财政部部长楼继伟6月28日在向十二届全国人大常委会第十五次会议作2014年中央决算报告时称：“要配合做好房地产税立法工作。”仅此一项关于“房地产税”的寻常表述，当时并未引起传媒关注。然而，在沉寂近一个月后，关于房地产税的各种传言忽然不胫而走。

    截止记者发稿，对于房地产税的种种消息，市场已经解读为房地产税立法初稿已经基本成形。然而，市场所传‘房地产税立法初稿’，既非官方文件所发，又非官方代表所讲。多位受访专家认为，在房地产依然是经济重要支撑的情况下，房地产税在两年内不会出台。”

    传言四起:“房地产税立法初稿已基本成形”?

    关于房地产税征收基本方案的思路，市场传言焦点目前主要集中在“豁免征收面积”，“房地产税未来的税率”等方面。税率和起征点则是房地产税基本方案中，最关键的两个要点。

    有媒体报道，在房地产税方案基本成型并开始小范围征求意见的同时，事关社会公众直接利益的房地产税“起征点”问题，也正在悄然之间逐步明朗化。未来房地产税征收有望通过划定“豁免征收面积”的方式，确定房地产税的起征点。即个人或家庭在豁免征收面积以内的住房，免予征收房地产税。而“豁免征收面积”将根据地方住房情况针对性划定，不会一刀切。

    《经济参考报》的报道称，房地产税未来的税率有可能根据地方的不同情况，由地方政府在中央政府给出的税率范围之间进行选择，由地方政府根据当地住房的情况，进行最终确定。

    《华夏时报》报道称，房地产税改革这项工作今年一直在进行，只是至今改革的路径还不明晰。最新的说法是，房地产税是把现有的房地产税和城镇土地使用税合并起来，也就是增加房地产保有环节的税负，而且是以房地产的评估值为征税基础，其他诸如土地增值税、契税等暂不纳入。

    然而，以上种种报道也仅仅停留在猜测层面，由于房地产税改革事关全体社会公众的直接利益，在没有按照十八届三中全会“立法征收房地产税”的精神走完立法程序之前，一切尚无定论。

    多位受访专家均表示，房地产税立法初稿已基本成型的消息还不靠谱。之所以不靠谱，住建部政策咨询专家谢逸枫给出四点理由：一是房地产税立法初稿的形成，一般是由国税局、财政部、人大法工委汇合相关专家组成一个小组，如未形成统一意见，基本是不会公布的;二是房地产税的立法初稿意见是内部意见，肯定不会外透;三是初稿意见形成统一后，才会通过国务院发布公开咨询意见;四是最后才由全国人大或人大常委会决定是否通过立法案，并由国税局、财政部统一实施。

    据谢逸枫分析，作为国家财税制度的一项改革，目前并未实质性全面开展立法工作，仅仅是房地产税的理论研究与立法意见的内部讨论而已，“房地产税立法没有提交到立法规划层面，人大法工委、国税局和财政部都不会发布有关房地产税的消息”。

    房地产税开征的两个基本条件：不动产统一登记制度和房地产税立法

    房地产税的正式开征至少需要两个基本条件：不动产统一登记制度和房地产税立法。首先，不动产登记方面，按国土部的总体计划：2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2016年全面实施，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。

    其中重要之处是“各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享”。因此不动产登记其实就是全国个人住房信息登记联网。

    在2013年全国“两会”上，住建部副部长齐骥公开表示，40个城市的住房信息联网工作已经完成(最新媒体报道称60个城市已联网)。下一阶段的目标是，同时实现500个城市联网。但目前看来难度较大，可能需要更久的时间。我国不动产登记暂行条例公布实施已4个多月，一些地方陆续成立了不动产登记机构。近日，福建、贵州、江西等省颁发了首批不动产登记证。中国指数研究院华中市场总监李国政认为，不动产登记是征收房地产税必要的技术条件。“对房产征税，先得搞清楚每个人究竟有多少套房。”

    从个人住房信息系统与住建部联网的作用和目的角度来看，房地产税、交易环节的增值税等税费调控手段的试点及扩围需要家庭房产的详细数据做为依托，因此，个人住房信息联网是以税费为主的调控手段开展的必要条件。但尚需三年。

    知名财政学专家贾康表示，不动产统一登记和房地产税之间存在内在逻辑关系，前者是后者的技术准备和支撑条件。“一旦房地产市场的调整分化局势初现，后面的改革安排会按原有逻辑展开。”

    房地产税与每个人息息相关，如何征收、征收标准等问题都得先从法律层面予以确定，这些都是房地产征税的前提。

    房地产税到底何时征收?专家预计5年后落地

    既然房地产税并不能如中央所期在明年就落地，那何时能推开?腾讯财经智库成员、同策咨询研究部总监张宏伟认为要等到2020年，甚至要之后的两三年了。

    按照官方口径，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成是在2018年前完成。因此房地产税最早也要等到2018年后。鉴于工作难度、利益博弈等前车之鉴，不动产登记体系和房地产税立法两项工作有可能会延后2-3年。

    有媒体称，距离国土资源部给各地完成不动产登记机构整合的最后期限仅剩4个月，从全国来看，市、县级不动产登记职责和机构整合工作依然严重滞后。

    同时，据同策咨询研究部研究，2020年左右中国城镇居民家庭住房户均套数将达到1.1套，这意味着中国房地产市场供求已基本平衡，楼市增量房增速将递减，房地产市场将进入存量房时代，地方政府再依靠土地财政收入过日子就会显得难上加难。

    张宏伟认为，此时，如果房地产税正式推出，将逐步完善作为楼市长效调控机制三大体系(土地、财税和金融)之一的财税政策与措施，未来将实现以税费手段调节房地产市场需求结构，坚持“去投资化”，防止市场供应偏大，未来房地产市场将回归以自住属性为主，楼市也将在“白银时代”回归到一个相对健康的发展轨道。

    中原地产首席分析师张大伟表示，从过去一年不动产登记的落地进程看，执行力度低于市场预期，而作为房地产税必要前提的不动产登记还未全面完成的情况下，房地产税落地的可能性很小，“目前的中国房地产已经进入了一个新常态，房价难以全面上涨，在这种情况下，各种政府托市的政策频繁出现，房地产税不可能在经济需要房地产的情况下盲目出台，所以在房地产依然是经济重要支撑的情况下，房地产税不会在两年内出台。”

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