天津市驿动同联科技投资发展有限公司是一家有着科技基因的房地产开发企业，在进行房地产开发运营的同时，坚持以科技为核心的企业发展导向，双轨并行。公司于2013年，着手开发建设中国移动互联产业园。
在京津冀协同发展引领的大潮下，园区开发商纷纷抢占京津冀产业转移风口，驿动同联发展如何?移动互联产业园目前建设与招商情况怎样?近日，搜狐焦点产业新区记者专访天津市驿动同联科技投资发展有限公司CEO董哲，董哲就驿动同联的主营业务、模式特点、项目情况、公司前景等做了详细解读。
在专访中，董哲分享了一些产业地产的观点，他认为，产业地产的核心在于产业本身的融合与发展，只有立足于产业自身，相关的资源平台和整合能力才会越来越强大。地产只是一个附属物。新城的综合发展必定要有产业的介入，否则就只能是一座睡城。
董哲还介绍，中国移动互联产业园位于天津武清龙凤新城的核心区域，产业定位为移动互联，一期占地210亩，总建筑面积约32万平方米，物业类型是以办公楼为主，兼顾商业和孵化器、酒店、公寓。目前，12栋独栋写字楼及部分商业已经封顶。园区还打造了“六大服务平台”，包括人才、资本、政策、营销、服务、物业六大板块的服务，为入驻企业注入持续发展动力。
入园企业多为科技类企业，也有设计类和文化类企业。园区目前已与华龄集团、梅地亚酒店、拓明科技、梅泰诺、分享在线、土曼科技、启迪孵化器等多家大中型企业展开实质合作。
访谈嘉宾：天津市驿动同联科技投资发展有限公司CEO董哲
以下为专访实录：
多元化经营 打造产业合伙人
【搜狐焦点产业新区】：能否简要介绍天津市驿动同联科技投资发展有限公司的发展沿革与主营业务?
【董哲】：与其它转型从事房地产开发的企业有着本质的不同，天津市驿动同联科技投资发展有限公司是一家有着科技基因的房地产开发企业，成立于2012年7月。在进行房地产开发运营的同时，驿动同联坚持以科技为核心的企业发展导向，双轨并行，并于2013年着手开发建设中国移动互联产业园。
【搜狐焦点产业新区】：企业的核心竞争力和运营模式特点是什么?
【董哲】：驿动同联的核心竞争力是“人才与理念”。对于开发商，资金和市场资源是最重要的，但并不是核心竞争力的全部。我认为拥有优秀的人才团队和先进的开发与运营理念才是核心竞争力的根本。
我反对“模式”这种说法。创新才是出路，建设理念、建设形式、市场营销、园区经营等都需要创新。没有创新就没有出路，就只能在市场的红海里，做低效率、低成功率的搏杀。模式是后人根据成功经验总结出来的，如果中国移动互联产业园成功了，市场上也许会多出一个模式，但这个模式我们自己并不会承认，我们会继续去尝试下一个创新。
驿动同联立足多元化与多领域的融合发展。例如：房地产与科技行业的融合、房地产与教育行业的融合、房地产与投资领域的融合等等。在中国移动互联产业园开发建设运营过程中，很多工作是基于天津市武清区泗村店镇政府的帮助与协作，政府的高度关注与紧密配合帮助我们拓展了合作市场。我们并不是一个纯粹的开发商，我们更愿意打造产业的合伙人。
【搜狐焦点产业新区】：多元化的经营，给驿动同联带来了哪些机遇和挑战?
【董哲】：产业地产中，科技产业园、工业产业园等属性相对单一的产业园有一个共同的问题，都面临着市场定位的相对狭窄。相比之下，文化产业园较灵活得多。正因为市场定位的狭窄，唯有多元化经营才能在市场突破、资金筹措以及企业持久发展等方面发挥极为重要的作用。
至于挑战，几乎是时时刻刻存在于驿动同联前进步伐中的。挑战来自两个方面：一是我们正在探索一些营销方式、合作模式以及多元化的经营设想，还没有成熟的参照标准，处于尝试阶段，合作初期磨合时间比较长;二是公司运营存在一定的投资风险。目前公司投资涉猎领域比较广泛，不少合作是跨行业、跨专业进行的，大家对于新事物的未来，难免会有疑问。但螃蟹总要有人第一个去吃，路也总要有人第一个去走。我们相信自己对行业市场未来需求的判断，也相信合作方的潜力。这种相信不是盲目的，是基于我们对大量行业信息的深入研究和对市场动态的严密把控，以及对政策多角度实时解读。
产业地产核心在于产业本身的融合与发展
【搜狐焦点产业新区】：驿动同联在产业地产方面的下一步动作?
【董哲】：未来驿动同联会进一步拆解自身优势，并将这些拆解出来的优势分配到不同的合作项目中去，重新聚合成一组组新的优势，并相互支持，最终形成一个完整的跨行业、跨领域、具有极高抗风险能力的结构支撑体系。这个体系有可能是以产业地产为出发点，也可能独立于产业地产之外。中国移动互联产业园只是个引子，它的科技属性也并非一成不变。在必要时，这个属性也可能是文化的或者工业的，这个产业定位是随着我们在大产业范畴里分解和聚合的结果而定的。
我认为产业地产的核心在于产业本身的融合与发展，只有立足于产业自身，相关的资源平台和整合能力才会越来越强大。地产只是一个附属物，产业链在形成过程中有了需求，会顺理成章地带动地产的建设，好似驿动同联是从科技公司演化而来一样。
很多房企是为房地产而做产业，这就本末倒置了，所以有些项目在建设时很顺利，但在市场去化阶段障碍重重。我们的每一步动作都会是根据需求而来，有市场本身的需求，也有在发展过程中新派生出来的需求。产业园的建设只是很微小的一步，更重要的是未来的经营：园区的经营、产业的经营、企业自身的经营，既要满足经济效益，也要满足社会效益。
扎根天津龙凤新城 促产城融合
【搜狐焦点产业新区】： 驿动同联正在打造的中国移动互联产业园有多大的体量，面积如何?持有经营与出售的比例是多少?
【董哲】：中国移动互联产业园一期占地210亩，总建筑面积约32万平方米，物业类型是以办公楼为主，也兼顾一些商业和孵化器、酒店、公寓，但体量比较小。未来我们会继续在周边开发第二块地、第三块地，并纳入中国移动互联产业园的一体规划，看似是几个独立的项目，但实际上是在物业类型、经营业态、产业配套等方面相互补充和依托的。我们谋划的是一个大的产业战略，而不是简单的一城一地。
在中国移动互联产业园项目中我们自持的比例会比较小，主要还是销售。但在去化策略上我们自己有个阶段计划：前期会有个一年半左右的自持阶段，然后按计划阶段和计划比例逐步释放产权。每匀速走一个时期，集中去化一至两个组团，既有利于蓄客，也便于根据新产生的合作进行存量的调整。
【搜狐焦点产业新区】：中国移动互联产业园位于天津武清龙凤新城的核心区域，园区产业定位为移动互联，从整个区域的产业规划来看，园区如何做到与区域发展相契合?
【董哲】：我们的园区是根据龙凤新城的产业规划建设的，本身就已经契合了。从另外一个角度讲，龙凤新城的主要功能是居住，我们却在这里的商服用地上做了一个以移动互联为主题的科技产业园，在产城融合促进上，园区先行一步。新城的综合发展必定要有不同产业的介入，否则就只能是一座睡城。而移动互联的定位不仅符合当前的发展趋势，也具有非常良好的产业延展性。
天津武清的大产业环境非常优良，两区六园已成规模，世界500强企业投资项目达到31个，行业龙头企业达到167家，同时还是北京非核心功能项目外迁的承接平台。但从泗村店或者龙凤新城规划来讲，尚存在产城融合不足、产业支撑不够等问题，中国移动互联产业园的建设将弥补这一缺陷，同时在解决人口聚集不足方面起到一定作用。
【搜狐焦点产业新区】：目前签约入园企业有多少家?入园的企业都是什么类型的?有哪些比较有代表性的企业?
【董哲】：一期12栋独栋写字楼及部分商业已经封顶，还没有正式开盘，通过之前几个阶段的蓄客，目前意向签约的企业客户已有几十家，其中签订整栋认购的也有近十家;入园企业大多是科技类的，也有设计类和文化类的。目前已经与华龄集团、梅地亚酒店、拓明科技、梅泰诺、分享在线、土曼科技、启迪孵化器等多家大中型企业展开实质合作。
园区打造“六大服务平台” 抢占京津冀产业转移风口
【搜狐焦点产业新区】：中国移动互联产业园本身会给企业提供什么样的服务与资源?周边的配套如何?
【董哲】：园区资源是开放的，除了本身的功能性园区资源，还涉及投资、教育、合作研发等多个资源平台，与园区的入驻企业共享。开放的资源，才能对接和共享到更多的资源。中国移动互联产业园打造“六大服务平台”，包括人才、资本、政策、营销、服务、物业六大板块的服务，为入驻企业注入持续发展动力。
园区周边配套是非常完善的，交通、餐饮、居住、医疗、娱乐、购物、休闲等等设施齐备。从北京五环路到我们的园区只需40分钟;奥特莱斯商城佛罗伦萨小镇就在园区附近，相关配套设施正在逐步完善中……
【搜狐焦点产业新区】：在京津冀协同发展规划引导下，京津冀三地产业转移正在进行中，对园区招商产生哪些影响? 今年市场好做吗?
【董哲】：今年市场并不好做。这是大多数开发商的共识。京津冀协同发展对于园区招商是一个千载难逢的机会，目前园区的销售与招商在很大程度上正是基于这个方向。去年8月29日，我们专门在北京举办了“首届京津冀一体化产业发展高峰论坛”，现场爆满，仅现场与中国移动互联产业园签约入驻与合作的企业达到了23家。
【搜狐焦点产业新区】： 当下众创经济正火，驿动同联是否有自营孵化器?如何看待孵化器业务?
【董哲】：孵化器是中国移动互联产业园的重头戏。园区建孵化器的目的是扩展投资渠道，通过对入孵企业的培育，获取经济和品牌的长期效益。园区目前已经与启迪控股达成了孵化器建设合作意向，下一步将与启迪共同出资组建孵化器公司。
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