定局。

链家市场研究部李巧玲也预计，后续供需矛盾会更加突出，供需的不平衡除了直接影响到成交量外，还会倒逼新项目价格上涨，去化速度快的项目涨价预期将会越来越强。

“土地惹的祸”

开发商之所以敢于主动“惜售”、“减速”开盘，业内人士普遍认为这都是“土地惹的祸”。

“北京的住宅地块供应越来越少，价格也越来越贵，如果现在“出货”太快当然不划算。尤其未来楼市走向尚不确定，给明年业绩留点‘余粮’也是不错的选择。”前述北京某房地产公司营销总监表示。

在房地产行业的产业链中，楼盘销售的供应节奏倚赖于土地的供应，从项目周转率来看今年入市项目多为2014年上半年取得的土地。

据中国房地产报记者统计，2014年上半年，北京经营性用地共成交建设用地面积467公顷，其中居住用地面积265公顷，与2013年上半年相比，居住用地所占比重下降19个百分点，在居住用地中，共有22宗土地配建自住型商品房227万平方米。

而今年上半年北京土地市场仅实现土地成交34宗，比去年上半年减少了55宗，为近八年来同期土地成交量最低。其中，成交总面积为209.72万平方米，规划总建筑面积502.58万平方米，相比去年同期分别减少66%、54%，成交土地面积和规划建筑面积同样为近八年来新低。

一位长期观察北京土地交易市场的开发商表示，近期北京市供地节奏缓慢，城市核心区更是“一地难求”，一旦有优质地块出让，必然引来房企的激烈争抢。

7月3日，北京城建以22.8亿元高价摘得的大兴瀛海镇地块，其可售部分的商品房楼面地价就高达3.6万元/平方米。7月16日，天恒以31.78亿元的总价、配建7.1万平方米限价房的条件摘得房山区拱辰街道地块，可售的商品房楼面地价也高达2.1万元/平方米。

一方面是2014年住宅用地供应的减少，另一方面住宅用地配建自住房或限价房的比例增加，使得北京纯商品住宅市场已然成为开发商争夺的砝码。

实际上，以自住房为代表的保障房竞建自2013年下半年开始成为土地出让的标配后，这使得北京纯商品住宅用地的空间被大幅挤压，大量项目甚至出现自住房及保障房为主、商品房为辅的局面，这也直接导致了新增纯商住宅供应的严重不足。

高珊认为，进入2015年之后，这一局面变得愈发严峻，尤其是在最近两月的土地成交中，甚至出现多宗全部竞建为自住房或限价房的宅地，由此未来商品住宅市场将面临更加严峻的供应形势。　

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